国有煤炭企业物业管理的发展研究

张若玉

[摘要]房地产行业的蓬勃发展，使得物业管理工作所面临的机遇挑战也越来越多，国有煤炭企业物业管理，作为物业管理领域中重要的组成部分，其管理制度的完善和创新，对我国房地产行业的发展有着积极地促进作用，但是从目前我国国有煤炭企业物业管理的现状来看，很多问题和弊端还存在，这在很多程度上制约了物业管理工作的开展，也抑制了房地产企业竞争力的增长。因此，立足于实际情况，全面分析导致问题的原因，从而有针对的采取措施，目前国有煤炭企业物业管理工作人员工作中的重点。

[关键词]国有煤炭企业；物业管理；发展研究

房地产业为我国经济的发展有着巨大的推动作用，随着经济的不断发展，房地产业也呈现出更加繁荣的发展事态，在这样的形势下，市场竞争日益激烈，为了能够提高企业核心竞争力，单单保障建筑质量已经不够，高品质的社区服务，也是人们考虑买房的一个重要方面。物业管理，在我国的兴起时间不长，但却取得了良好的市场效果，由于经验不过，管理措施尚不够科学，管理制度也不够完善，国有煤炭物业管理企业，为了能够摆脱以往旧的管理理念，逐步实现现代化的管理模式，也需要不断地总结经验，发现问题，及时进行解决，借鉴国外先进的管理方法和理论，从而促进其管理水平的提高。文章首先对煤炭企业物业管理的现状以及存在的问题进行分析，进而提出了与其相对应的解决对策。

一、煤炭企业物业管理的现状及存在的问题

1.思想观念陈旧。受到以往计划经济的影响，我国煤炭企业中的员工常常会认为企业所提供的福利待遇以及住房等，都是理所当然的，而物业管理的费用，不应该由自己提供，企业应该承担。实际上，这种方法是完全不对的，同时也非常不利于物业管理工作的顺利开展。

2.规模小、依赖性强。目前，我国国有煤炭物业管理公司虽然也都先后进行了改革，但是效果不明显，并且力度不够，因此，并没有实现真正意义上的改革，并且也无法跳出内保的圈子，这样的管理模式无法适应市场需求，更加无法参与到市场竞争中去，久而久之，工作人员的工作热情就会渐渐减少，从而形成非常消极的工作氛围。

3.市场化程度低。物业管理机构应是市场的主体.即企业化的机构——物业管理公司的生存、发展完全由市场来决定.谁的管理水平高，服务质量好.费用标准适宜，谁就能生存与发展.否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司基本都已企业化了，其来源主要有四部分：一是房管所改制成立的：二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的：三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为了有限责任公司，表面看已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远。特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。煤炭企业物业管理公司大多是由房管所改制成立的.物业管理范围狭窄、市场发育不健全、消费观念落后等，一方面物业管理部门的收入有限.管理成本大，经营积极性不高.缺乏扩张市场占有份额的积极性和竞争力：另一方面职工不愿多交物业管理费用，对物业管理部门的服务需求仅仅建立在“满足基本需要”的基础之上.使物业管理部门的经营范围受到很大限制，经济效益难以提高。

4.专业化程度低。专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备，最重要的是应聘请专业人员从事专业工作。虽然煤炭企业物业管理机构基本都已成立，但其专业人员配备参差不齐，基本上是改制前房管所等后勤部门原班人马.缺乏现代物业管理专业知识。

5.物业管理不规范。规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法經营：要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。

6.物业管理人员业务素质不高。服务观念不强由于煤炭企业的物业管理部门绝大多数是由原来企业的房管所等后勤部门改制后成立的，人员组成复杂，文化程度不高，业务不熟练。工作中缺乏竞争意识、服务意识和责任感，造成了用户对物业管理部门服务意见比较大，甚至经常发生一些服务纠纷，影响了物业管理部门的自身形象。

二、国有煤炭企业物业管理发展的策略

1.深化思想认识，加强组织领导物业管理改革涉及到企业的稳定和发展。因此，企业的党政班子成员首先要统一思想，达成共识，步调一致。要在职工群众中开展“为什么要进行物业管理改革”，“如何进行物业管理改革”的大讨论活动，引导职工从企业长远发展和维护自身根本利益的角度，认识物业管理改革的必然性；要定期召开专业会议，研究物业管理改革进展情况，及时分析解决改革过程中出现的问题，要在人、财、物上给予优先保证，并严格落实工作责任制。各级领导干部要统一思想，步调一致，为物业管理改革的顺利推行提供坚强的组织保证。

2.突出关键环节，深入宣传发动。物业管理改革涉及到千家万户，关系到每一个职工群众的切身利益，既要稳步推行，又要深入细致地做好宣传发动和职工群众的教育引导工战略研究作。一是要发挥党组织优势，集中宣传，形成氛围。要对离退休人员、工病亡职工遗属及困难户等特殊群体，有针对性地宣传教育。由于这些人员对上级及本单位的政策了解较少，加之人均收入比较低，因此，对改革的心理承受能力也就比较弱。有关职能部门要针对这一实际情况，采取召开座谈会、到住户家中座谈了解等形式，深入细致地宣传物业管理改革的有关政策，宣传上级对特殊群体的优惠措施，让他们从心里理解改革、支持改革。

3.广泛调查摸底，制定实施方案物业管理改革方案是否切实可行，是检验改革成败的关键。物业管理改革的总体目标是：提高物业收费，变企业暗补为企业明补，随着改革的不断深入，逐步取消对物业单位的补贴。因此，企业要根据上级深化物业管理改革的有关政策和文件精神，结合本企业的实际情况，广泛深入地调查研究，在摸清底数的基础上，广泛讨论，反复论证，制定既符合上级政策，同时，还要针对改革推行过程中遇到的特殊情况，及时研究制定补充规定和措施，以进一步完善物业管理改革方案。

4.完善计量设施，加强业务培训计量设施完善与否，是物业管理改革能否顺利推行的前提条件。有关职能部门要在对本企业计量设施调查摸底的基础上，结合本企业的实际情况，对达不到计量要求的水表、电表、煤气表等计量设施进行核验、改造和更换，以达到全部安表计量收费的要求。要选拔那些责任心强、工作认真、业务素质高的人员组建计量收费小组，对他们加强业务培训，严格落实岗位责任制并严格内部考核。

结束语

想要切实提高国有煤炭物业管理的工作效率和质量，首先就要提高员工总结经验，发现问题的能力，相关部门和领导也要充分发挥领导带头作用，积极的进行改革创新，从在发现问题，解决问题的过程中，完善和改进管理制度与措施。将经济效益好，员工素质高的单位作为测试点，将新的制度应用其中，积极地做好回访工作，建立监督制度，能够接受人们的建议和监督，从而实现物业管理的公开性，随着我国经济的发展，物业管理行业必将迎来更加艰巨的挑战，面对这样写挑战，物业管理者要积极应战，做好万全准备，提高其服务水平，促进社会和谐发展。

参考文献

[1]李维明，李维红，霍天翔.我国煤炭企业综合竞争力评价指标体系研究[J].中国煤炭. 2012（05）

[2]施芝鸿.实践科学发展观的辉煌篇章[J].时事报告，2012（07）