我国各地区住房房源差异及其对策研究

童 珊，黄 方

（安徽大学 社会与政治学院，安徽 合肥 230601）

随着我国经济的快速发展，城市化进程的不断推进，住房问题的重要性已经越益凸显。住房既能满足人们的基本物质需要，给予人们安全感、归属感，同时在当今中国，住房又是拉动经济增长的重要动力，住房经济的变动与千万户中国家庭的切身利益息息相关。作为一种消费性商品，住房同时兼具福利性。居住权是公民的基本权利，政府有责任使其社会不同阶层都能获得满意的居住房。住房的这一特殊性，使得住房问题的解决难度加大，住房问题更加复杂化。

目前学界对于住房问题的研究成果颇丰，大致可以分为三类：（1）对我国高房价的理论分析。如包有或认为目前我国楼市高房价主要是人地矛盾尖锐、地产业恶性竞争、传统文化心理、房征信体系不完善等原因造成的[1]。（2）介绍国内外发达地区保障性住房发展经验。如闫妍、朱晓武通过总结英国和美国的公共住房制度的发展过程中出现的问题及解决办法，提出我国在进行保障性住房的过程中应当提倡 “混合收入社区”的可持续发展理念，以预防成片保障性低收入群体居住所带来的社会问题[2]。（3）从房价的角度对我国居民社会分层问题进行研究。如边燕杰运用第五次全国普查数据对我国居民住房状况进行相应的统计分析，发现管理精英和专业精英的家庭所拥有的住房往往面积更大、质量更好，从而得出在成功的经济改革背后，社会分层机制既体现了制度跨越又保持了制度延续的结论[3]。

这些研究对于我们了解目前我国住房问题具有重要意义，它们明确了我国住房问题解决过程中的重点、难点问题。同时对于国外相关经验的介绍，使得我们对于住房问题的解决有了更加全面、系统的认知。但是已有的研究大都是对住房问题的某一个面进行深入的理论分析并提出相应的解决对策，对于我国目前各地区住房实际情况的针对性研究存在空白，即已有研究不具有依据特定地区住房实际情况采取相应措施的政策导向性。本文试运用第六次人口普查数据，对我国31省市的住房房源进行因子分析，以期综合把握目前我国各地区的住房房源源状况，分析造成该状况的根源、面临的问题和相应的解决对策。同时通过五普、六普数据的比较，分析十年来我国住房房源状况的变化趋势。

一、各地区住房房源状况分析

随着我国经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，物质消费能力不断增强，住房消费已经成为人们衣、食消费选择后的重要消费对象。房价的不断攀升从某种程度上反映了目前我国住房消费市场的发展状况。在城市商品房的销售供不应求，在农村农民纷纷自建新房。另一方面，由于贫富分化的拉大，城市中很多居民自身无力满足住房需求，加之随着城市化、工业化的发展，流动人口大量涌入城市，对于城市住房产生庞大压力。我国31省市目前的住房房源源状况怎样？呈现出怎样的特征？笔者试图依据第六次全国人口普查住房房源源数据来回答上述问题。

表1 相关系数矩阵

（一）参与分析变量的相关系数矩阵

由表1相关系数矩阵可知参与因子分析的七个变量：租赁廉租房、租赁其他住房、自建住房、购买商品房、购买二手房、购买经济适用房、购买原公有住房的相关系数大部分都在0.3以上，说明各变量之间的相关性较好，适合做因子分析。

