我国房产税制度改革探析

甘泉

【摘 要】 随着上海、重庆房产税改革试点的推进，房产税改革将进入到深水区域。文章从我国房产税制度体系入手，从房产税在我国税收体系的地位分析中探寻房产税改革问题，从地方税体系角度就组织地方政府收入、调节房地产市场以及房产税制度体系本身的角度探究房产税制度改革。

【关键词】 房产税； 地方税体系； 房地产市场

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）23-0074-03

我国国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确提出“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”。“十二五”规划在“改革和完善税收制度”中提到“研究推进房地产税改革。逐步健全地方税体系，赋予省级政府适当税政管理权限”。随着我国经济社会发展以及房地产市场经济的发展，无论从税收公平角度还是调控房地产市场的角度看，房产税制度改革成为社会关注的热点之一。

一、房产税制度体系

我国房产税经历了房产和地产合并征收的城市房地产税到把企业房产税并入工商税，再到独立的房产税阶段。我国房产税是一种财产性税种，仅对城市范围内经营性房产征税。分税制改革以后房产税成为了地方税种，成为地方财政收入的重要来源之一。同时，具有财产税性质的房产税也在调节财富分配促进社会公平方面起到一定作用。目前房产税根据经营性房产的使用情况分别按照房产余值（在房产原值的基础上扣除规定比例）和租金计算纳税。

我国房产税主要针对城市经营用房征税，对于农村及个人居住房屋不征税，同时政府还规定对于特殊单位使用的房屋给予减免税优惠。随着我国房地产市场化改革的进一步推进，房地产市场持续升温，房价屡创新高，为了调节房地产市场、避免房地产市场泡沫化，社会各界对于居民居住用房开征房产税的呼声开始出现。2011年上海、重庆率先开始房产税改革试点，进入2013年有关房产税试点范围扩大的消息屡见报端。2013年8月，部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开，原有的分税制体系面临挑战，加之结构性减税对财政收入的压力加大，构建地方税体系迫在眉睫。作为地方税重要来源之一的房产税也成为新一轮分税制改革的关键之一。

二、房产税地位分析

分税制改革后，房产税成为地方税种重要来源，1995—2002年房产税收入占地方税收入的5%左右。但是2002年以后房产税对于地方税的贡献逐渐下降，2012年这一比重已跌至3%以下，说明房产税组织地方财政收入的作用在下降。这种与房地产市场发展相脱节的情况，部分原因在于我国现行房产税制度本身设计存在与经济发展不相适应的问题。

以各地区情况看（见表2），2012年，浙江、天津、北京、广东、江苏、山东、甘肃七地的房产税占当地税收收入比重相对较高，均在3%以上。其中浙江最高，为3.93%；最低为江西，仅为1.62%；此外还有山西、贵州均不到2%，其余省份均在2%～3%之间。

以表2数据为基础，以各地税收收入（DT）为因变量，各地房产税收入（FT）为解释变量，建立回归分析。分别作FT和DT，LOG（FT）和LOG（DT）散点图1和图2，可以看出建立LOG（DT）、LOG（FT）线性回归较为合适。

回归方程为：

LOG（DT）=4.16184109587+0.852408366233

*LOG（FT）

R2=0.96，说明模型拟合优度较好，各参数t值和F值均较大（见表3），均通过了显著性检验，说明模型成立。

从模型看出，LOG（FT）对LOG（DT）存在正向线性关系。当LOG（FT）增加1个单位，LOG（DT）增加约0.85。即当房产税增加1个单位，地方税收收入增加约0.85个单位。可以看出，房产税增减在很大程度上影响着地方税收收入增减，它对地方税收收入起着积极作用。这也证明在新一轮分税制改革中将房产税作为地方税主体税种是可行的，且应该进一步加强房产税在地方税体系中的作用，发挥其作为财产税在组织地方财政收入和调节财富方面的积极作用。

