浅谈房企的财务控制

孙兵

【摘 要】房地产属于典型的资金密集型行业，要实现房地产企业的可持续发展，必须解决好财务风险控制这一关键问题。文章主要分析了房地产企业财务风险控制的影响因素和如何对财务风险进行表现识别，并提出了防范房企财务风险的一些建议。

【关键词】房地产企业；财务风险；风险控制

一、影响房企财务风险控制的因素

1.资金投入多。房企无论拿地还是建设，都需要大量的资金投入，随着房价的飙升，我国各城市的地价也在持续攀升，房屋工程造价也在不断提高，需要垫付的资金也水涨船高。而且房企资金用量不均衡，其谷峰值的差距比较大。这就给组织资金带来了很大困难，一是大量资金的组织要比小量资金的组织难得多。资金量越大，来源越少，困难越多。二是时间上的对接，要在需要的时候资金能够到位，早了资源浪费，晚了造成缺口，影响企业的运营。

2.政策影响大。房地产是个特殊的行业，受政策变动的影响很大，这是由我国的国情决定的。政策变动对房企财务风险的影响具有不确定性，这种影响可能会被放大也可能会减小。房企行业对政策变动的敏感度会随着企业内部风险的积累而加重。为了规范我国的市场经济秩序，国家必须对该行业实施宏观调控，财政、税收、金融等手段很大程度上影响着房地产企业的经济收益和资金来源。特别是近几年，政府为了抑制“泡沫经济”的势头，对房企的宏观调控力度进一步加大。出台的“限购令”、加息政策和控制房贷政策，大大增加了房企的财务成本，不仅降低了盈利，更是给企业的发展带来了极大的风险。

3.项目周期长。房地产项目开发周期要经历一个漫长的经营过程，从征用土地、开发土地到建设房产、竣工销售，一般需要三五年的时间，这个过程中有些会有很大的变化，其时间性风险是显而易见的。如果市场需求发生变化，投入的资产就很难变现，这就存在很大的流动性风险。

4.资金构成不合理。“财务风险是指当企业的资本总额中的自有资本和借入资本两者比例不恰当时对企业的收益产生的负面影响。”房地产行业有着庞大的资金需求，要想正常地进行项目运作必须首先筹备足够的资金以备周转。但大部分房企的可运作资金有限，只能通过向银行抵押贷款或其他渠道借款，高额占比的借入资本导致房企很高的资产负债率，这样产生的财务风险非常大。

二、财务风险的表现识别

1.财务指标异常。财务指标是判断企业经营状况和财务状况的重要指标，它包括经营利润、资产负债比、流动比率、速动比率、每股收益等方面的指标。当这些指标正常时，则说明企业的财务状况良好；当这些指标异常时，则表明企业财务出现问题甚至是面临破产风险。所以，及时判断企业可能面临的是哪一种风险，并及时采取措施来加以控制以降低企业损失。

2.无法按期偿还债务。房企准时、足额的偿还债务是企业正常经营的重要保证，也是企业资金正常周转的一大体现。房地产企业经常处于高负债的状态，只有投资项目按时获得预期的收益，才能按时还掉借债，否则企业就要面临信用风险和资金链条断裂的危险。

3.筹资困难。筹资困难后期主要是由于企业无法按时偿还债务导致的，企业的信誉因此受到影响，那么企业想再次筹集资金就比较困难了，筹资不仅会增加成本，还会受到诸多条件的限制，企业会因此陷入艰难的局面。这时一旦出现其他地方的资金缺口，会使企业的财务风险进一步增大，如此陷入筹资愈发困难的恶性循环之中。

4.资金周转不灵。房企资金的流入部分和流出部分出现严重的比例失调，有环境突然变化等宏观因素，也有可能是企业资金调度方面出现的主观原因。这些因素严重的后果是使得企业无法按时还清债务、资金链断裂，进而诱发更严重的财务危机。

三、房企财务风险防范措施

1.提高对政策与市场变化的应变能力

政策的变化是一把双刃剑，既可能为房地产企业的发展带来机遇，也可能会对企业的发展造成阻碍。“市场和政府的变化对房地产企业的发展具有重要影响。”房地产企业深受国家政策和市场环境的影响，特别是当企业内部的风险达到一定量的积累时，会对企业经营造成最直接的影响。房企应积极关注和应对政策变化和市场变化，采取有效的防范措施，从而成功规避财务风险，实现经济的平稳发展。进行合理的财务决策要与政策、市场的变化结合起来，以达到财务风险有效控制的目标。

2.通过资金流模式进行预测，建立科学合理的财务预警体系

首先要提高对资金流风险的重视，资金流运行能否平稳、安全，对房地产企业的发展来说是极为重要的。应当以现金流量情况为基础来有效识别多样的资金流风险。现金流的预算执行情况应当是企业财务控制关注的重点，资金链条中间是否存在问题，是可以通过预算的差异分析来发现的，从而可以采取相对的措施将风险有效控制起来。房地产企业对资金运用方面要有一个合理的全盘计划，不能对资金管理进行盲目的运作。

3.优化资本结构，降低筹资风险

负债经营是很多房地产企業的必然选择，它能为企业带来更大的经济效益，但企业的负债比例并不是越大越好。因为房企的财务风险会随着负债比例的上升而逐渐增大，而贷款是要支付一定的利息的，尤其是企业贷款的利息要比个人贷款高很多，利息的支出决定了风险的存在，因此对房企的负债经营模式必须进行严格的控制。但是，企业的财务风险在不同的资本结构下也是不同的。作为房地产企业，可以利用自身优势在银行抵押贷款以筹足周转资金，获得杠杆效益以降低财务风险的消极影响。

四、结束语

房地产企业应当对财务风险进行有效识别，从而构建针对诸多影响因素的财务风险应对体系。要强化风险意识，深入学习现代风险管理理论并加以运用，最重要的是加大财务风险防范控制措施的执行力度，这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

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