河南省房地产业的结构问题浅析

霍向东

摘 要：通过对河南省房地产业发展概况和结构现状的描述，指出河南省房地产业存在的房地产企业平均规模过小、投资结构不合理、缺少工业地产投资、房地产投资过度集中等问题，并提出了促进河南房地产业发展的重视工业地产的发展、培育大型房地产企业和企业集团以及产业政策要坚持使用经济手段等对策。

关键词：房地产业；工业地产；产业政策

中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）14-0055-02

自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产业发展迅速，房地产价格持续攀升。特别是近几年，尤以上海市为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。从2005年年初开始，中央和地方出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，以促进房地产业健康发展，但效果并不理想。2013年以来，我国房地产市场出现分化迹象，部分三四线城市楼市出现泡沫，面临调整。河南省各地市除郑州外，基本属于三四线城市，房地产业的发展面临着同样的瓶颈，河南省房地产业的结构问题对于河南省房地产业发展的影响越来越突出，因此，对河南省房地产业的结构问题进行研究，成为促进河南省房地产业健康发展的重要课题。

一、房地产业概述

房地产又称不动产，是指土地及附着在土地上的房屋和人工构筑物及其附带的各种权益。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等。房地产是房产和地产的综合体和统一物。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、组织开发建设等；房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。本文的研究范围仅包括房地结合的房地产，所述房地产业仅包括房地产的开发和再开发。

房地产具有其他商品所不具有的一些固有特点。首先，房地产地理位置的固定性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此，房地产的利用具有鲜明的地域特点，地理位置直接关系到房地产的利用价值。由于房地产地理位置固定，不同区位的自然条件、社会条件、经济条件各不相同，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是一个典型的垄断市场和区域性的市场。其次，房地产的耐久性和高价值性。一般的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的利用则具有长期性，一般可使用许多年。购房、建房产都需要大量货币支出，价格的昂贵性使房地产的开发与购买高度依赖于金融业。利息率、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。再次，具有投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，同时也可以成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力差、流动性较低，但在通货膨胀较高的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。最后，具有房地产利用的外部性。房地产的利用价值常常受周围房地产及环境变动的影响。房地产的这些特性导致房地产业是一个垄断性强、外溢效应大的产业。

二、河南省房地产业发展概述及结构现状

（一）河南省房地产业发展概述

河南省房地产业作为一个新兴的产业得到了迅速的发展，河南省房地产业的发展对河南经济增长起着越来越重要的作用。房地产投资额从2002年的138.36亿元增加到2012年的3 035.29亿元，10年间增长了21.9倍，其增长速度高出河南省GDP增长速度的一倍左右。河南省房地产业的投资额占GDP的比重逐步提高，2003—2012年，房地产业的投资额占GDP的比重从2.7%增长到10.25%；房地产业投资额占固定资产投资的比重也逐年上升，从2003年的9.35%增长到2011年的15.51%，2012年略降为14.76%。2003—2012年，河南省房地产投资的增长率大多数年份都超过了30%，其中2005年的增长率超过50%，但2012年增长率出现较大幅度的下降，只有15.56%。

（二）河南省房地产业结构现状

从投资结构来看，2003—2012的10年间，住宅投资增长了16.3倍，从135.10亿元增长到2 203.26亿元；办公楼投资增长了25.72倍，从5.30亿元增长到136.35亿元；商业用房投资增长了13.56倍，从23.54亿元增长到319.39亿元；其他投资增长了17.41倍，从21.62亿元增长到376.49亿元。相对于房地产投资额增长的16.35倍，住宅投资增长和其相当，办公楼投资增长速度较快，而商业用房投资增长速度较慢。在2003—2012年间，河南省房地产投资中住宅投资占房地产投资额的比重在69.09%—80.46%之间变化，办公楼投资占房地产投资额的比重在2.13%—4.49%之间变化，商业用房占房地产投资额的比重在9.11%—17.42%之间变化，其他投资占房地产投资额的比重在6.65%—13.71%之间变化。

从产业集中度来看，2003年河南省有房地产开发企业1 430家，商品房销售面积862.71万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为6 033平方米；商品房销售额为120.75亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为844.4万元。2012年河南省有房地产开发企业5 316家，商品房销售面积5 968.49万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为11 227.4平方米；商品房销售额为2 286.67亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为4 301.5万元。