（二）KMO测度与巴特利特球检验

KMO测度与巴特利特球检验表明，KMO值为0.751，巴特利特球检验显著（0.000＜0.05），同样证明数据适合做因子分析。

（三）各因子的特征值及方差解释百分比

通过主成分分析，取三个主成分，其方差解释率分别为55.986%、21.968%、12.1%，累积解释90%的信息量。

研究表明，各主成分与指标标准化后的关系表达式，将F1命名为购房状况主成分，F2命名为租房状况主成分，F3命名为自建房状况主成分，得关系表达式：

（四）基于第六次人口普查资料的省际差异分析

根据式（1）、式（2）、式（3），可以得到全国31个省份各主成分得分，如表2。

1.从购房主成分排名可知，河北、辽宁、黑龙江、江苏、浙江、山东、河南、湖北、广东、四川省位居全国前十，其中东部地区河北、辽宁、江苏、浙江、山东、广东6省。中部地区黑龙江、河南、湖北3省、西部地区四川1省。江西、广西、海南、贵州、云南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆居全国最后十位。其中东部地区海南1省，中部地区江西1省，西部地区广西、贵州、云南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆8省。广东省购房主成分得分2.1456排第一位，西藏购房主成分得分－1.61306排31位。可见东部地区经济发达，在东部地区房源中购房房源所占比例较中西部地区最高，西部地区购房房源在东、中、西部地区所占比例最低。

2.从租房主成分排名可知，天津、上海、浙江、福建、广东、广西、海南、贵州、西藏、青海省位居全国前十。其中东部地区天津、上海、浙江、福建、广东、海南6省市。中部地区无，西部地区广西、贵州、西藏、青海四省。河北、山西、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、山东、河南、湖北、新疆居全国最后十位。其中东部地区河北、辽宁、江苏、山东4省。中部地区山西、吉林、黑龙江、河南、湖北5省，西部地区新疆1省。广东省租房主成分得分4.12784排第一，辽宁租房主成分得分－1.51947排31位。可见租房房源在东部、西部地区所占的比例较大，而中部地区相对较小。

3.从自建房主成分排名可知，河北、安徽、山东、河南、湖南、广西、四川、贵州、云南、陕西省位居全国前十，其中，东部地区河北、山东2省。中部地区安徽、河南、湖南3省，西部地区广西、四川、贵州、云南、陕西5省。北京、天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、青海、宁夏居全国最后十位。其中东部地区北京、天津、辽宁、上海、浙江5省，中部地区吉林、黑龙江2省，西部地区内蒙古、青海、宁夏3省。河南省自建房主成分得分1.85612排第一，黑龙江省自建房得分－2.71308排31位。可见我国中、西部地区自建房房源所占比例较高，东部地区较小。

二、各地区住房房源差异中潜在的问题

通过对我国31省市地区的住房房源状况分析，得知我国购房房源在东部地区所占比例最大，租房房源在东部地区和西部地区所占比例最大，自建房房源在西部地区和中部地区所占比例最大。考虑到我国正经历城市化进程，人口流动加快，这样的房源分布在实际的生活中会造成以下几个问题：

（一）购房问题：东部地区是我国经济最发达地区，同时又是我国人口聚集密度最大的地区，人地矛盾尖锐。东部购房房源所占比例较大，即购房需求相对其他地区要大，必然会推动房价的升高。如何确保东部房价在大多数居民的承受范围内成为住房问题中的重、难点问题。

（二）租房问题：租房房源主要集中在东部和西部地区，相比西部住房问题主要是由于经济状况影响，东部地区本身所承载的贫困人口住房压力，随着人口流动的加快，大量的农民工群体涌入东部城市和大中专毕业青年的住房问题同样迫切需要解决而变得更加沉重。怎样应对这一庞大群体的住房需求？

（三）自建房问题：自建房房源主要集中在中部和西部地区，而中、西部地区作为我国劳动力的主要输出地区，外出务工人口逐年增加。因此宅基地及其住房泡沫化现象在我国中西部地区将具有明显的体现。[4]同时中西部地区自建房过程中呈现的各种问题也迫切需要引起关注。

表2 全国31省市各主成分得分及排名状况

三、各地区住房房源问题的解决对策

对于东中西部不同地区住房房源所体现出来的问题，需要我们建立一个多层次、立体型的住房调控机制。一个完善的住房供应体系应该是立体的、多层次的，并且是覆盖全社会的，在操作中要尽量避免出现真空或断层同时还需要 “因地制宜”，针对不同地区的不同住房状况采取不同的住房调控措施[5]。

