创新与改变

支文广

广州新星实业公司前身是中国人民解放军第3518工厂，是全军第一家胶鞋和橡胶制品生产企业，有着60多年的光荣历史。随着时代的变迁，以及裁军，军购等方式的改变，3518厂也和其他众多的传统劳动密集型轻工企业一样，一度陷入困境，20世纪90年代初期就停工停产，濒临破产。从1993年开始，公司就响应国家改革开放、结构调整的号召，主动退出第二产业，进军第三产业，与香港昌盛地产公司合作在厂区原地址上开发出一期中华广场和二期中华国际中心写字楼。在2000年由军队移交国资委管理后，公司正式改名为“广州新星实业公司”，企业经由10多年的持续创新、调整和改变，从对物业经营懵懵懂懂一无所知，到实现自负盈亏，快速发展，成为物业经营的行家里手，打造出广州市知名品牌商贸企业，成功实现了转型，获得了长足的发展，成为商业地产综合经营的尖兵，打造的中华广场、中华百货等商贸品牌成为广州市妇孺皆知的成功品牌。

转二进三求生存

陌路创业不畏难

2000年8月，中华广场一期商铺正式投入运营。公司现有的管理干部、员工都是从制鞋一线磨炼多年的、习惯于工业生产的“专家”，但对于如何经营物业，却是一窍不通。当时工厂已经停工，员工等着开工资过日子，公司各项费用等着支付。因此尽快经营好第一期新落成的商铺，换来真金白银，成了广州新星实业公司领导当时的迫切愿望。

当时根据与合作方的合同约定，中华广场商铺共10层，其中地下一层、五层、七层，以及六层的部分摊位属于广州新星实业公司所有。

商铺有了，如何让商铺给自己赚钱，领导班子没有一点经验。一切都是陌生的，面临的最大问题是经营物业经验的瓶颈。但军工出身的人，身上都有一股不服输的精神，越是困难越要往前冲。领导班子首先统一了思想，制订了应对措施，一方面要加速由工业生产向物业经营全面转型，从转变自身观念，提升经营技能入手，推动全员学习新的业务知识，不管多大年龄都要回炉重新学习，做小学生，接受全新的经营管理理念和管理要求，加紧转变观念和培育员工的工作。另一方面加紧项目的运作，推进项目进度。各路人马紧锣密鼓，边学边做，考察市内外商场，在地下一层（负一层）引进了汽车配件，当时的定位就是做全国最大的汽车配件城。7楼设计美食城，引进了70多户散户商家经营餐饮小吃店。5楼设计了家居市场，引进了各类家居饰品、家装、建材产品进驻。功夫不负有心人，中华广场商铺租金收入在2002年就达到了3 855万元，实现利润399万元。公司摆脱了破产的阴影，走上了新的发展道路。2000年8月中华广场一期商场投入运营。从看不懂到看懂，从不会到学会，经历了脱胎换骨的过程。把企业从亏损边缘拉了回来。到2005年一直保持基本稳定的小幅度增长水平营业收入达到4 332万元，利润达到了1 182万元。

企业的效益逐渐好转。从2000年到2005年靠物业租赁赚到了钱，养员工，交利润，慢慢地形成了习惯。员工生活稳定，收入稳定，企业里弥漫着一种“终于熬出头了，可以过舒服日子了”的放松情绪。一些管理人员也相继出现了懒散情绪，工作激情消退，疲沓拖拉的现象增多，小富即安的思想随处可见。领导班子意识到，一个企业如果丧失了激情和信念，丧失了精神的力量，无论现在物质基础多么雄厚，也将很快失去拥有的一切，不会有更高层次的发展。基于这种认识，他们正式拿起了“创新与改变”的法宝，开始了第二次转型和调整。

为升级拜师修内功

大变身商铺重整合

当时合作方香港昌盛地产公司聘请了香港地产界销售冠军、雅号：“地产教父”童渊为地产总裁。他的到来给当时中华广场10层楼商铺以新的定位，而且要求广州新星实业的楼层也要由他们统一规划和设计。双方多次谈判，对方看广州新星实业在经营品牌精品店方面经验不足，提出了苛刻的条件。当时参加谈判的广州新星领导，激发了自强不息的劲头，“我们不相信没有张屠户，就要吃带毛猪！我们自己干！”

