扩大“房产税”征收范围的思考

郑毅

扩大“房产税”征收范围的思考

郑毅

对居民住房在保有环节开征“房产税”，其目的不在打压商品房价格，而是促进房屋的有效利用，实现用有限的房屋最大限度的满足民众的住房需求，促进房地产市场的有序发展。

房产税；调节收入

近年来我国商品房售价上涨太快，已超过所有商品的上涨幅度，商品房已成为投资者以及个人“归避市场风险”的主要工具，人们将闲置的资金去购买房产，而不存放银行，这是因为银行利率远低于市场通涨率，而商品房市价上涨率远大于市场通涨率，所以投资者将大量的闲置资金去购买房产，以“归避市场风险”。对于这种现象，本文作者提一些自已的看法。

一、借鉴国外经验，利用税收调节房产配置，促进经济健康发展

（一）新加坡的房产税

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡房产税的设计有两个关键思想，一是累进制，即富人要比穷人交的多；二是鼓励购房自住，对购房自住者抽较低的房产税，而对购房投资者则抽较高的房产税。其目的还是为了实现全民拥屋的梦想，不让稀缺的房屋资源被富人所垄断，对房产投资者进行有效抑制。第二个思想实际上也是一种广义的累进税制，因为大部分购房投资者是富人。由于大部分新加坡国民都是购买较低价格的组屋自住，他们只交很少的房产税，这使得新加坡整个房产税占整国家税收收入的比重很低，也就是说，新加坡征收房产税的主要目的是为了社会公平和鼓励居者有其屋，而不是为了增加政府税收。

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。税率采用超额累计税率，免征额的确定分自住房和非自住房。

自2014年1月开始，对居民自住住房，年价值小于8000新加元的免征房产税，年价值在8001新加元至55000新加元的部分执行税率4%，年价值在55001新加元至60000新加元的部分执行税率5%，年价值在60001新加元至70000新加元的部分执行税率6%，以此最高执行税率到15%。

对居民非自住房屋年价值小于3000新加元的部分执行税率10%，年价值在3001新加元至45000新加元的部分执行税率11%，年价值在45001新加元至60000新加元的部分执行税率13%，年价值在60001新加元至75000新加元的部分执行税率15%，以此最高至19%的执行税率。比如你有一套房产，年价值为50000新加元，自住，年缴房产税（50000-8000）×4%=1680新加元；非自住，年缴房产税3000×10%+（45000-3000）×11%+（50000-45000）×13%=300+4620+650=5570新加元。多占房的成本明显增加了，并且每年都缴，政府在检讨房地产税结构时，特别关注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住房屋主，未来得为自住的房子支付更高房地产税，其余99%自住的屋子，房地产税反而更低。

（二）美国房产税

美国房产税的征收和使用归属于地方政府。而征税的基础在于房产登记制度。登记是美国房地产管理的一项基本制度。房地产的交易必须委托代理律师完成，在完成交易后，律师将交易的相关契据向县政府的不动产登记处登记。

美国房产税按房产价值和适用税率计算征收，房产税税率在1%—2%之间。房产价值由政府设有专门的房地产价值评估部门，评估确定。按照确定的这个价值，乘以税率算出房产税。比如，阿灵顿县2013年的税率是1.021%，也就是说，价值40万美元的房子，当年要交房产税4084美元。

房产税是美国地方政府主要的税收来源，而且是较为稳定的税源，因为相比收入税或者销售税，房产税在经济衰退时期的波动不会那么大。一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。正因为如此，美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。

（三）韩国房产税

韩国从1961年起就征收财产税。为了抑制1997年亚洲金融危机后产生的房地产泡沫，韩国政府2005年出台了综合不动产税，后来，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税。

综合不动产税征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。房产转让所得税，即拥有2套住房的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，以此类推。

综合不动产税是针对高价房地产的额外税收，主要用来遏制房地产投机炒作及大量购置行为。此外，征收房产转让所得税再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。

现在世界各国出于自身实际情况的考虑，大多对居民住房征收房产税，只是目的和征税方法不同而已。我国也应当借鉴他国的经验，结合我国实际，对居民住房征收房产税。促进房地产市场的有序发展。

