二手房买卖：多留心才能少麻烦

王宇萌

在近些年持续火爆的房地产市场上，二手房往往因价格相对低廉而受到广大消费者的青睐。然而，随着成交量的上升，二手房买卖过程中的一些问题也逐渐暴露出来，买卖双方不仅常常蒙受经济上的损失，在心理上也备受煎熬。

那么，二手房买卖过程中存在哪些问题？买卖双方又该如何避免经济损失？对此，记者进行了多方采访。

2014年3月15日，记者以购房者的身份来到哈尔滨市南岗区某房屋中介公司。在聊到二手房买卖过程中比较常见的纠纷时，经纪人邹女士提到这样一件事：

2013年8月，一位姓刘的先生通过该中介公司介绍，看中了南岗区人和街某小区一套60多平方米的房子。因为房主说着急用钱，这套房子的价格就比周边的房价便宜很多。刘先生一心动，便与中介公司签订了购房合同，并交了30万元首付款。虽然中介公司和刘先生都小心翼翼，但还是出了岔头儿——房产证上写着房主王某和王某父亲的名字，而王某的父亲已于一年前去世。

王某告诉中介公司，他是独生子，父亲去世前就把这套房子留给了他。在中介公司和刘先生的要求下，王某出示了父亲的遗嘱和警方开具的死亡证明。然而，正当他们以为只差办理过户手续的时候，新的麻烦又来了——签订合同一个月后，王某的弟弟突然找到刘先生和中介公司，说他父亲去世时根本没有写遗嘱将房子全部留给他的哥哥，这房子是他们兄弟的共有财产。他向刘先生提出，要么在原价的基础上加钱，要么解除与中介公司的合同。随后，刘先生和中介公司找到相关机构，经鉴定，王某提供的那份遗嘱是伪造的。

记者就此事咨询了黑龙江思普瑞律师事务所李蕊彤律师。李律师告诉记者，在二手房买卖纠纷中，有的出卖人会恶意使用“共有权纠纷策略”，将房屋拖入诉讼并不能及时过户，从而逼迫买受人不得不接受涨价要求。

记者和邹女士谈到二手房买卖合同时，她谈到这样一件事：2012年上半年，一位姓张的先生通过该公司购买了赵先生的一套房子。当事三方签订了一份房屋购买合同，合同约定：赵家以53万元的价格出售房屋给张先生，支付方式为“签字过户房款一次性付清”。中介公司方面认为，这个约定的意思表达得很清楚，就是先付款再办理过户手续，当时买卖双方也表示同意。但在办理过户手续时，买家张先生拒不付清尾款，却要求卖家赵先生将房子过户给他。双方争执不下，张先生一纸诉状把赵家告上法庭。

黑龙江思普瑞律师事务所李蕊彤律师表示，在起草合同时，很多人容易犯同一种错误：自以为写在合同上的是大白话，明白无误，可一旦到了实际操作时却有可能出问题。以这件事为例，“签字过户房款一次性付清”，表面上看双方需同时履行义务，但实际上并没有约定履行义务的先后顺序，这才给其中一方以可乘之机。

记者在搜集资料时发现这样一个案例：家住宾县的孙女士为了帮助儿子带孩子，2011年来到哈尔滨居住。2013年，一家人想改善一下居住条件，于是，孙女士四处看房，最终通过一家中介公司选中了一套位于香坊区要价49万元的房子。看房时，房主秦先生对孙女士说，这套房子在中国工商银行有30多万元的抵押贷款，必须先将贷款还上才能从银行提出抵押的房产证。孙女士没有犹豫，决定帮房东付清贷款并补足剩余的房款。

随后，孙女士和秦先生签订了房产买卖合同，帮秦先生还清贷款并付清剩余房款，缴纳了房产税、契税等各项费用。秦先生也如约交了房。然而，就在双方前去办理过户手续时，却被房地产交易中心告知：中国建设银行于当天上午向法院申请查封了该套房屋。

原来，秦先生为了获取贷款投资股市，曾将房子抵押给中国建设银行。由于炒股失败，贷款无法还清，房子被建设银行查封。

合同签了，房款交了，房主也交房了，可房子却因房主欠款被银行查封。这让已经付清购房款的孙女士非常生气，通过律师向法院递交申请书，要求解除查封。

李蕊彤律师在分析这一案例时指出，孙女士已经向房东支付了全部购房款并实际占有了该房屋，且对未能办成转让过户手续无过错，人民法院应该解除查封。尽管孙女士占理，但这些节外生枝的问题还是给她造成了不小的麻烦。所以，购买抵押房时一定要弄清楚该房产共有几处抵押。