回过头来，赶紧寻找高人拜师，当时香港仲量联行物业公司一直给他们做物业服务，新星实业领导就聘任仲量联行的专家为咨询师，为期一年，4个人跟进项目，苦修内功。从管理理念，到招租、规章制度、合同文本，形成一套体系，并借助其平台进行招商，引进知名品牌；还在物业经营企业引进国际“ISO 9001”质量管理体系；组建了内审员队伍，编制了第一套管理文件，顺利通过中介公司认证，获得CNAS的认证书，成为广州少数几家推行ISO管理体系的服务类企业之一，开始了自己调整路子的探索。

2005年，针对物业经营初期，管理粗放，效益偏低的情况，掌门人李义岭带领公司经营团队对负一层摩托车配件城进行了改造，成功打造的“富一层”实现了从低档批发市场到中高档购物中心的飞跃。琳琅满目的时尚品牌和舒适宜人的购物环境，使“富一城”迅速成为中华广场最具有影响力的经营项目。在开业后的九个月内，新增收入就收回了全部投资，年均收益是调整前的3倍多。确立了中档偏高市场定位、品牌旗舰经营理念、大通道休闲空间平面布局，克服重重困难，全力打造名店街、运动休闲和家用电器三大功能区，引进了Guess、CK、Mango、周大福、星巴克、屈臣氏、Levis、耐克、阿迪达斯、国美电器等国际国内知名品牌。

借助“富一城”调整的成功，公司先后又进行了五楼家居城、七楼美食城的升级改造。家居城及时调整合同到期的摊位租户，变为门式立式租户，每个租户面积减少，产品容量增加。美食城及时引进品牌餐饮公司，引进中高端餐饮服务业，改变了进餐环境和品味。经过彻底调整，经营面积没有增加，收入却从原来最高的3 977 万元，增至2011年的8 100 万元。一系列的调整提升了公司在业界的影响力，巩固了商场的市场地位，中华广场的知名度、出租率、客流量等综合指标居广州市第三。

再次调整探索新路

中华百货名贯羊城

2008年，公司对商家合同即将到期的五楼家居城，公司提出了“延伸物业产业链，进入零售百货业”的方向，弥补中华广场缺少一家符合消费群体需求的综合百货。当时很多人认为五楼家居城是广州市乃至珠三角地区闻名遐迩的家具商场，租金稳定，可以守上几年，广州百货业竞争激烈，做百货没有经验，从而抵制进入百货领域。但领导班子力主主动寻求发展，避免守老摊子，等着市场的淘汰。于是进行了一次细致的市场调研，大量的数据最后表明：受行业竞争的影响，五楼家居城退出市场是历史的必然。进入自营百货零售，不仅突破了物业经营领域，而且有利于做大规模与人才培养，更会带来行业扩张机会和市场拓展前景。经过领导班子研究，收购一家具有较高知名度的百货公司——中华百货，并以市场化的用人模式引进了职业经理人、制订了差异化经营策略。经过两年论证，半年筹办，2010年公司正式收购中华百货，抓住五楼家居城合同期满时机，关闭家居项目，自营零售百货。在6个月内完成了公司重组、人员选聘、规划设计、装修改造、品牌招商、开业筹备等一系列工作，2010年9月30日，以“新生活，新中华”为理念的全新中华百货正式面世，成为国内百货业楼层最高、单层面积最大的百货公司，计入广州市百货行业10个统计参数企业，并提前实现了利润。既实现了中华广场与中华百货品牌的对接，也实现了从租赁到“租赁+零售”的转变，为拓展商业物业、走出中华广场奠定了基础。目前中华百货经营包括黄金珠宝、女装、男装、童装、运动服饰、内衣、男女鞋及皮具、床品、化妆品、滋补品等品类，品牌数量超240个，日客流量7万人，节假日最高客流量达到15万人，会员超过8万人。endprint

为了提升中华百货的影响力和品牌价值，中华百货从服务入手，策划设计有效的、不间断的系列营销、宣传活动，保证了客流量，保持了员工高涨的工作热情，营造了温馨的购物环境。