（一）东部地区购房问题

刘洪玉认为应该从社会和经济两个角度去科学客观地认识住房价格问题，一个基本原则是，从社会角度看房价不合理时，就要充分发挥公共住房政策的作用，从经济角度看房价不合理时，就要配合经济、金融、税收等宏观政策[6]。对于我国东部地区目前的购房需求可以分为两类：购房作为消费品或作为投资升值手段。目前由于国内投资渠道过窄，人们只能预期炒房能够获得丰厚利润，导致纷纷炒房或投机性购房成为我国房价过高的重要原因。

因此，首先政府应当倡导合理购房、对炒房、投机性购房采取限制行为，改变目前国内投资渠道狭窄、过少的问题，将大众的回报预期转移到其他的投资方面。其次，要降低建房的土地成本，土地成本是房价的重要组成部分，其所占比重越来越高，在一线城市，土地成本占开发成本总额的40%以上[7]。对于住房用地，政府应当降低相应的土地价格，并建立相应的监督机制确保开发商在住房销售时是以低成本土地价格来确定住房销售价格的。再次，要加强对房地产市场的法律监管，减少乃至杜绝开发商哄抬房价、囤积房屋等不法行为，坚决维护消费者权益。

（二）东西部地区租房问题

针对我国东西部不同人群的住房需求，应当加大对廉租房、双限房、经济适用房、公共租赁房的建设。西部租房问题很大程度上是由于经济状况因素影响，其涉及的问题较东部租房问题较简单，因此对于西部租房问题给予直接的货币补贴是关键性的解决策略。东部地区除了本身贫困人口的住房压力外，还要承担流动人口的住房压力。在当前状况下，流动人口由于受户籍制度的限制，无法获得政策性保障房。农民工群体收入低，为节省开支，大都居住在居住环境极差的公棚、移动卞屋中，而大中专青年毕业生由于刚进入社会，自身经济条件弱，大部分也都蜗居于城中村中的私房、胶囊房中，其安全、卫生状况水平也较低。

因此，首先要对住房保障立法，以法律的形式明确各级政府在住房保障中的责任与义务，建立长期稳定的制度保障。其次要逐步扩大保障房的保障覆盖面，要从对住房特困家庭的保障层面扩大到住房支付能力不足的困难个人，使得东部流动人口的居住条件有一定程度的改善。再次，要建立以政府财政支持为主导，多元化的保障房资金来源，确保保障房建设的物质基础，增加保障房资金来源。此外，要完善保障房申请机制、退出机制和监督机制。切实保证符合要求的弱势群体能够享受到保障房，对利用保障房非法获得个人额外收益的个人予以坚决打击。

（三）中西部自建房问题

数据分析显示我国中西部地区农民自建房比例较高，而中西部自建房存在的问题主要有两个：中西部地区是我国劳动力流出大省，富余劳动力的流出导致我国中西部地区很多自建房空置。其次中西部地区自建房建设过程中也存在一些问题。如自建房占用耕地作为宅基地且建设面积较大，不但造成住房成本的增加同时浪费了耕地资源；受城市房价过高的刺激，对市场存在不理性期望，通过建设第二套房待日后出售或出租获利，造成房屋空置；自建房施工安全存在隐患，自建房质量不易保证。自建房的施工人员大多未经正规培训，仅凭自身工作经验，对于房屋的设计和结构布置不注意合理性，而房主由于受建房成本影响采用不合格或废弃的建房材料[8]。

因此，首先政府要严格加强吩自建房宅基地的审批力度，减少乃至杜绝房屋建设对耕地资源的占用，倡导对土地资源的合理开发利用。其次，相关部门要加强对建房的政策引导，鼓励居民财富的多渠道投资，防止资源的浪费、重复建设。再次，要加强安全知识宣传和对建筑从业人员岗前建筑施工基本安全生产知识培训，坚决取缔无证上岗。确保自建房质量过关，提高自建房的安全管理水平[9]。此外，对于劳动力外流导致的房屋空置现象关键是要改变居民对房屋的传统文化价值的认识，使其明白房屋空置导致的资源浪费，不提倡跟风建房，积极鼓励外出劳动力出租空置房。

