浅谈汇率变动对房地产市场的影响

吴艺荣

摘 要：在我国经济体系中，国民经济的增长主要是以房地产为主导，因而房地产在市场行业中的波动将在很大程度上决定着国民经济的命脉，尤其是近年来人民币出现升值以来。本文通过调查及研究汇率变化所带来的房地产价值变化，采取有效的措施。

关键词：房地产；汇率变化；措施

房地产所占据的行业市场一直以来都是国内国外经济发展的首选条件，因为它本身具备高回报的特性，这也是房地产行业的风险所在。另一方面，房地产所具备的流动性及区域性也在很大程度上刺激着该行业的快速发展。然而，近年来普遍出现哄抬房价的现象，这是由于人名币币值逐渐抬升所造成的后果。

1 人名币币值汇率的波动与我国房产行业的直接及间接联系

1.1 具有流动效应

流动效应从理论上来讲为资产的转变与变通，主要是通过增加货币的数量及供给量，来达到刺激资产的作用，从而出现价格及需求上的一一对应。实际上，流动效应本身体现为两点：一是币值方面的升值问题，即意味着投资、融资机遇大，整体国内经济发展展现一个良好的趋势，其效益也能达到一定的标准；二是，资金运转方面的问题。币值的升高将在很大程度上带来一大部分的资产，从而无形地提升了房产行业的基本水平。同时，一旦币值呈持续上升，就会造成大量资金回流到国内，这就使得我国在投资方向上出现集中化，从而造成房产价格疯长的局面。

1.2 具有财富效应

从本质上而言，财富主要包含实物资产与金融资产，其主要产生的财富效应来源于相关货币数量及政府实行相关政策，进而表现为公众的可流动资产。中国本身在其外汇机制管理上具有一定的限制，大部分资本项目的开展得不到兑现与实施，这就使得币值升值的财富效应影响不大，但从新加坡、韩国和日本经济体制而言，货币的增值将在一定程度上带来较大的影响，比如股票上涨、房产升值等等积极的效果。所以，货币的增值在一定程度上遏制了我国的经济快速发展，我国在相关金融政策上依旧存在相当大的弊端，值得我们探讨及关注。

1.3 具有预期效应

所谓的预期效益主要是通过投资者在拥有更多可流动资产的条件下，更加倾向于购买本国的资金，其中房产的投资就是其很好地表现形式。投资者通过资金的循环往复的地流通，来达到房产升值及本资金增值的目的。比如，日本在1985到1990年期间，因而自身经济体制上的改革与创新，使得大量的日元得以升值，从而造就了资金大量流入本国的房地产行业，使得其房产价值呈指数上升，最终使得日本国民经济整体下跌高达75%以上。日本泡沫经济的惨痛经历教训着我们倘若在人民币币值升值方面不加以控制与协调，也将会重蹈日本的覆辙。

2 人民币币值汇率所造成我国房产行业的双面影响及后果

2.1 正面影响

一般而言，房产从本质上而言具有敏感性，这也给汇率带来了一定的效应。倘若某一地区或国家出现货币上升趋势过快的现象使得自身承受相当大的资金压力时，就可以采取在货币升值之前将外币转换为本币的、升值后又转换回来的方式进行协调，会赢取双份收益。我国作为一个具有巨大资金投资潜力的大国，外资的流入是不可避免的。然而，我国整体房产现况而言，大部分外企更倾向于在中国创建相关的房产业务，他们往往通过币值上升的巨大空间来进军内地市场，从而造成大面积的哄抬房价的局面。另外，大部分外企认为在中国进行房产投资将在一定程度上得到双倍的利益，这不仅仅是币值自身升值所带来的收益，也会造成股票市场的大幅度增长。

2.2 负面影响

人民币币值汇率不断增值会在刺激房产行业发展的同时，逐渐暴露其弊端所在。一旦我国金融监管决策部门实行币值调整政策，将会在很大程度上造成资金回流的局面，使得大量外资逐渐垄断中国的房产市场，进而影响中国金融市场的稳定性及安全性。具体表现为外资大幅度的撤离，从而给予中国内地房产致命一击。一旦中国房产币值出现暴增暴降的现象，将会在很大程度上给国内整体经济市场带来不良的影响。从另一角度而言，中国大部分的房产形式为银行贷款，房价的过快增长及急剧下降也会造成银行等金融机构的损失。然而，我国所采取的“连续加息”措施来达到抑制房价过快增长的目的依旧没有得到很好地改善，我国历年来的房价一直居高不下。一旦房价缩水，也会造成我国币值流动危机。其主要的流通程序为：币值增值——资金流失，进口加大——国内经济发展缓慢——监管不全，大量外资进入中国房产市场——通货膨胀——股市大幅度增长——银行资金流动受阻，各个企业出现负增长——外资暂时流出——泡沫经济。