从房地产企业的开发资质看，在5 316家房地产开发企业中，拥有一级资质的59家，占比为1.1%；拥有二级资质的496家，占比为9.3%；拥有三级资质的975家，占比为18.3%；拥有四级资质的468家，占比为8.8%；其他暂定级为3 318家，占比为62.5%。endprint

三、河南省房地产业存在的结构问题

（一）房地产企业平均规模过小

无论从房地产企业的开发资质看，还是从平均每家房地产开发企业的销售额以及平均每家房地产开发企业的销售面积看，河南省房地产企业的平均规模都偏小。企业规模小，规模经济不明显，企业的开发成本高，抗风险的能力弱。随着房地产市场不断分化，中小房地产企业的生存环境将越来越差，相当一部分中小房地产企业将面临着被淘汰的风险。

（二）投资结构不合理，商业地产投资偏少，缺少工业地产投资

从投资结构看，住宅投资占房地产投资额的比重较高，商业地产投资偏少，缺少工业地产投资。在刚刚发布的我国城镇化发展纲要中，再次提到促进中原城市群的建设。城市群发展需要工业支撑，而不是单单建设一些住宅项目，工业发展需要有工业地产，而目前工业地产恰恰是个空白。在河南省一些城市的新区建设中，已经出现了由于商业配套设施不完善，没有产业支撑所导致的大量住宅空置、无法聚集人气的现象。

（三）地区结构不合理，房地产投资过度集中

在河南省房地产业的发展过程中，地区结构也不尽合理，房地产投资过度集中于郑州市。2012年郑州市的房地产投资额为1 095.14亿元，占河南省房地产投资额的36.1%，相当于排在第二位的洛阳市房地产投资额274.51亿元的3.99倍，是排在其后的洛阳、信阳、周口、新乡、驻马店和商丘等地级市房地产投资额的总和。大量的房地产投资过度集中于郑州地区，使得郑州的市区规模越来越大，核心区人口密度越来越高，大城市病也越来越严重。郑州房地产市场的快速发展，使得郑州的房价日益偏离人们的支付能力，这不利于房地产业的长期稳定发展。

四、促进河南房地产业发展的对策

（一）重视工业地产的发展

从河南省工业化的进程来看，工业化的任务还远未完成。要促进河南省的“三化”协调发展，新型工业化必须得到快速发展，因此，工业地产前景广阔。尤其是一些小微企业，它们无法通过自身的实力购买土地建设厂房，通过工业地产项目可以为大量小微企业提供服务。工业地产一方面为小微企业解决了发展所需的房地产，另一方面也可以促进小微企业集聚，形成产业集群，从而提高这些小微企业的市场竞争能力。同时，工业地产可以对污水、废气和废渣等工业污染物集中处理，又解决了小微企业发展中面临的环保问题。

（二）培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团

结合房地产业的特点，培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团。使这些大型企业和企业集团具有较强的自主创新能力和竞争能力，提高企业抵御风险的能力。在促进企业扩大规模而产生的企业并购的问题上，不能“拉郎配”，一定要尊重和重视并购企业的愿望，企业只有在有并购利益或并购能够提高企业的发展潜力时，并购才有可能获得成功。实践证明，政府利用行政手段强行撮和的并购行为绝大多数都是以失败而告终的。

（三）要坚持使用经济手段调控和发展房地产业

任何一种政策的实施，总不外乎有三种手段，即经济手段、法律手段和行政手段。在实施产业政策时，应注意要以运用经济手段和法律手段为主，而将行政手段的运用减少到最低限度。作为经济相对落后的内陆地区，我们长期以来最为习惯的是运用行政手段，各种政策总是通过政府层层的行政性行为而得以贯彻。在市场经济体制下，产业政策主要应通过经济手段的引导和法律手段的制约来实施。如不注意这一点，将可能引起“欲速而不达”的结果。

参考文献：

[1] 泰勒尔.产业组织理论[M].北京：中国人民大学出版社，1997.

[2] 平狄克·鲁宾费尔德.微观经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2000.

[责任编辑 李 可]endprint