二、我国现行“房产税”概述

（一）征税对象

现行房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，又称房屋税。其特点是：第一，房产税征税对象只是房屋；第二，征收范围仅限于城镇的经营性房屋；第三，区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

现行房产税对城市居民住房、城市非经营性房产、农村居民住房、农村经营性用房、农村非经营性用房未纳入征税范围，是不征房产税的。

（二）计税依据和税率

房产税征收标准分从价或从租两种情况：第一种，从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10% --30%后的余值；以房产原值为计税依据的，应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）；从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。第二种，从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。现行房产税对居民住房不征，仅对城镇的经营性用房征收房产税。

（三）中国房产税的特征与其它国家的区别

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。

2.中国房产税的征收范仅限于城镇的经营性房屋，对城镇居民住房和农村各类房产不征税。

3.中国房产税对于只用于经营自用的按房产计税余值征税，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

三、现阶段我国对居民购入、出售房产征收哪些税

（一）对居民购入房产征收哪些税

以深圳市为例说明，居民购入房产应纳契税，契税=计税价格×契税税率，契税税率是：家庭唯一住房，90平方米以下的税率为1%；家庭唯一住房，90平方米以上的税率为1.5%；非家庭唯一住房的税率为3%。

（二）对居民出售房产征收哪些税

居民转让房产，按税法应当缴纳营业税及附加税费、个人所得税、土地增值税以及印花税。

对此深圳市制定了《深圳发布关于实施存量房交易计税价格核定通知》，在通知中规定营业税及附加税费，税率是5.6%，计税依据是计税价格。存量房交易计税参考价格，由深圳市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产评估相关规范和评估标准得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。

个人所得税按核实价和核定价两式方式征收，核实价方式，应纳个人所得税=（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金和合理的税费）×20%；核定价方式，应纳个人所得税=计税价格×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税。

按《土地增值税暂行条例》的规定，对于居民个人出售（存量）房产的，还应当征收土地增值税，对纳税人转让（存量）房产，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，与出转让收入差计算增值额和增值率计征土地增值税。

另外在购入房产和（存量）房产出售环节还应当征收印花税，在购买房时按购房合同价的0.5‰向买房人和卖房者同时征收，在（存量）房产转让时也应该按买卖房产合同价的0.5‰向买房人和卖房者同时征收。即印花税在买、卖环节，均向双方当事人征收印花税，不过计税依据是按合同约定的买卖房产价格，税率为万分之五，税率较轻。

四、对居民住房开征房产税的思考

对居民住房开征房产税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对居民房产开征房产税，其目的是实现全民拥有房屋的梦想，不让稀缺的房产资源被富人所垄断，对房产投机行为进行有效抑制。运用税收杠杆，提高房产使用效率，扩大房产供给。

对居民房产开征房产税的主要目的是为了社会公平和鼓励居者有其屋，而不是为了增加政府税收。

（一）对居民房产开征房产税的前提

在我国房产持有人对房产不拥有完整的所有权，表现为：在城市，房产的所有者对房产拥有70年的产权，所以房产所有者仅拥有有限的产权；在农村，土地属于集体所有，依法律、法规集体土地要经过农村集体组织同意，就可以在集体所有的土地上建房，房屋的居住权归属建房农民个人所有，房屋占用的土地仍属于集体所有，因此对房产征收房产税的征税基础是不存在的。

现实是房产已成为所有者财富的象征，城镇房产，产权所有者拥有占有、处置、使用、收益权，事实上已成为个人的一种财富，农村房产，虽然土地属于集体所有，但产权所有者也拥有占有、处置、使用、收益权，国家、地方政府征用或企业购买这些房产时须支付一大笔费用，其中也包括与土地相关的（各项费用）。

因此居民对自已名下房产拥有实实在在的所有权。

（二）如何对居民房产开征“房产税”

居民房产开征“房产税”的征收范围，应当是居民家庭占有的房产，包括城镇房产和农村房产。因为这些房产已成为少数人的财富的象征，城镇房产，产权所有者拥有占有、处置、使用、收益权。

对居民房产开征“房产税”如何计税呢？，是按个人名下拥有房产价值计税呢，还是按家庭拥有房产价值计税呢。是否考虑居住人数，如果考虑，则居住人数如何确定。

我的观念是以家庭中每位名下拥有房产的价值合并为计税依据，房产价值确定，由房地产市场来确定，每五年认定一次，一次认定后，五年不变，以此为计税依据计算征收房产税。同时考虑家庭居住人口。征收时应当仿照新加坡的作法分自住和非自住两种。