三、房产税制度改革分析

（一）强化房产税组织财政收入的功能

房产税征税对象特殊，以坐落地址固定的不动产为对象，从这个角度看税基相对稳定而且更加适宜地方政府征收。由于房产所在区域地价差异对房产价值的影响也很大，同时房产价值的构成十分复杂，这个程度上讲对其征税存在一定的难度且各地差异明显，而地方政府负责征收更能发挥其效率。总的看房产税作为地方财政收入来源由地方政府负责征收更具合理性。

根据财政部网站公布的2012年税收结构分析数据，全年实现房产税收入1 372.49亿元，占税收总收入的1.4%，比2011年高0.2个百分点。就各地情况看，房产税占地方预算收入的比重差异较大。以2011年统计数据测算，房产税占地方财政预算收入最高的是北京（达到3.31%），其次是浙江（3.15%），其他省份均未超过3%，除去未开征房产税的西藏外最低的是江西（1.08%）。从2012年情况看，浙江以房产税收入占地方预算收入比重3.69%位列第一，北京以3.34%的比重位列第二，其他省份均未超过3%。2008年国际金融危机以后，世界经济进入调整阶段，我国经济由数量高增长逐步向质量强化转变，进入到整体减税阶段。当前最大的税制改革举措就是“营业税改征增值税”，2013年8月在全国范围选择交通运输业和部分现代服务业现行试点推开，直接触及现有中央和地方分税制体系。要进一步推开“营改增”势必面临新一轮分税制改革，在取消营业税的情况下应该积极探索更加适合地方征收的税种，新一轮分税制改革中应突出具有财产税性质的房产税在组织地方财政收入中的作用。

当前我国房产税仅对经营性用房征税，主要以企业保有的自用房产原值和房屋出租收取的租金为计税依据。目前房产税并未与我国房地产市场化改革同步，居民住房特别是市场化后高端住房未纳入房产税征收体系，限制了房产税在组织财政收入中的作用。同时以扣除一定比例的房产原值作为计税依据并未全面考虑土地增值的影响，这也一定程度上削弱了房产税税基，基于此要突出房产税在构建新一轮分税制中的作用必须进行房产税制度的重新设计。

（二）改革房产税制度，发挥其在房地产市场中的调节作用

随着我国住房市场化改革的步伐加快，普通居民的住房条件得到了较大改善，房地产市场日益繁荣。但是也应该看到，房地产市场的繁荣背后存在一定的隐忧，市场体制的不够完善、居民投资渠道的不畅、市场调节措施的缺乏等因素影响了我国房地产市场健康发展。具有奢侈性的房产不断出现，针对房地产的大量投机等行为加剧了我国社会的不公平，成为经济健康发展的重要影响因素之一。由于我国房产税制度本身的不完整，使其丧失了在房产市场中的调节能力。在投机成本较低的情况下，投机者更容易进行房产投机活动，投机行为会导致市场的泡沫化，当泡沫破灭之时将给经济发展以沉重打击。将居民住房纳入房产税征税体系，一方面可以发挥征税对投机行为的抑制作用。房产税征收作用不在于一时的打压房价，更重要的体现在房产保有环节的征税，进而更加长远调节房地产市场的健康发展。另一方面能够发挥税收在监控市场健康发展中的作用，进而降低经济发生风险的概率。房产作为个人财产的一种，对其征税也有助于社会公平、维护社会稳定，应适当对高档住房和拥有多套住房的富人征税。当然，住房关系到公民的基本生活和幸福指数问题，因此如果对居民住房征税，必须结合各地实际适当考量基本生活需要和弱势群体生活保障问题，需要在税制设计上更加突出公平。

（三）在强化地方税权的基础上健全房产税制度设计

房产税以房产为征税对象，而不动产又具有较强的地域性，各地差异很大，同时房产税征收存在征税对象和税源分离的问题即房产税以房产为征税对象但是以个人收入为税源，这些都使得房产税制度设计比较复杂。建立完善的房产税制度就必须赋予地方政府相应的征税权，由地方政府根据各地的实际情况进行设计。

