房产税分析与房价调控政策探讨

摘要：房价过快上涨已经成为影响我国经济稳健发展与社会和谐的问题。房产税是加强国家宏观调控，正确引导消费的重要手段。本文通过分析房产流转环节税负转嫁问题，探讨把税收调控政策重心放在房产保有环节，以税收资本化的后转形式抑制房价过快上涨。

关键词：房产税 税负转嫁 税收调控 税制改革

一、前言

国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，2013年70个大中城市新建住宅销售价格连续第12个月同比上涨，平均上涨9.9%，多数城市未能完成2013年房价控制目标。其中北京、上海、深圳和广州等一线城市房价同比涨幅为16%、18.2%、19.9%和20.1%；这是自2012年6月以来环比19个月上涨，但涨幅自去年9月起持续收窄，缩小至0.4%。

中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。改革财税体制，加强房地产市场调控和保障性住房建设等被提上日程。

税收是调控房地产市场的有效经济杠杆之一。研究房产税的性质及流转环节税负转嫁与税负归宿，比较房产保有环节房产税的性质和特点，对于确定税收着力点和税收水平的调整程度，制定正确的税收调控政策非常重要。

二、房产流转过程中的税收分析

现行房产税负的特点是“轻保有重流转”，保有环节仅占0.15%，流转环节却高达14%，但流转环节的“重税”并没有抑制住房价过快上涨，反而出现了“悖反效应”。在流转环节征税的目的是增加卖房者的交易成本，降低房产价格或抑制房产价格上涨速度。但在需求缺乏弹性时，流转环节个人所得税税负往往出现转嫁和归宿的非一致性，使流转环节税收调控政策失灵。

（一）房产税的性质未尽明确

将房产当作商品征收商品税，还是作为社会财富存量征收财产税？尽管作为资本商品的房产可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。若以财产为征税对象，是对货币资金积累的征税，其特点是课税对象的非流动性。从理论和公平性来考虑，房产税应该全部征收，不能只收增量税，否则将会出现同房不同税的情况。如果横向不公平，双轨制将造成资产定价的扭曲，失去调节住房与财富分配的功能。如果改为存量征收，又有纵向不公平之嫌。所以，我国房产税是对增量还是存量征收一直处于争议之中。

（二）房产流转中税负转嫁及决定因素

税负转嫁是财政学的重要税收理论之一。流转环节的税负转嫁是在商品交换过程中，纳税人以提高销售价格或压低购进价格的方式将所纳税负部分或全部转嫁给对方负担的一个客观经济过程。如对化装品的课税，法定由生产者承担纳税义务，而生产者把相当于税收的金额包含在化装品的价格中由化装品的消费者负担，自己并不负担这部分税负。一般而言，税负能否转嫁及转嫁多少，主要看应税商品在市场上的供求弹性，税负转嫁会落在相对缺乏弹性的一方。

当前，我国房地产属于卖方市场，消费者对房产的需求明显缺乏弹性，需求弹性仅为0.34。若在房产流转环节征税，处于卖方市场的开发商，会把税负转嫁给消费者。税率越高，开发商转嫁给消费者的税负越重，对开发商并没有实质性的抑制作用，反而成为房价持续上涨的刺激因素。

（三）房产流转中税负归宿的非一致性

现行税制在房产流转环节设置的税种是分类所得课征模式，即房产交易所得作为财产转让所得被征收个人所得税。依据财政学理论，房产流转环节的税负是出现在商品流转环节的税种，属于间接税，通常法定的纳税人是生产者。然而，我国房产市场基本上是完全竞争市场，有限的土地资源与无限的住房需求相对应，房产的刚性需求决定了房产市场属于卖方市场，在交易过程中，卖方为实现自身利益最大化，必定因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方，使消费者成为税收的实际负担者。只要房产交易价格由双方自由协商，且房产交易属于卖方市场，税负转嫁就无可避免，房产转让所得名义上的纳税人就不可能是实际上的负税人。即房产转让所得名义上的纳税人不一定是实际上的负税人。

三、房产保有环节税负特点及税率探讨

（一）房产保有环节税负特点

直接税通常指纳税人同时也是负税人，税负难以转嫁。例如，对个人工资征收的个人所得税，纳税人同时也是负税人，税负由取得工资报酬的个人负担。房产保有环节的税负因房产保有者与负税者通常是同一主体 ，属于财产直接税，税负难以转嫁。

