目前我国城市土地管理中的问题及对策

周琳玉 王梦飞

摘 要：土地是重要的生产要素，也是政府拥有的国有资产中最大的资产[1]。随着工业化、城市化的不断加快，对土地资源的需求也在不断增加，损失和浪费土地资源也随之出现了。本文针对土地资源管理中存在的问题和原因进行了分析和阐述，指出如何加强土地资源的管理的措施和建议。

关键词：土地管理；问题；对策

1. 引言

随着我国经济的发展和改革开放，城市化进程加快，城市的规模和数量的增加，使城市土地需求增加和功能调整成为社会发展的客观需要。我国城市土地的所有权和使用权的分离，改变了我国计划经济条件下单一的划拨土地，促进中国土地市场的发展， ，促进城市土地的优化配置，也加速了我国城市化进程。但中国目前的城市土地管理模式是城市政府和相关职能部门的管理占主导地位，管理主体单一不利于政府提高管理人员的质量，一些政府领导人仍然使用他们的行政权力干预土地的优化配置、城市土地利用缺乏整体规划和科学管理， 致使城市土地利用不充分或土地资源缺乏。探讨我国当前城市土地管理中存在的具体问题以及相应对策，是我们实事求是解决发展中的用地矛盾与问题的需要[2]。

2.我国城市土地管理中出现的问题

2.1城市土地市场不健全

我国的土地市场分为三级市场结构模式。对于城市土地市场，我国的基本政策是：垄断和控制一级市场，规范和规范和搞活二、三级市场[3]。但是，由于我国一级土地市场发育并不十分成熟，出让的土地数量较少，二、三级市场交易却十分活跃。市场之间的不协调促使隐形交易大量存在。同时，对于划拨性土地，由于取得成本低，市场的不健全导致隐形加以愈演愈烈，造成国有资产的流失。另外，由于利益的驱动，使用者们纷纷将购买的土地投入获利较大的行业如高密度的建筑业，致使城市的绿地以及城郊的大量农业用地减少，土地生态系统遭到破坏。

2.2城市用地紧张同时伴随着土地浪费

我国城市化进程中，城市土地面积增长速度比较快，但是人均占地面积仍低于世界平均水平。城市建设外延扩展快，但用地容积率低，分区和土地布局不合理，内涵挖掘不够，再加上土地管理措施不力，浪费了大量的土地，比如说交通建设用地，每年都有大量的土地改建为交通用地，由于规划的不合理。存在许多道路拓宽的现象，而这种是建立在房屋拆迁的基础上的，既耗费了人力，又浪费了财力，并且导致某些道路不能均衡合理利用，年久失修，浪费了大量的土地[4]。而与之相对的是目前城市地皮紧张，道路堵塞，交通不便，住宅拥挤，教育文化体育等基础设施用地无法满足市民的实际需求。

2.3城市土地总量失控

总量失控要表现为耕地大量被开发为城市用地。随着经济的发展，企业的兴起，居民点及建设用地的增多，导致耕地被大量占用，再加上由于在农、林、牧业的经济收益明显低于城市和工业，所以在经济效益指导土地利用下，使耕地转向高收益的用途。这种利益的驱动力下，导致耕地大量减少，城市土地总量失控。

2.4土地规划不合理

土地规划不合理表现在两个方面一为指定的土地利用规划没用能充分考虑城市土地市场在内商品经济的需要，城市规划缺乏全局性的考察以及对城市发展的机制认识不深，在确定城市土地容积率，建筑密度等指标时，容易忽略城市现状，各个集团的利益的要求而更多地考虑经济技术的原则。另一方面表现为土地开发整体规划不合理。政府把全民所有的城市土地出让给私人开发商开发后，没有对土地开发商提出容积率、建筑密度、绿化率提出要求，而开发商往往為了企业自身的经济利益，不会制定一个远大的整体的开发目标，使城市土地可持续发展难以保障。

3.加强土地管理的建议

3.1政府引导以促进土地集约利用

土地集约利用的动力机制是利益，城市土地作为一种资产，政府应该积极引导，使城市土地在市场竞争下形成合理的价格，实现土地资源的优化配置。政府以及相关土地管理部门应该利用改革征地制度，利用地价杠杆，提高土地价格到一个合理的价位，另外，适当增加公开出让土地的比例。在政府的积极引导下，建立合理的价格形成机制，及时进行地价调查，更新基准地价，为市场交易提供指导。

3.2完善土地法制管理

健全的法制法规，有利于保护国有资产，减少违法用地的数量。具体来说完善的土地法制管理应做到：一，土地部门要与相关具有法律威慑力的单位联合，加大对于土地违法的查处；二，岗位责任制，充分调动管理人的积极性，督促履行职责，做到责、权、利统一。三，加强执法队伍建设，完善城市土地执法程序，倡导全民参加对土地违法行为及政府管理不善行为的监督。既有利于超经济的行政干扰，又有利于城市土地资产的合理流动，保证国有土地资产的收益不会流失。

3.3切实保护耕地，实现耕地总量动态平衡

依据减量化原则，要实现土地资源的可持续利用，必须首先从源头减少土地的供应，即要切实保护耕地，实现耕地总量动态平衡，首先应强化政府调控力度，t通过土地利用规划，土地用途管理等措施以确定不同区域土地开发利用方向。通过实施土地用途管制制度抑制建设用地的扩展规模及其用地的不合理性和盲目性，尽可能对城乡交错带耕地实行特殊的保护。控制城市外延规模，对于城市发展所必须占用的土地，应当制定计划，控制土地的供应量，分阶段释放。合理安排乡镇企业建设用地，集约利用现有土地以减少对耕地的继续占用。城市化中要增加建设用地有两个渠道，一是进行旧城改造利用存量用地，二是向周边扩张利用农用地。旧城改造中的土地用途管制是以土地用途分区为依据的管制，城市周边扩张用地的管制主要是保护农用地，严格控制农用地非农用，要确保耕地总量动态平衡。

参考文献：

[1] 晁艳. 浅谈新时期加强城市土地管理的对策[J]. 山东省枣庄市国土资源局峄城分局.

[2] 莉莉. 我国城市土地资源管理的现状和对策[J]. 新疆国土资源规划研究院.

[3] 易丽琦. 我国城市土地资源管理的现状和对策[D]. 郑州大学公共管理学院.

[4] 杨占军. 浅谈如何加强县级城市土地管理[J]. 吉林省梨树县梨树孱土资源所.