发达城市就地开发养老地产项目存在问题研究

王涛

【摘要】目前，我国已步入了人口老龄化的快车道，发达城市老年人口众多，形成了巨大的养老产品消费市场。受传统的“居家养老”模式影响，发达城市在开发养老地产项目时，多数选择在当地进行开发投资。这种方式存在着的问题是建设开发成本高、建筑开发用地稀缺、生态环境不适宜养老以及当地政府重视力度不够等，难以满足老年人对优质生态环境和良好配套服务的需求。发达城市在选择养老地产开发地点时，应选取拥有优质自然环境和人文生态环境、土地及人力等开发成本低廉、地方政府以环保产业为主体结构的优势生态资源区域。

【关键词】发达城市；人口老龄化；养老地产项目；存在问题研究

【中图分类号】F830 【文献标识码】A

根据我国2010年第六次全国人口普查结果显示，60岁以上（含60岁）的老年人口已经达到了1.78亿，占全国人口总数的13%以上。与2000年第五次人口普查对应数据比较，我国人口结构正在加快趋向老龄化的进程。而对于人口密度较高的发达城市，其老龄化程度远远高于全国平均水平，如上海市60岁以上（含60岁）人口达到城市总人口数的25%、北京市60岁以上（含60岁）人口达到城市总人口数的20%。因此，对于当地政府来说，所面临着沉重的社会养老压力；而同时对于养老开发企业来说，则是面对着一个巨大的养老产业消费市场，拥有着无限的商机。但由于受到发达城市在发展经济建设中所产生的一些特征影响，在发达城市就地开发养老地产项目也存在明显的问题。这些问题是否会阻碍养老产业在发达城市中的发展，还有待于进一步的研究。

一、发达城市养老产业发展现状

由于发达城市的老年人口众多，形成了巨大的养老产品消费市场，吸引了包括房地产业、保险金融业以及国外连锁养老机构在内的多家大型企业集团的关注，并纷纷启动了开发养老地产项目的投资计划。由于开发商考虑到老年人可能受到长久以来传统的“居家养老”模式影响，不宜在远离子女或陌生环境下进行养老生活，因此针对居住在发达城市中的老年人开发养老地产项目时，多数选择在当地进行开发投资。目前在发达城市中投资开发的养老项目多以具有养老题材的商业社区、养老院或托老所等形式为主。

二、发达城市开发养老地产项目所存在的问题

虽然在发达城市拥有一个庞大的养老消费潜在市场，致使各大实业集团加强了面向养老产业开发的投人。但随着发达城市在经济发展大潮中的不断飞跃，也随之产生了一些特征，这些特征的出现有可能阻碍当地养老产业的发展。如形成了昂贵的土地成本、稀缺的建筑用地资源、被严重污染的生态环境、政府有限的政策支持等特征。

1.高额的建设开发成本

在养老地产开发过程中，企业所支付的开发成本主要体现在土地成本和建安成本的花费上。由于发达城市中的人口数量众多，人们对房地产的刚性需求较大，从而导致发达城市的土地价格急剧飙升，可谓是“寸土寸金”。而企业投资开发养老地产项目是属于营利性质，因此无法得到政府关于土地优惠政策的扶持；此外，由于发达城市经济发展水平较高，物价指数也相对大幅度提升，从而导致人力资源成本也相对较高，并且养老地产开发不仅需要建设老年人必要的居住场所，还要对于如医疗保健中心、老年活动中心、大型商业中心等养老基础配套设施的建设。因此，决定了企业在发达城市开发养老地产项目时需要支付高额的开发成本。

在世界整体经济危机环境的影响下，开发企业的投资成本是有限的，为了实现利润最大化的终极目标，开发企业不得不选择以在普通商业社区搭建养老题材设施或在养老社区中减少配套服务设施的投入等方式，控制开发成本。但通过这些方式开发的养老地产项目失去了其真正的养老意义，无法满足老年人对于养老的需求。

