五月千亿兑付季 房地产信托迎挑战

徐磊

2013年10月，房地产信托让出集合资金信托产品投资领域的头把交椅，退居次席，金融类集合资金信托产品异军突起。媒体普遍唱衰的房地产业终于把房地产信托也拉下了水。屋漏偏逢连阴雨，房地产信托5月迎来千亿兑付季，不知道房地产市场不景气的当前，他们还有钱准时兑付吗？

5月到期房地产信托超千亿据海通证券测算，2014年房地产信托到期量约为6335亿元，其中全年到期的最高峰值出现在5月份，到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说，粗略估计，5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。

近日，多家门户网站也普遍贴出“5月迎来房地产信托千亿兑付季”等相关文章，对于房地产信托的还款能力普遍提出了质疑。是媒体的过分担忧，还是确有其事？

一位刘姓投资人称：“我投资的有限合伙制房地产信托基金今年要到期的有6个，其中3个已经违约。现在已经进入违约集中爆发期，今后我不会再投资房地产信托基金了。”

根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题，暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成。其中，有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。

目前，虽然信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年信托大发展，尤其是房地产信托，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4 . 9万亿元的融资类信托，兜底或已力不从心。

信托公司 大幅减少房地产信托项目

尽管目前信托产品暂时还没有兑付风险，但是信托公司对房产项目显然谨慎多了。“今年我们房地产集合信托减少得特别明显，现在公司更倾向于鼓励我们做单一项目。” 一家大型信托公司销售部经理坦言，今年以来，公司只接政府项目和企业项目，对房地产项目基本不碰。“年初以来，我们已发行10多个项目，没有一个房产项目。”

公开数据显示，一季度6 8家信托公司总计发行1286款集合信托产品，总发行规模为2104.5亿元，环比减少近四成。其中，最惹人关注的当属房地产信托。截至一季度末，房地产信托成立规模仅为468. 35亿元，比去年同期下降超过了25%。

一二线城市房地产市场由于旺盛的消费需求，房价稳中有升，三四线城市则面临存房量过大，供大于求的现象。从近些年媒体上不断爆出的“鬼城”不难看出，投资涉房信托面临的风险有加大的趋势，在投资时应严加考量管理者经验、房产企业实力和还款能力等多方面。

保监会发文 调控房地产领域投资风险

4 月2 2日，保监会发布的《关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知》，再次明确作为受托人的信托公司的门槛。监管重点主要是为了防范保险资金投资房地产、基础设施等领域的风险。

保险资金投资信托计划放开以来，已暴露出一些风险端倪。首先，信托计划基础资产集中度较高，主要为房地产和基建类信托，两者占比约6 4%。相比之下，这两类信托产品在整个信托行业的占比分别是10.03%和25. 25%。其次，保险机构对信托投资的决策机制不健全。此外，“重投资，轻监管”较明显。

当前，国家正加紧对房地产市场的规范与调控，房地产市场的波动，伴随着的是房地产信托的风险。经历前几年的风光后，房地产信托也将迎来苦日子，集资容易兑付难，且行且珍惜吧。

TIPS

如何应对房地产信托兑付风险

首先，信托产品所投资的区域非常重要。

一线二线城市的风险明显低于三、四线城市。眼下，不仅房地产商开始从三、四线城市撤回至一、二线城市，房地产信托也遵循了同样的路线。目前部分三、四线城市房产的供需已经严重失衡，在供应过量的情况下，相关地产项目的风险就会放大。故而一些投资中小城市地产项目的房地产信托，投资者最好不碰。

其次，项目的交易对手也是非常重要的因素。

投资者要看信托项目的交易对手是否是一些大的开发商，地产商的资质、还款能力以及过往的业绩等，都是非常重要的参考因素。

最后，需要综合考虑房地产信托的发行时间和项目的定位问题。

一个定位成功的项目决定了其未来的销售情况，而期限过短有时候也会影响信托产品最后的兑付。因为一旦遇上政府的调控，地产项目的销售出现问题，将可能导致产品出现兑付风险。