在具体确定房产税征收对象时应考虑基本居民生活需求，结合我国人多地少的实际，对居民住房征税过程中应建立房产面积和房产保有量相结合的评价体系，结合各地实际确定征收对象和减免税标准。在计税依据上应改变为以市场价值为主，这样能够保证房产税的征收和房产市场的发展相结合，同时针对房产税征税对象和税源的脱节问题应适当考虑相应的减免税政策。

总的来看，房产税制度改革需要结合新一轮分税制改革同步进行。在根据事权赋予地方政府一定征税权的基础上，进一步拓展现有房产税征税范围，并在条件成熟时逐步整合房产相关税种，进一步完善房产税制度。当然房产税制度改革也势必需要研究具体房产税制度设计，在计税依据确定上需要考虑房产特性、尊重市场经济规律。●

【参考文献】

[1] 张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011（4）.

[2] 陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究，2011（4）.

[3] 潘明星，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011（8）.

[4] 刘成奎.我国房产税税制优化研究：基于公平与财政收入视角[J].税务与经济，2012（6）.

[5] 奚卫华.论我国房产税的计税依据[J].北京市经济管理干部学院学报，2013（3）.

[6] 李文，陈国锐.完善房产税征税范围关键点分析[J].会计之友，2011（9）.

（二）改革房产税制度，发挥其在房地产市场中的调节作用

随着我国住房市场化改革的步伐加快，普通居民的住房条件得到了较大改善，房地产市场日益繁荣。但是也应该看到，房地产市场的繁荣背后存在一定的隐忧，市场体制的不够完善、居民投资渠道的不畅、市场调节措施的缺乏等因素影响了我国房地产市场健康发展。具有奢侈性的房产不断出现，针对房地产的大量投机等行为加剧了我国社会的不公平，成为经济健康发展的重要影响因素之一。由于我国房产税制度本身的不完整，使其丧失了在房产市场中的调节能力。在投机成本较低的情况下，投机者更容易进行房产投机活动，投机行为会导致市场的泡沫化，当泡沫破灭之时将给经济发展以沉重打击。将居民住房纳入房产税征税体系，一方面可以发挥征税对投机行为的抑制作用。房产税征收作用不在于一时的打压房价，更重要的体现在房产保有环节的征税，进而更加长远调节房地产市场的健康发展。另一方面能够发挥税收在监控市场健康发展中的作用，进而降低经济发生风险的概率。房产作为个人财产的一种，对其征税也有助于社会公平、维护社会稳定，应适当对高档住房和拥有多套住房的富人征税。当然，住房关系到公民的基本生活和幸福指数问题，因此如果对居民住房征税，必须结合各地实际适当考量基本生活需要和弱势群体生活保障问题，需要在税制设计上更加突出公平。

（三）在强化地方税权的基础上健全房产税制度设计

房产税以房产为征税对象，而不动产又具有较强的地域性，各地差异很大，同时房产税征收存在征税对象和税源分离的问题即房产税以房产为征税对象但是以个人收入为税源，这些都使得房产税制度设计比较复杂。建立完善的房产税制度就必须赋予地方政府相应的征税权，由地方政府根据各地的实际情况进行设计。

在具体确定房产税征收对象时应考虑基本居民生活需求，结合我国人多地少的实际，对居民住房征税过程中应建立房产面积和房产保有量相结合的评价体系，结合各地实际确定征收对象和减免税标准。在计税依据上应改变为以市场价值为主，这样能够保证房产税的征收和房产市场的发展相结合，同时针对房产税征税对象和税源的脱节问题应适当考虑相应的减免税政策。

总的来看，房产税制度改革需要结合新一轮分税制改革同步进行。在根据事权赋予地方政府一定征税权的基础上，进一步拓展现有房产税征税范围，并在条件成熟时逐步整合房产相关税种，进一步完善房产税制度。当然房产税制度改革也势必需要研究具体房产税制度设计，在计税依据确定上需要考虑房产特性、尊重市场经济规律。●

【参考文献】

[1] 张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011（4）.