2.稀缺的建筑开发用地

随着近几年房地产市场的火热，各地政府为增加财政收入，从而提高城市发展建设的速度，将大部分城市中心区域的空闲建筑用地高价卖给房地产开发企业，用于建设商业住宅楼盘，致使当前养老开发企业在城市内寻求到能够满足养老建设开发需要且面积充足的建筑用地已十分困难，而选择到的建筑用地面积和地理位置又无法体现出养老地产项目整体科学规划的优势。例如，由于建筑面积不充足，致使无法构建符合老年人养生需求绿色植被生态区以及健全养老配套服务设施；另一方面，由于地理位置远离城市中心区域，致使老年人无法及时得到医疗救助、文化娱乐等方面需求。

3.不适宜养老的生态环境

随着发达城市经济快速的发展，人们在一味的追求“物质文明”所带来的享受时，忽视了对生态环境的保护，致使发达城市中的生态环境遭到严重的破坏，危机到人们的身心健康。例如：在发达城市中拥有巨大的汽车保有量，每日有大量的汽车川流不息在城市中的每一处角落，所排放的尾气对城区内的空气、土壤、植被造成了严重的污染；此外，还将对人们生活的空间产生极大的噪声污染。另一方面，发达城市多以工业产业作为经济发展的主体结构，而工业生产所排出废汽、废水以及废弃物，给周边环境造成的污染可能是无法恢复的，虽然大多数的工业生产企业将工厂设置在城市周边的郊区，但往往向城市中心区域提供日常人们所需的蔬菜、水果等食品，同样是来自城市周边地带。因此，这些食品被污染的可能性较大，并且随着空气的流动，被工业污染的空气同样可以飘移到城区内。其中，北京市在2013年的一月份内，由于污染造成了长达二十多天的雾霾天气，严重影响了人们的日常生活和身体健康。

老年人随着年龄的增长，身体各项机能也在逐渐的衰退，比较容易被污染的环境所影响，导致身体疾病的发生。另外，在发达城市中快节奏的生活和工作，会给老年人带来一定的心理压力，不利于老年人养生的需要。

4.当地政府的重视力度不够

在当前以“经济建设为中心”的核心执政方针影响下，各地政府首先将有限的财力和精力投入到可以将GDP指数快速增长的产业中。对于发达城市来说，GDP指数尤为重要，成为大多数人衡量政府执政能力水平的标准。从而导致发达城市政府的资金和政策往往向“投入少，收益快”类型的产业倾斜，而养老产业开发的特点是前期投入成本较高，后期收益缓慢，主要盈利增长点集中在后期养老配套服务方面。因此，养老产业开发无法得到当地政府的重视，开发企业希望得到政府提供的优惠政策相对较为困难。

三、发达城市养老人群需求分析

在发达城市中拥有健全的公共设施、充足的物资供应等基础条件，使老年人群体并不缺乏物质方面需求。由于发达城市中大多数老年人受过良好的教育并具有相对较高的经济基础，使他们更多是对于晚年期间“自我实现”的精神层面追求，希望体现出生存的价值。

1.对优质生态环境的需求

优质的生态环境可以为老年人营造出愉悦和享受的精神状态，例如身处在优美的自然环境中，会使老年人心情舒畅、思路开阔；此外，通过和谐的社会交往活动，从而使老年人获得社会认知感，得到心理方面的满足。而发达城市中严重的环境污染和巨大的生活压力，将无法实现老年人在优质生态环境条件下进行晚年生活的美好愿望。根据北京市养老群体的调查显示，有高达21.3%的老年人愿意远赴生态环境优质的异地进行养老。

2.对养老配套服务的需求

随着发达城市老年人生活水平的不断提高，老年人对于医疗保健、家政护理、文化娱乐等养老配套服务标准也逐渐提升，但发达城市的经济发展制约了养老产业形成规模化、专业化的配套服务产业链，无法提供老年人满意的配套服务需求。根据全国老龄委的调查结果显示，目前我国在城市中进行养老的老年群体，仅有约16%的养老者对服务需求感到满意。

四、结论

由于发达城市在开发养老地产项目时存在着诸多问题，严重影响老年人养老质量与效果。因此，在发达城市就地开发养老地产项目已经无法满足老年消费群体日益增长的养老需求标准。未来养老地产开发目的地的选择，必然倾向于拥有优质的自然和人文生态环境、土地及人力等开发成本低廉、地方政府以环保产业为主体结构的优势生态资源区域。