刘志峰：房地产走向技术兴业

本刊记者│方帅

转变经济发展方式，建设资源节约型、环境友好型社会，新兴产业在兴起、新技术应用在加速、互联网经济在崛起，这样的新环境对房地产行业的发展提出了新的要求和新的考验。是吃“政策饭”被动接受政策变化，还是吃“技术饭”主动创新寻求突破？

在10月30日召开的第六届中国房地产科学发展论坛上，与会者给出了答案。有五项新技术需要掌握应用——住宅产业化、绿色低碳技术、节能环保技术、信息技术和新材料新部品技术。所以，谋求新发展，积极追变革，加速自身创新，是每个企业和从业者必须做的事。

百年住宅产业联盟启动

在我国，每年20亿平方米新建面积，但建筑寿命只能维持25～30年。而英国的建筑平均寿命为132年，美国的建筑寿命为74年。中国的楼房寿命不到英国的1/4与美国的1/2，但中国的建筑业每年消耗了全世界40%的水泥和钢材，建筑垃圾数量占到了中国城市垃圾总量的30%～40%。

为加强房屋质量、延长房屋寿命，自2012年以来，我国开始推行建筑产业现代化背景下的“百年住宅”试点项目，并选定绿地集团、亿达集团、宝业集团、新城地产四家房地产开发企业作为“百年住宅”示范项目的开发者。“百年住宅”项目将克服以往住宅寿命短、耗能大、质量通病严重和二次装修浪费等问题。

2014年，“百年住宅”有了重大突破。10月15日，作为第三届“上海绿色建筑与建筑节能科技周”的组成部分，由绿地集团牵头打造的“百年住宅产业联盟”正式启动。绿地集团近年来致力于全生命周期住宅的研发，并在今年年初发布国内首个“百年住宅”产品，相关技术已在十多个项目中落地。

百年住宅专家组组长、原建设部勘察设计司副司长窦以德指出，“百年住宅”不仅在寿命上、性能上达到百年的概念，还要达到绿色建筑的标准、住宅评定3A标准。但从目前看来，“百年住宅”推进情况并不十分理想，参与房企数量寥寥。究其原因，窦以德认为，住宅产品质量标准的缺失，很大程度上制约了住宅产业化下“百年住宅”的发展。“光从产品抓，是舍本逐末，只有从产品的标准抓，才能概括整个行业。”窦以德介绍，中国房地产业协会正在摸索建立相关标准，并将推动试点实践让标准落地。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示，目前百年住宅领域出现了不少单个企业难以解决的棘手问题，这使得进一步完善百年住宅产业化技术体系、质量控制体系及住宅性能认定制度等势在必行。张玉良称，此次“百年住宅产业联盟”的成立，旨在将有志于百年建筑建设的各方面力量整合起来，联合标准编制单位、建筑设计单位、科研单位、开发企业以及相关部品企业、施工企业，形成产、学、研、用等各个环节完整的产业链，通过联盟内企业间的合作，加强技术创新和产品的升级换代，加速科技成果的转化，构建适合中国特点的百年住宅发展模式。

图为装配式住宅落成外装修完工后的好莱坞Formosa 1140公寓。除了是工业化建筑，该建筑还通过在建筑中创造一部分公共开放空间归还给城市使用，此类项目多了以后，整个洛杉矶即可通过这些拼拼凑凑的小型公共空间创造出一个巨大的市民活动网

面对激烈的竞争态势、渐趋饱和的市场，绿地集团提出“以技术驱动市场”、“以产品创造市场”，力图通过创新升级核心产品、提升产品力来扩大竞争优势，打造升级版“百年宅”产品线成为突破点。“我们将通过这一系列核心技术体系和服务的升级优化，实现配置多样化、进一步降低成本，打造具备绿地特色的百年宅产品线，成为市场标杆产品。”张玉良表示。

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰指出，建造百年住宅（建筑）是项复杂的系统工程，不仅需要生产方式上的转变，而且需要认识理念上的提高；既要有技术上的支撑，也要有政策、组织上的保障。首先要树立两个方面的理念：一是提高住宅（建筑）使用寿命是最大的节约；二是要从规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程和住宅（建筑）全寿命周期综合考虑建筑节能。在生产方式转变上，关键是大力推进住宅产业化。