记者暗访时注意到，很多二手房交易都是通过房地产中介公司来进行的。房地产中介信息资源相对丰富，还可以替客户办理过户、“网签”，因此成为很多购房人的首选。不过，如果遇到不靠谱的中介公司，劳心费神不说，还容易损失钱财。

以“网签”为例。“网签”是指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，以防止“一房多卖”。由于“网签”的规则是同一套房只要有一家中介“网签”，其他中介公司就不能介入交易，因此很多买房人、卖房人不知道在“网签”之前，中介可以单方面在自己的操作系统内给买卖双方进行“草签”。“草签”与正式“网签”的区别在于，被“草签”的房子处于待审核阶段，只有中介在自己的操作系统内点击“网签确认键”后，该信息才能正式提交到房产过户主管部门的网站系统内，完成“网签”的全部操作。

对于“草签”的副作用，记者在向经纪人邹女士了解时，她并不回避：“这么说吧，要是交易房屋被‘草签，如果我们拒绝解除，无论买家还是卖家，都很难单独通过主管部门自行解除。”

房屋中介公司为了提高成交量，通常会给买卖双方分别施加压力。在记者暗访过程中，恰巧一名中介公司的工作人员带着实地看房的顾客回来，催促顾客道：“我建议你尽快交钱，要不房子该被别人买走了……”这名顾客频频点头，表示回去和家人商量尽快交钱。此时，邹女士的表情显得有些不自然。

一次，记者在同学聚会时聊起了购买二手房的话题。一位外号“外星人”的同学不禁抱怨起在购买二手房时遇到的闹心事。2012年，“外星人”购买了位于哈尔滨市道里区某小区的一套房屋，双方合同原本约定过户后七日内办理物业交割手续，但“外星人”将房款全部支付给卖方并完成过户后才发现，对方还有2324元的物业费未缴纳。“外星人”在与卖方电话沟通此事时，卖方竟以和物业公司存在纠纷为由，拒不补缴物业费。

让“外星人”更生气的是，过几天再联系卖方时，对方手机已经无法拨通。而物业公司则以“外星人”所购房屋尚有拖欠物业费为由，不予配合办理装修许可证。无奈，“外星人”只好替原来的房主补缴了2324元物业费。

李律师告诉记者，业主拖欠物业费的纠纷时有发生，如果前期没有做到妥善预防，一旦发生纠纷，买主将十分被动。

在二手房买卖过程中，如何防范交易风险？

对此，黑龙江思普瑞律师事务所主任鞠宏毅律师提醒房屋买卖双方，在买卖二手房时要注意以下五个问题：

一、在购买二手房之前，购房者一定要查清房屋是否存在共有权人。如果存在共有权人，应让其签署同意出售房屋的证明以作为购房合同的附件；出卖人最好保证房屋不存在继承、离婚、合伙等与共有权有关的纠纷。如因共有权纠纷使房屋被异议登记、冻结过户、查封等导致无法过户，出卖人需承担由此造成的违约责任。

二、在签订房屋买卖合同前，双方需仔细阅读合同，发现含糊不清的词语及时指出，以免造成歧义留下争议。此外，尽可能在合同中约定详细内容，以免责任无法划清；如果在买卖双方过户期限约定届满时，买方未按照约定付清房款却催促卖方过户的，卖方可以根据合同，行使合同解除权，以维护自己的利益。

三、在购买房屋前，购房者一定要查看房屋产权证上是否有房产部门的抵押登记专用章，并尽量去房管局查清房屋抵押登记情况，充分掌握相关信息后再决定是否购买。

四、选择资质和信誉良好的房地产中介公司，尽量不选择中介公司代收房款。如果约定中介公司代收房款，要同时明确约定中介公司将购房款交付卖房人的时间。此外，提高自己的辨别能力，不要因中介的“忽悠”而冲动买卖房屋。

五、针对卖方欠缴费的情况，购房者应在购房合同中约定，买房者留一部分尾款（一般是1.5万～2万元），待完成水、电、煤气、物业等费用交割手续后再支付给出卖人；在买房者支付尾款前，买卖双方先到物业公司以及相关部门查验、更名，确定在无欠费纠纷的情况下再支付尾款。