浅析综合评价法在房产置业投资 决策中的应用及效果

周建国

摘要：本文从房产置业投资决策角度出发，先分析了房产置业投资决策，然后阐述了综合评价法用于房产置业投资决策的过程，最后探讨了应用效果。

关键词：综合评价法；投资决策；房地产

综合评价法，英文全称为“Comprehensive Evaluation

Method”，它主要是将定量分析和定性分析有机结合起来，用于多目标决策的一种评价方法。就目前的应用情况来看，主要以经济领域为主。在房地产业中，人们在做置业投资决策时，也会应用这种综合评价法。本文主要探讨用这种方法来选择最优方案的具体过程，从而保障投资者受到最大的投资效益。

一、房产置业投资决策概述

放房产置业投资，具有四个方面的特性，即增值、收益、消费和保值。房产置业投资涉及的方向主要有土地、住宅、商业物业、工业物业等。在房产置业投资活动中，决定其效益高低的关键就是房产置业投资决策是否得当。一般来讲，房产置业投资决策的过程如下。

第一，做好市场研究工作。需要根据置业投资的方向，综合调查宏观因素和微观因素两个方面的内容，逐步确定房产置业投资项目的市场定位、投资机会等。第二，提出决策目标。根据调查的结果，明确提出投资目标。在这个过程中，需要考虑的因素主要有：需要解决的问题、解决问题中所需要付出的实际代价等。明确决策目标是保证决策合理性的基础。因此，这里需要分析投资的性质、结构等方面的内容。第三，根据投资目标，综合考虑多种影响因素，制定出多种可能的决策方案，从而供后期的选择。第四，分析多种方案，最终选出一份最优方案。这就需要研究目标的可行性，然后拟定出多种方案，最终经过分析、比较等工作，从中选择最优方案。第五，选出具体方案后，就要精心组织，确定实施步骤，对方案进行执行。

在房产置业投资决策过程中，第四个步骤，即选出最优方案是整个决策过程的关键。因此，这里就需要运用综合评价法，对房产置业投资决策方案进行定量分析，从而有效保证方案的最优性。

二、综合评价法用于房产置业投资决策的过程

在房产置业投资决策中，运用综合评价法来分析，需要考虑的因素非常之多。比如评价某套楼房，在充分遵循完整性、代表性、导向性、独立性这四个方面的原则的基础上，再结合投资者的实际情况，合理选择评价指标。

一般来讲，将综合分析法应用于房产置业投资决策中，需要遵循三个步骤：首先，运用层次分析法，对所选取的评价指标进行分析，最终确定它们的权重系数；其次，利用统计分析法，对各个评价指标的得分情况进行分析，初次得出各个评价指标的分数；最后，运用加权平均计算，确定投资项目决策的综合评分。具体过程如下。

（一）确定评价指标的权重系数。所谓权重系数，英文称之为“Weight Coefficient”，它指的是用来描述所选定的那些评价指标（比如投资利润、净现值等）在决策投资分析中的重要程度。影响权重系数的大小主要有两个：其一，评价指标自身的地位，即它在多个评价指标中所占据的位置；其二，投资者自身的投资动机，或者是其主观因素的影响。一般来讲，确定权重系数都是运用层次分析法。先分析每个层次的单权重系数，然后再分析得出各个层次间的指标的组合权重系数，确保权重系数的准确。这里的组合权重系数，综合两层间的各个指标的权重系数之后，经过分析处理工作，又得出相对于更上一层的权重指标系数。比如某个项目的决策层数有三层，分别设为A层、B层和C层，运用判断矩阵，先得出B层各个指标的但权重系数，结果表示为bi，C层的结果则为cij，然后将C层的组合权重系数设为BCj，其中的运算过程如下：BCj= bc（j=1，2……n）。

因此，求得组合权重系数结果之后，就可以将C层各指标与A层进行对比，了解C层各指标的优先顺序。当然，对于不同的项目来讲，其决策层也会有所不同，比如某项目的决策层数为四层，即还有D层，那么就可以将其单权重系数则为dij，那么，它相对于A层的优先顺序则可以表示为BCDj，它的运算过程如下所示：BCDj=（BC）d （j=1，2…… n）。以此类推，最终就可以求出层次结构模型中，处于最下层的决策指标的组合权重系数的大小。

（二）各个投资评价指标的评分。在房产置业投资决策中，组合权重系数只是分析了所选择的评价指标在决策中的重要程度。所以，还需要采用记分的方式，分析评价指标进行单相评价。一般来讲，不考虑这个评价过程是定性还是定量，都是按照四种层次来进行评价，即优、良、中、差。但对于不同的评价者来讲，由于受到个人经验、观念等因素的影响，对于同一个决策条件，最终会对其做出不一样的评价。因此，在评价的过程中，为了保障其客观性，需要综合考虑所有评级者的评价，比如对于j指标来讲，可以按照以下公式进行计算：Vj=4rj1+3rj2+2rj3+rj4

在这个公式中，Vj代表的是某决策指标Xj的最终评分分数，rj1、rj2、rj3、rj4则表示的各个评价者，认为j指标为优的评价者，经过最终分析，其在全部评价者中所占据的百分比。根据计算，最终得出的分值处于1至4之间。如果分数越高，那么就表示该指标的优越性越大。

（三）置业投资决策的综合评分。在这个部分的分析中，需要结合上述各评价指标中得出的结果，即经过层次分析法，得出的组合权重系数BCDj，还有运用统计分析法，最终得出的评价分值Vj，为了房产置业投资决策的综合评分，需要将这两个结果代入下列公式中：G= BCD·Vj，在这个公式中，G代表的是综合评分的分值，BCDj则表示的是房产置业投资决策中，第j个决策指标的组合权重系数，Vj指的是决策指标的评价分值，n表示的是评价指标的个数。经过计算，最终得出的分值处于1至4之间。如果分数越高，那么就表示评价越好。

三、综合评价法用于房产置业投资决策的效果分析

（一）提高投资效益。在房产置业投资决策过程中，运用综合评价法，得出最终的综合评价分数，从而能在众多的方案中，选择最优的方案。将最优方案投入实施，可以有效提高投资项目的效益，其中包括经济效益、社会效益等，保障投资者从中获取最大的投资利益。

（二）降低投资风险。人们运用综合评价法，对所投资的项目进行分析处理，其中还涉及到风险分析，可以综合分析方案中的经济因素社会因素、项目自身的因素等多个方面进行评价，采取有效的手段来控制风险，从而最大程度上降低投资方案的风险问题，保障方案的合理可行。

（三）提高方案的客观性。在房产置业投资决策中，如果紧靠投资者的主观经验，由于受各方面因素的影响，比如认识上的偏差、经验不足等，可能会造成后期严重的后果。人们运用综合评价法之后，综合考虑多方面的因素，运用相关的公式进行运算，得出的结果比较客观，从而大大提高了方案的客观性。

综上所述，随着房地产行业的不断发展，我国的房产投资行业逐渐发展起来，人们在房产项目投资决策中，为了取得最大的投资效益、降低风险、保障决策活动的客观性，需要运用综合评价法的优势，在方案的选择方面，根据考虑权重系数、单项评价，最终得出综合评价分数，从而从中选择出最优势的方案，保障我国房产行业的健康、稳定发展。

参考文献：

[1] 李海平.投影寻踪综合评价法在股票投资决策中的应用——基于RAGA-PPC对上市能源行业股票的研究[J].中南财经政法大学研究生学报，2012（01）:96-101.

[2] 王新利.模糊综合评价法在项目投资决策中的运用[J].财会月刊，2009（06）:57-58.

endprint