中国房地产是泰坦尼克号

现在房价的下跌还没开始，当房价下跌20%、30%，这些问题就全部暴露出来了。

潘石屹SOHO中国有限公司董事长联合创始人

实际上我四、五年时间没谈过房价了，这是一个特别敏感的话题，能够把每个人的情感带动起来。今天既然没记者，我还是想把心里的话说一说。我对中国的房价不看好，尽管我看到最近一段时间有好多房地产界各方面的专家、学者、开发商用各种各样的经济理论、市场理论去分析，尤其是以任志强为代表的，我认为都是瞎掰。

所有理论的分析，可能放在物理、数学上可以相信，做市场不要太相信。最关键的，是长着你的眼睛、带着你的头脑去到市场上看一看，这是最真实的。牛顿的经典物理学都能让爱因斯坦推翻了。实际上我更多的相信统计的数据，当然我说的数据绝对不是国家统计局的数据。

据我的观察来看，现在中国房地产市场的成交量、租金回报率、每个购房人的眼神、心态、家庭收入，都不正常，就像一个人血压是正常人的好几倍、心跳是正常人的好几倍，这人能是健康的吗？

最近可能会出台几个政策，有的已经写到三中全会《决定》，有的陆续要出。第一个就是不动产登记条例，要登记海洋、山脉、矿产，和老百姓有关的就是登记房子。

大家也知道，中国过去十几二十年，在各个行业有些人拿了不该拿的钱。现在反腐，前几年这些人没想明白，拿来路不明的钱购买了不动产。今天要搞不动产登记，是个傻瓜都知道，宁可换成英镑、美元、人民币，也不能换成房子，我认为不动产登记办法出台，会增加房子供应量，房价就会跌。

第二个是房产税政策。前几天我看一个大学教授说，理论上房产税的出台对房价不构成任何影响。这是1+1等于2的道理，在北京就我知道有20套以上的房子的人是有的，我还知道有人有100套房子，都没租出去。如果我们出台房产税政策，第一套不交税，第二套、第三套也可以不交，第四套收4%的税，第五套收5%……持有的成本就会增加，就会变成市场的供应量。这个大学教授，不知道他想的一个什么深奥的道理。

还有一个，三中全会有个具体的说法，就是农村建设用地和城市建设用地要同权。北京CBD建设用地面积是4平方公里，北京的农村建设用地面积是1006平方公里，相当于300个CBD。原来房价上涨是巧妇难为无米之炊，没有土地供应。如果土地供应真正上来，建房子是非常容易的，现在建房子的速度也很快。

所有这一系列政策的出台，我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。撞上之后，不光是房地产行业风险，更大的是金融行业的风险。所以银行马上对按揭贷款速度放慢了，利率也提高了。

从风险角度，最薄弱的环节在哪？还不是银行贷款，贷款一部分是贷给消费者的按揭贷款，一部分是贷给开发商的开发贷款，我认为是金融产品，比如信托、第三方理财、委托存款，利率都很高，对应的资产质量比较差。

现在房价的下跌还没开始，当房价下跌20%、30%，这些问题就全部暴露出来了。第二步会造成什么样的风险，就很难说了。

（本文摘自潘石屹在清华经管学院中国企业家论坛的演讲）