综上所述，我国币值具备的预期效益在我国各个行业中都有所涉及，特别是对于房产行业来说，通过其预期效益的展现使得大量外资流入到该行业中，从而带动该行业的快速发展。然而，从我国整体币值上升的空间而言，其弊端也是较严重的。相关的政府管理部门应在深刻认识的基础上，通过相关措施的实施来控制其风险的发生[2]。

3 采取的有效措施及解决方案

3.1 挑选合理化的调整汇率的方案

一般而言，汇率的调整方式普遍采用两种模式：一是渐进升值；二是一步到位的方式。一旦我国金融管理部门采取“一步到位”的方式，虽然该方式能在一定程度上控制及限制游資潜在的危险，从而保证我国整体市场的稳定性，但长此以往，此方式的弊端也越发明显。因为，大部分币值的升值空间是未知的，倘若“一步到位”目标过高，使得币值虚涨，进而货币流动率反而降低，国内市场经济将会大幅度缩水，其潜在的危害也是较大的。倘若我国金融管理部门通过“渐进”方式进行调控，将会带来一定程度上的资金压力。一般而言，币值汇率进行适当调整后，往往产生一定金融市场预期的升值空间，各种资金的流入将会源源不绝，泡沫经济就是这样塑造出来的。然而，当币值增长到了一定的限度，外资因为其升值空间受到了一定程度上的阻碍，其将会大幅度的撤离我国市场。此时，就需要我国政府部门出面来给予一定的约束，将市场波动的风险降到最低。

3.2 银行监管机制应不断加强与完善，同时严格控制我国的股票市场及房产市场

汇率升值最直接的受益人或受害者将是银行金融行业，一旦处理不当就会造成我国银行金融体制崩溃，进而使得我国市场经济损失惨重。比如，日本随着1985年签订相关协议以来，本国的日元一直受到美元贬值等人为调控政策的影响逐渐升值，并且呈持续上升状态。以至于日本本国经济在1988年各个产业发展迅速，国内存款金额占全民经济的60%以上，银行机构逐渐将资金大幅度投入到证券及不动产行业，从而使得日本的股票机房产价格呈现指数攀升，造就了通货膨胀的局面，泡沫经济大范围内爆发，进而给日本国民经济生产造成了毁灭性的打击。从日本相关的惨痛经历得知，楼市不能与股市紧密相联，否则就会产生多米诺效应，一损俱损，连挽救的余地都被自身经济所掐断。因而，对于我国相关政策实施而言，我国应在全面孰知楼市与股市的整体动向的基础上，严格加以监督管理，并健全相关的预防措施及制度，及时防范泡沫经济的发生，从而确保我国市场经济的稳定、健康发展。

3.3 我国政府应在满足市场需求的基础上，加以合理控制相关房产波动的幅度及趋势

一般而言，我国房产行业一直都是具有敏感性和综合性的，一旦其他行业有所波动或升降，将会造成房价的波动，进而反作用与其他行业。因而，我国政府对于房产行业所实施的政策应做到严格的控制及限制，通过税收、信贷等多种多样的方式来杜绝一切恶意哄抬房价的现象。同时，我国也应采取相关的优惠政策来鼓励商品住房及经济房的发展，限制购房数量，从而从根本上調控我国的房价，避免出现“天价”的现象。

3.4 外资进入我国房产市场应遵循一定的有效程序，避免其突然撤离所造成的不良后果

外资进军我国房产市场有好有坏，是具有双面性的。其在我国币值升值的期间，通过大量的流入使得我国房产行业市场经济发展迅速，达到一定的成效后，外资的突然撤离将会造成我国房产经济的混乱。这样的情况层出不穷，这就需要相关管理监督部门采取一定的措施加以遏制，在开展“引进来”政策的同时，要确保该政策的有效性及程序性，并且应及时将外资的投入归纳为长期的投入，避免其恶意流失所带来的不良后果。其实，解决该问题的又一有力手段——扩宽融资途径。我国应创建相关管理及监督房产的金融管理集体，从而加大融资的范围及手段。同时，我国也应注重相关金融管理政策的健全与修改，避免盲目开发，合理且科学的实行相关的房产行业发展政策。

4 总结

总而言之，我国的币值增长空间依旧存在很大的空间，其所对应的压力也是相对而言的。这就使得我国的房产行业也将面临一大资金压力，在风险中奋进。因而，我国只有从根本国情出发，对其相关的金融行业进行宏观的调整及监督，在确保监管力度的基础上，科学地开发及引导外资的流入，才能保证我国相关房产行业稳定、健康的发展。

参考文献

[1]张素群，陈嘉威.人民币升值预期对广州房地产价格的影响[J]. 特区经济. 2013（11）

[2]陈伟，阮晓庆，安世强.银行信贷对房地产价格影响的实证分析[J]. 经济视角（下）. 2013（03）

[3]杨立春.汇率政策对房地产价格影响的计量分析[J]. 现代财经（天津财经大学学报）. 2010（12）