借此，中华广场的经营模式，形成了租赁和自营百货相结合的发展道路：招租优质高品位客户，面向中高端市场的百货零售，高效利用商场空间、科学布置商品摊位。真正服务客户需求，方便市民大众，晋升为广东省服务业100强，企业被授予广州市用户满意服务明星企业和市劳动关系和谐企业等光荣称号。

一系列的持续调整，加上2008年二期工程中华国际写字楼的交付使用，公司的业绩直线上升，从2007年到2013年，利润分别为2 268万元、3 033万元、4 025万元、4 827万元、7 124万元、9 008万元、100 200万元。中华国际的写字楼出租率也从2009年的60%，到2010年90%，2012年98%，2013年100%，发挥了中华广场城市综合体的整体效益。

勤学习催生思路

促创新助力发展

深入思考中华广场、中华百货成功的原因，不难发现学习与创新是推动企业发展的核心，这也是掌门人李义岭先生提出并倡导“创新与改变”经营理念的文化成果的结晶。在广州新星实业公司，学习与创新已经成为员工的血液，成为生活的习惯，变成了企业的优秀文化基因。

在公司党委书记办公桌上，笔者看到他们自己印制的《品读书香感悟人生》一本每个员工的读书书评，是他们每月一次的“员工读书月”读书交流会的记录。正如党委书记张培恩所说：“我们是把增效和育人放在同等重要的位置来抓的，因为员工的素质决定了企业的方向，决定了企业的未来。”领导班子带头读书学习，分享读书体会。一次次读书分享，一次次精神的盛宴，一次次思想火花的碰撞，从《蓝海战略》到《物业管理纠纷典型案例评析》，从《不抱怨的世界》到《让人生更璀璨》，从《生活的博弈论》到《重新认识你自己》，广州新星实业公司员工的思想认识、业务能力在潜移默化中得到提升。公司还开设了员工成长跟踪活动，主管领导根据员工的表现及时与员工沟通。他们开办的《中华情》内刊，及时刊载着每个员工工作中的感受和经验，个人学习，通过分享机制，变成了一个组织的学习，经营管理的内部经验得到了快速传播和复制，企业发展人的基础，在不停地微笑变化中，实现了变身。

精神和信念一旦超越了物质，它的能量是不可限量的。目前在中华百货，无论白班还是夜班，你看到的都是神采奕奕、饱含微笑热情服务的收银员，处处看到的是助人为乐、热心帮助别人的感动，看到的是工作的一丝不苟和敬业精神。在他们开展的“寻找身边的感动，展示平凡的风采”活动中，一个个感动之星、感动事迹，登上了领奖台，印到公司内刊上，展览到了公司的荣誉墙上。

创新是企业发展的原动力。广州新星实业公司处处活跃着创新的火花。在中华广场项目管理的每个岗位从规章制度到工作流程在持续地完善，每项工作在持续地改进和调整。公司为了引到创新，提出用创新统领工作，制订了《创新奖实施办法》，每年制订《创新工作方案》，征集全体员工和部门的创新意见，开展内部创新项目竞逐活动，确定立项，建立约束和评价机制，规定部门如果全年没有创新项目取消评优评先资格，减发部门负责人5%～10%的效益奖。完成创新项目的公司按约定的标准给予奖励。获得更高奖项的可以得到额外嘉奖。“创新与改变”的总体思路，与创新管理办法的出台，进一步推进了员工的创新激情。每年都有一大批围绕业务创新、管理创新、文化创新、党建创新、技术创新等类的项目出现，每年都因为这些项目的创新，带动了各方面工作的创新。所有从事创新工作的员工也因此而收获了自豪感和尊重。

正是这种“自我超越、自强不息”的精神，每个员工都怀揣集团、新星实业大发展的梦想，怀着对未来美好生活的向往，一手抓好本职工作，一手抓好岗位创新，不断追求从优秀到卓越，切实地践行了“在学习中成长，在创新中发展”的核心理念，共同托起“盛世中华”的企业梦、中国梦。

（责任编辑：陈海峰）endprint