1.自住房产计税办法。自住房产应以家庭户口本上的居住地来民非自住房，对于自住房按自住办法征房产税，对于非自住房产按非自住办法征收房产税；其二、家庭居住人口，以业主的直系三代亲属为限，特殊情况另行规定。自住房产按居住人数确定扣除面积或扣除额。

自住房，以自住房面积减除扣除面积（扣除额）后的部分确定为应征房产税面积以此为征税对象，扣除面积以每人九十平方米为限（或按同地房产每平方米市价乘以面积）来确定，对自住房超过扣除面积（或扣除额）部分征收房产税，按该房产的市场价乘以超面积部分确定计税依据。

房产税按计税依据乘以税率确定。税率为超额累进税率，最低为0.03%，最高为13%，实行多级超额累进税率。自住房应体现轻税政策，但限制多占土地用于建房。

房产税实行按年征收，分期缴纳，可以按月缴或按季缴，也可以每半年缴纳一次。年度终了后2个月内缴清。对长期不缴的户主可以从其固定收入中扣除，无固定收入者，可以依法定程序，将其大面积房换小面积房，用差价补齐税款、强制执行费用和滞纳金。

2.非自住房产计税办法。非自住房产应以家庭所有成员名下的非居住房产为征税对象，按同地房产每平方米市价乘以面积来确定每处房产的价值，将所有房产的价值合计作为计税依据。

房产税按计税依据乘以税率确定。税率为超额累进税率，最低为3%，最高为30%，实行多级超额累进税率。对非自住房应体现国家的限制政策，占有的越多，缴纳的税款也越多，同时限制多占土地用于建房。

房产税实行按年征收，分期缴纳，可以按月缴或按季缴，也可以每半年缴纳一次。年度终了后2个月内缴清。对长期不缴的户主可以从其固定收入中扣除，无固定收入者，可以依法定程序，将其房产拍卖，用拍卖所得补齐税款、拍卖费用和滞纳金。

（三）对居民房产开征“房产税”，面临的主要问题

房产税作为地方税的主要税种，对居民住房开征房产税虽然能增加地方财政，主要是：

其一、各级地方政府部门之间的合作问题，个人名下的房产登记是由国土资源部门管理，能否公开，由税务机关查定。小产权房问题如何解决，特殊房产的产权确认；农村房产至今没有登记并明确产权关系，农村占地建房仅靠国土管理部门一家管理，地方乡政府不作为；城乡户口管理存在大的漏洞，这些问题直接影响房产税的征收管理工作。

另外跨地区房产征税的问题，例如山西的王某，在太原有多处住房，在北京又购置多处居民住房，如果对居民住房征收房产税后，王某在山西和北京的房产如何确定适用税率。

其二、政府官员没有公开自已的财产，甚至于有的官员不敢公开自己的房产信息。由于政府公务员的灰色收入占有一定的比例，他们名下的房产较多，与官员的工资收入差距较大，公示出来会不会产生其他问题呢，如广州市番禺区的“房叔”蔡彬等问题，以及网上报出的“房姐”、“房婶”等。这才是对居民房产开征“房产税”的最大阻力。

其三、房产价格评估确定，如何确定现行房产的市价，房产市价确定的依据是什么，这种定价依据能否公平、公正的对待所有房产呢，现行房产的市价最终由哪个部问来确定，如何建立健全房产价格评估体系，体现公开、公正、公平、透明的房产价格评估机制。

其四、对居民房产开征“房产税”如何保证公平，如何建立良好的利益协调机制。能否公开、公正、公平的对所有居民住房征收房产税，由于我国住房来源的复杂性，特别是许多住房混杂在免征房产税的住房之中，会导致税基确定的困难。这是一个历史遗留的问题，这一问题需要解决，但如果此问题不解决，房产税的征收将难以做到公平。

其五、对居民房产开征“房产税”后，承担的政治风险，如何去化解。

[1]郎咸平.《财经郎眼》20100426“解读楼市调控”；20120623“房地产松绑疑云”；20120326“房价降不下来的秘密”.

（作者单位：内蒙古财经大学）