房贷的问题卡在哪?

文 / 董希淼

各家银行并不会因为央妈喊话就进行实质性的调整，最多是利率上浮温和一些，审批速度加快一些，搭售产品低调一些，仅此而已。

对于购房者而言，房贷在近期成了一个大麻烦。

其实自去年下半年以来，全国个人住房贷款市场就出现了一些苗头性、趋势性的变化。准购房者们普遍感受到“房贷难、房贷贵”的问题，好像突然之间一些银行取消住房贷款业务一样。正常情况下一个星期到半个月就能批下来的住房贷款，现在从申请到放款普遍要三个月以上，而以前常见的8.5折优惠更是灭绝。

一向被商业银行视为“香饽饽”的住房贷款，何以沦落到如此地步？应该说，这些问题是近年来国内房产市场、资金市场不断变化的集中体现，也是商业银行主动调整资源配置的结果。

更大的风险

这首先是银行出于战略考虑的信贷结构调整。传统的个人住房贷款，是银行吸引个人客户的重要产品，多年来一直备受青睐。但近年来，部分银行调整了业务发展战略，对住房贷款的定位有所转变。如平安银行，2012年来对零售贷款业务进行了战略调整，明确控制和压缩个人住房贷款业务占比，全部将分行住房贷款的审批权上收到总行，大幅调低对住房贷款业务的考核激励力度。与此同时加大对小微企业、个人经营性贷款等业务的投放力度。2013年，该行个人住房贷款在全部零售贷款中的占比从近40%猛降至27.2%。不只是平安银行，多数全国性股份制商业银行如中信、浦发、民生等，也都将零售贷款的重点转向收益更高的小微企业贷款，住房贷款不再列为发展重点，少数银行则干脆暂停了住房贷款业务。萝卜青菜各有所爱，商业银行实施差异化的发展战略，不足为奇。

另外，银行迫于成本上升提高利率水平。近年来，随着国内利率市场化步伐的持续推进，中资商业银行最主要的资金来源即存款的成本在不断上升，对银行的利润形成了一定的压力。2013年上市银行的年报显示，工行、农行、中行、建行、交行等5个大型商业银行，除中行外，其他4个银行的净息差都有不同程度下降，其中工行的净息差从2.49%下降到2.40%，收窄了9个基点。在这种情况下，作为住房贷款业务的主要提供者，大型银行普遍希望通过提高贷款利率来缓解存款成本上升带来的压力。五年期定期存款基准利率为4.75%，上浮10%为5.225%；而五年以上贷款基准利率6.55%，如下浮10%则为5.895%，利差仅0.67％。如果考虑业务管理费等因素，已经出现收益“倒挂”的现象。事实上，中小银行的资金成本更高。这就不难解释银行房贷为什么不愿意打折了。

最为关键的是，银行察觉到了更多的风险。尽管不同银行对待个人住房贷款的态度和做法各有不同，但去年下半年以来，无论是大型商业银行还是中小商业银行，对个人住房贷款业务的态度都趋于谨慎。加上去年年底积压的一批贷款，贷款审批和发放的速度也有所下降。而在国内市场上扮演“鲇鱼”角色的外资银行，之前的住房贷款利率普遍较低，现在也不约而同地收紧甚至取消了优惠折扣。如东亚银行，不但对贷款客户条件要求苛刻，首套房贷利率更是要求上浮20%。

应该说，大型银行在个人住房贷款方面的政策是相对稳定的。如市场份额第一的建行，2013年底个人住房贷款余额高达1.88万亿元，比上年增长了3515亿元，占全部零售贷款四分之三以上。过去，个人住房贷款经营风险极低，资产质量较好，尽管收益率相对不高，商业银行也一直视其为优质资产。但随着去年以来国内房地产市场走向疲软，房价下降从少数城市蔓延至局部地区，个别地方甚至出现了不同程度的“弃房”现象。

尽管不存在“崩盘”，但事实上住房贷款潜在的违约风险在增大。而对多数银行而言，住房贷款的比重仍然很高。因此，适当压缩住房贷款的规模，成为银行防范经营风险的自然之策。在这种情况下，银行会根据不同地区、不同楼盘、不同客户的情况，采取差别化的政策，至少不会再像以前一样一窝蜂地争抢住房贷款了。

央妈管用么？

针对这些问题，5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，对商业银行提出了指导意见：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的住房贷款。

应该说，央行这次采取“窗口指导”方式，手段柔软，仅仅通过会议对银行进行道义上的劝告。之所以如此，一方面是因为个人房贷与消费者切身利益息息相关；另一方面，房地产市场的确积聚了一定风险，个人住房贷款整体不良率呈现上升趋势，因此不宜要求银行一味加大贷款投放。相反，央行在会议上提醒银行要严格执行各项管理规定，加强对住房贷款风险监测，还要求建行以温州地区为样本了解是否有大规模的“弃房”现象。

央妈一发话，商业银行多少得给点面子。多家商业银行纷纷表态将进一步重点支持首套房贷，并加快贷款审批速度。但对是否扩大住房贷款的新增规模，相关银行要么三缄其口，要么语焉不详。

这其实也反映出银行的真实态度：央妈的面子是要给的，但我的贷款还是我做主。因此，对于房贷政策，各家银行并不会因为央妈喊话就进行实质性的调整，最多是利率上浮温和一些，审批速度加快一些，搭售产品低调一些，仅此而已。对于房贷规模，一般而言在年初就已经安排好了，现在进行大幅度调整可行性也不大。至于那些已经暂停房贷的银行，照样也不会重出江湖。

可以预见的是，“房贷难”还将继续。

对商业银行来说，他们应该看到住房消费的需求与贡献，继续予以支持。对央行来说，应该定向降低存款准备金率，提高银行积极性。而对那些攥着首付款的购房者来说，恐怕也要适应个人住房贷款利率走高的“新常态”。消费者总是希望通过“余额宝”等理财产品来提高投资收益，又要求在贷款方面享受更低的利率。

可殊不知，这是一个悖论。