对房产保有环节征税，因税负难以转嫁，税负增加将直接增加房产保有者的持有成本。空置房产越多或在手中停留的时间越长，会因税负消耗掉的房产净资产越多，挤压掉了投资需求者的获利空间，迫使房产保有者不愿保有空置房产或在手中停留更长时间。有专家预测：房产保有税负（物业税）每增长l%，房价将下降0.02%。房产保有税负（物业税）达到一定程度时，将降低房产作为投机资产的收益。所以，在房产保有环节加强税收调控，能有效抑制投资需求和奢侈需求。

（二）房产保有环节税率设计的探讨

目前，我国房地产保有环节税负水平仅相当于房地产价值的0.106%—0.230%，且非营业性住房免税。与发达国家房地产保有税税率相比差距较大。例如，美国各州有效税率在1%—2%之间，法国为3%，德国为1.4—1.5%，韩国为0.2%—5%。虽然税率的高低与国家发达程度没有直接关系，是根据各国的税制结构模式制定的，但我国房地产保有环节的低税、免税制度已经成为影响房价调控的主要因素之一。但是，房产税属于财产税的一种，财产税的一个重要功能是调节财产所有者的财富与收入，房产税税率的设定既要考虑它的调控作用，又必须考虑消费者的保障性住房需要。

（三）房产保有环节征税的前提是健全房产登记制度。endprint

我国房地产市场发展较快，但房产信息登记制度却滞后。各地房产信息割据化、地域化严重，不仅未建立全国共享的房产信息系统，本地区不同部门之间也难于沟通，房产登记中出现了“一房二卖”、“房叔”、“房姐”等混乱现象。滞后的房产信息登记制度不仅为房产保有环节征税造成了障碍，也为公职人员腐败提供了滋生土壤。党的十八届三中全会实施不动产统一登记制度的决定，既是人民群众监督党政干部廉洁从政的需要，也是市场经济发展的必然要求和实施房产保有环节征税的前提。

四、结论与政策建议

房产流转环节的税负转嫁及归宿改变，很容易使卖方在房产需求弹性小时将税负转嫁给买方，税率越高，价格越高，买方负担越重，不仅违背了征税的初衷，也难以达到调控房价的预期效果。而在房产保有环节征税，属于财产直接税，法律意义上的纳税人与经济意义上的负税人一致，税负不易转嫁。比较分析房产流转环节的交易所得税与保有环节的房产税（物业税），税收调控的重心应该放在房产保有环节，尽快出台房产保有环节的房产税（物业税）调控房产市场，抑制房价过快上涨和房产泡沫化。

导致房价上涨的因素很多。一方面，随着城镇化进程加快，大量农民进城留城；数以千万计的青年学生拥向大中城市创业就业；对长期通胀的预期和民间投资渠道不畅引起的投资需求等，造成了房产的刚性需求，必然要推高房价。另一方面，房地产土地交易是地方财政的重要来源，地方政府从自我利益出发，不会主动抑制活跃的房地产业。所以，税收只是调控房产市场、抑制房价过快上涨的手段之一。只有深化财税体制改革，减少地方政府对土地财政的依赖，加大保障性住房建设力度，才能使房价合理回归和房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]国家统计局. 中国统计年鉴—2013[M]. 北京：中国统计出版社，2014

[2]唐明. 房地产市场税收调控效应及其调整思路—基于税负转嫁与税负合理分配的分析[J].广东商学院学报，2007 （2）

[3]王佑辉，邓宏乾，艾建国.营业税调控房价的“悖反效应”[J]. 财税研究，2006（9）

[4]陈杰. 房产税试点初评与房产税改革深化的意义[J]. 探索与争鸣，2011（5）

[5]（美）哈维·S·罗森. 财政学[M]. 北京：中国人民大学出版社，2009

[6]（美）G·斯泰西·西蒙斯.房地产税收资本化房地产的历史[J].房地产文献，2008，16（3）

[7]董鸿波，李倩. 房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J]. 哈尔滨市委党校学报，2007 （01）

[8]况伟大、马一鸣. 物业税、供求弹性与房价[J]. 中国软科学，2010（12）

[9]张天犁. 关于房地产税制度改革入关对策思路研究[J]. 财政研究，2000（3）

（王雄飞，1990年生，河南许昌人，河南大学工商管理学院硕士研究生。研究方向：财政学）endprint