四、五普与六普住房房源的比较

第五、六次普查数据表明，两次普查我国的住房房源所占比例大致保持一致，我国家庭户自建住房数最多，约250万户，其次为购买住房，为50～100万户，最少是租赁住房，约50万户。但是第六次人口普查相比第五次人口普查，购买住房的家庭户增长速度最快，其次为租赁住房户的增长，自建住房家庭户的增长幅度最小。可见十年来，随着我国城市化水平的不断提高，我国家庭住房房源发生了一定的变化，购买住房的家庭户增长较多。但是应当注意到，租赁住房在我国城市化进程中所起的作用。由于我国人口众多、土地资源有限，城市化进程中的住房问题，单靠购买住房是不可能解决的，租赁住房可能是解决我国城市化进程中住房问题的主要对策。对此可以借鉴国外经验：

法国：低租金住房制度规定，人口超过5万的城镇中，租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受罚。这使得很多低收入居民首先选择租房而不是买房，它降低了市场上对住房的需求，对稳定房价起到了一定作用[10]。

德国：德国政府主导租房建设，将住房与医疗、教育一样视为社会福利制度的重要组成成分各级政府均把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入家庭的住房建设作为必须履行的职责[11]。

因此，我国住房租赁应当做到：首先，倡导租房消费，改变以往对于住房的传统观念，理性对待房屋所有权问题，不以传统文化价值作为自身购买住房的唯一衡量标准，要认识到租房消费在目前房屋价高的情况下是比较合理且切合实际的消费模式。其次，要做好房屋租赁市场的管理问题，目前我国房屋租赁市场由于制度不健全，管理比较混乱。鉴于我国租房市场的发展，相关部门应当及时出台有关租房问题的规范化措施，改变原先不完善的政策所导致的诸如租房纠纷等问题。再次，扩大相应租房房源，随着租房人数的增多，租房房子的需求增加，如何增加租房房源的供给迫切需要解决。出租的房屋一般不是新建的，而是存量房屋，出租住房的来源问题，也就转化成如何使存量房屋进入租房市场的问题[12]。因此要积极鼓励现有空置房、二套房等进入租房市场。

[1]包有或.我国楼市高房价的成因及对策研究[J].河北科技大学学报（社会科学版），2010，10（1）：38.

[2]闫妍，朱晓武.英美公共住房制度对我国的启示[A].中国管理学会.第四届中国管理学年会——城市与区域管理分会场论文集[C].中国北京，2009：62.

[3]边燕杰，刘勇利.社会分层、住房产权与居住质量——对中国五普数据的分析[A].中国社会学会.中国2000年人口与住房普查国际会议[C].中国北京，2004：82.

[4]刘辉.当前我国农村自建房泡沫浅析[J].现代商业，2012，5（33）：270.

[5]邱元拔，方悦.推进住房消费的五个着力点[J].集美大学学报（哲学社会科学版），2002，5（1）：32.

[6]刘洪玉.中国住房市场的现状和未来发展[J].建筑经济，2007，3（7）：8－12.

[7]张超.我国高房价问题的成因和对策研究[D].重庆：重庆大学，2012.

[8]党巧红.豫北农村自建房功能性宜居现状与对策[J].大众科技，2013，15（163）：21－22.

[9]方小亮，厉宝根.农村自建房施工安全隐患的成因与解决途径[J].中国建设信息，2009，5（6）：33.

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[11]纪瑞朴.住房租赁市场管理的国际经验及启示[J].中国房地产金融，2011，6（11）：8－9.

[12]胡群.房屋租赁市场的问题分析[J].中外房地产导报，2001，8（24）：44－45.