[2] 陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究，2011（4）.

[3] 潘明星，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011（8）.

[4] 刘成奎.我国房产税税制优化研究：基于公平与财政收入视角[J].税务与经济，2012（6）.

[5] 奚卫华.论我国房产税的计税依据[J].北京市经济管理干部学院学报，2013（3）.

[6] 李文，陈国锐.完善房产税征税范围关键点分析[J].会计之友，2011（9）.

（二）改革房产税制度，发挥其在房地产市场中的调节作用

随着我国住房市场化改革的步伐加快，普通居民的住房条件得到了较大改善，房地产市场日益繁荣。但是也应该看到，房地产市场的繁荣背后存在一定的隐忧，市场体制的不够完善、居民投资渠道的不畅、市场调节措施的缺乏等因素影响了我国房地产市场健康发展。具有奢侈性的房产不断出现，针对房地产的大量投机等行为加剧了我国社会的不公平，成为经济健康发展的重要影响因素之一。由于我国房产税制度本身的不完整，使其丧失了在房产市场中的调节能力。在投机成本较低的情况下，投机者更容易进行房产投机活动，投机行为会导致市场的泡沫化，当泡沫破灭之时将给经济发展以沉重打击。将居民住房纳入房产税征税体系，一方面可以发挥征税对投机行为的抑制作用。房产税征收作用不在于一时的打压房价，更重要的体现在房产保有环节的征税，进而更加长远调节房地产市场的健康发展。另一方面能够发挥税收在监控市场健康发展中的作用，进而降低经济发生风险的概率。房产作为个人财产的一种，对其征税也有助于社会公平、维护社会稳定，应适当对高档住房和拥有多套住房的富人征税。当然，住房关系到公民的基本生活和幸福指数问题，因此如果对居民住房征税，必须结合各地实际适当考量基本生活需要和弱势群体生活保障问题，需要在税制设计上更加突出公平。

（三）在强化地方税权的基础上健全房产税制度设计

房产税以房产为征税对象，而不动产又具有较强的地域性，各地差异很大，同时房产税征收存在征税对象和税源分离的问题即房产税以房产为征税对象但是以个人收入为税源，这些都使得房产税制度设计比较复杂。建立完善的房产税制度就必须赋予地方政府相应的征税权，由地方政府根据各地的实际情况进行设计。

在具体确定房产税征收对象时应考虑基本居民生活需求，结合我国人多地少的实际，对居民住房征税过程中应建立房产面积和房产保有量相结合的评价体系，结合各地实际确定征收对象和减免税标准。在计税依据上应改变为以市场价值为主，这样能够保证房产税的征收和房产市场的发展相结合，同时针对房产税征税对象和税源的脱节问题应适当考虑相应的减免税政策。

总的来看，房产税制度改革需要结合新一轮分税制改革同步进行。在根据事权赋予地方政府一定征税权的基础上，进一步拓展现有房产税征税范围，并在条件成熟时逐步整合房产相关税种，进一步完善房产税制度。当然房产税制度改革也势必需要研究具体房产税制度设计，在计税依据确定上需要考虑房产特性、尊重市场经济规律。●

【参考文献】

[1] 张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011（4）.

[2] 陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究，2011（4）.

[3] 潘明星，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011（8）.

[4] 刘成奎.我国房产税税制优化研究：基于公平与财政收入视角[J].税务与经济，2012（6）.

[5] 奚卫华.论我国房产税的计税依据[J].北京市经济管理干部学院学报，2013（3）.

[6] 李文，陈国锐.完善房产税征税范围关键点分析[J].会计之友，2011（9）.