住宅产业化技术落地

住宅产业化作为房地产行业转型的重要手段，目前还处在起步阶段，从总量上来看，俄、美等发达经济体的住宅产业化一般占比在70%左右，而我国当前是15%左右。如果说房地产市场进入了“白银时代”，那么住宅产业化正朝着“黄金时代”迈进。

住宅产业化的关键在于依靠科技创新、技术进步，走科技兴业之路，将原来的粗放型经营模式转化为集约型经营模式。应该有重点地研究高新技术，以带动整体住宅产业科技创新的发展，这些高新技术包括：住宅节能成套技术与产品开发、新能源应用技术研究与开发、住宅环境保障体系及其成套技术研究与开发、住宅智能化集成技术、新型建筑材料等。积极开发和大力推广先进、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，提高科技成果的转化率，以住宅建设的整体技术进步带动相关产业的发展。

就技术现状而言，我国住宅产业化的大部分单项技术和产品研发已经比较成熟，初步建立了住宅产业化技术创新和保障体系。刘志峰指出：下一步，要在行业内部完善标准体系的同时，搞好技术集成，以国家住宅产业化基地为龙头，发挥产业集聚作用，带动高校和科研院所、设计单位、开发企业、施工企业参与产业化的全链工作。要扩大产业化市场份额，让群众享受产业化成果。现在有不少能够提高住房品质的产业化技术用不上，关键是理念跟不上，怕增加成本。其实不然，有些企业用产业化手段盖的房子，尽管成本有所上升，但如果以住房全寿命周期来衡量居住成本，以住房质量、性能的改善来衡量投入产出，以规模化的生产来衡量效率效能，住宅质量上去了，性价比高了，即使成本增加一点，老百姓也能够接受。产业化技术既能让老百姓住上好一点的房子，也能给企业带来市场，对双方都有好处。

BIM使住宅产业化再出发

在住宅产业化发展的过程中，BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）技术有着至关重要的作用。通过BIM模型可以了解到以下几方面：预制构件建筑材料统计、钢结构统计、机电设备统计、精装修构件统计、幕墙及所有预制构件精确统计，包含所有辅料和五金配件等。BIM是20世纪70年代由美国乔治亚理工大学建筑与计算机学院的查克伊士曼博士提出的，是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它是将数字化的三维建筑模型作为核心应用于建筑工程的设计、施工等过程中的工作方法，是用协调一致的信息对建筑全周期进行管理，对建筑物进行分析、模拟、可视化、统计、计算等工作，从而很好的降低生产成本，大幅的缩短建设周期，并减少对资源的浪费。

中国建筑设计研究院BIM中心主任于洁评价说：“BIM可以使住宅产业化长上翅膀。”

BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对。

住宅工业化仅仅改变了建造方式，从整个产品的管理过程来看，依然远远不够。第二步是什么呢？“是数据化的产品。”万科建筑研究中心总经理王蕴给出了答案。在王蕴看来，理想的数据应该是完整的、准确的，各个数据之间是相互影射关系，且这些数据可以被传承，可以被共享。“不但是开发商内部共享，而是和产业链相互大同完全共享，只有这样才能形成真正终端的大数据，才能对每个企业都有用处。”王蕴说。

作为住宅产业化的先行者，万科有专门设在东莞的研究基地。王石也曾在不同场合多次表示了万科推进住宅产业化的决心。在王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，而之所以万科要先行一步，则是在为未来的生存危机做准备。“未来的发展方向必然是节能环保，如果按照传统发展方式，万科未来一年可以开发10万套住房。如果那时候国家给了补贴鼓励住宅产业化，中小企业可以迅速调整发展方式，而那时已经用传统生产方式铺大摊子的万科，将面临‘船大难调头’的难题。所以在住宅产业化方面，万科要走在前头。”

总之，对于房地产企业来讲，BIM带来了投资风险的控制，这是给开发商带来的非常实在的一个效益；带来了精细化管理的手段和技术更新方式，让施工过程更加科学化；第三是采购，通过BIM能够形成大数据，通过大数据进行集成采购集约化，通过BIM的方式进行云处理；第四是提高单产能力，如何通过一个项目实现企业自身的可持续发展，BIM也非常重要。