从二房东到白领公寓

口述/罗意

一生寻找，只为遇见。

罗意在自己的名片背面印了这样一句话。他是“80后”、农村出身、北大毕业、典型“北漂”青年。在繁华都市里，像他这样的人绝大多数都经历过租房生活，找到一处理想的栖身居所并不容易。

罗意走出校园就当起了“二房东”，如今他的创业项目也与此相关——为城市白领提供有品质的长租公寓。他的品牌叫“寓见”。

专业二房东

我已经做了七年多的“二房东”。

2007年7月我从北大俄语系毕业，没找工作，就想着自己创业。但是完全没有方向，想先找个地方住下来再说，就在清华附近租了个平房。那个小院有三间小屋，一共20多平米，我租了其中一间4平米的，还有两间一直没人租，我看挺可惜的，清华附近找房子很难啊。后来我把另两间也租下来了，里面放个上下铺的床，然后在水木清华论坛上发帖把房子租出去。租客交了定金，我拿定金去买二手的洗衣机和空调配上，就这样开始当二房东。

这两间小屋每个月能收1900元租金，解决了我的生计问题。8月我又在清华南门找到一处两层的地下室，十几个小房间，租给考研的学生。学校周边这种地下室是供不应求的。同时北大东门还有个三间的平房我也租下来，能放20多个床位。这两个项目一个月有六七千块钱利润，我感觉二房东这个买卖有点意思，现金流很不错。

到2007年冬天，我一狠心，找我的老师同学朋友各种关系，借了11万多块钱，又租了清华西门外一片很大的平房，58间，都是当地农民自己盖的房子。以前的房东们不懂运营，很多房子空着租不出去。他们租给我的价格是四百块钱一间，每间房我再投入两百块，买床、书柜、床单、垃圾桶、窗帘这些基本生活用品，全是二手的。那时候我的成本控制就特别好，垃圾桶五块，窗帘十块，都是很便宜的投入。简单布置好的房间可以租到六百五，我到几个学校论坛上发帖，一个月时间全租出去了。

这个项目运营了五年，一个月纯利有一万多块。租房的有单人也有小情侣，我就不用上下铺了，都是一米二的双人床。我发现只要把室内环境布置得比别的群租房稍微好点，生意就会很不错。

另外一个体会就是房间要尽可能集中，便于管理。群租房我也做过，2008年4月我在知春路盘下来十几间群租房，做了一年多，结果没挣着钱。近二十套房子分布在好几个小区里，一套房里住十几个人，甚至有一个三居室住了三十多个人，管理特别麻烦，不光有安全问题，还要管水电维修等等杂事，收房租也要到处跑。

最后这些房子我转手给了一个高中同学。

做餐饮失败

2008年北京奥运会极大提高了人们对租房市场的预期，我发现拿不到房源了，所有的房子都是天价。我仔细算了账，首先凭我手里的钱根本拿不到好房子，其次我判断这时候租房市场处于高风险运行阶段，搞不好就要赔钱。所以2008年我除了保留清华附近的项目，就没有再拓展租房业务，转去做了餐饮。

我找到的合作伙伴于洪胤也是高中同学，他比我小一届，2008年从吉林大学毕业，看我在北京当二房东挺滋润，就过来准备一起干。我俩有段时间每天满街跑找房子，偶然看见路边一家餐厅特别火，叫“杜氏酸辣粉”，很简单的小吃。我俩一尝，味道不错，就说干脆咱们也干这个吧。租房和做小吃在我们看来都是差不多的买卖。

我们就去找这个酸辣粉的老板谈加盟。后来的事实证明餐饮不是这么好做的，我们把很多事情想简单了。当时我们开了两家店，一家在一个民办学校里边，还有一家在一个中专学校里。我是从学校出来的，老想围绕校园做生意。我们估算客流量的办法就是去数宿舍，有多少宿舍你就知道大概有多少人，人多的地方一定有生意做。

但是我们这个判断方法错了，实际上中专学校都招不满学生，修了很多宿舍楼都是空的。另外北京的中专和民办院校里面大部分是本地学生，一到周末全回家了。一家店一个月挣五六千块钱的微利，做这个的意义就不大了。

我跟于总都是四川人，从小就吃重庆小面，做酸辣粉虽然没赚到钱，但促使我思考用类似的标准化做法来做小面。2010年，我们创立了小面品牌“面说山城”。

我和于总找了九个大学同学，凑了四十多万，陆续开了三家直营店，还有十几家加盟店。做到2012年3月，我们把三家店都关了，这次创业又宣告失败。

失败的原因在于定位错了。我们想做以小面为核心的主题餐厅，8块钱一碗面，再做点配套的其他产品。可实际上重庆小面很难形成系列产品，一般人进来吃碗面就走，他也不可能天天来吃小面。8块钱是低端小吃的定价，我和于总都是农村孩子出身，想的是实惠好吃，但我们的餐厅装修又比路边摊好，这样的定价在北京是不可能做下去的。如果像康师傅私房牛肉面那样，一碗面28块钱左右才有机会。

这些都是创业的教训。2012年3月我和于总关掉公司，把这个品牌五万块钱卖给了做酸辣粉的那个老板。那段时间每天晚上我把自己关在房间里狂喝可乐，一根接一根抽烟，满脑袋都是问题，可是我解决不了。

服务式公寓

人还是得做自己熟悉的事情，我决定重操旧业。2012年，北五环来广营有个老宾馆改造，有123个房间，改成了出租房。业主把基本的装修已经做完了，我抓住机会投了五十万，承包了这栋楼。

我又投进去二百多万做室内环境改造，然后用一个月时间把一百多个房间全租出去了。这种老房子有很多问题，漏水漏电、墙面开裂等等，后期运营维护的成本很高，房客住进去的体验也不好。我发现这是个无底洞，就又转手卖掉了。

2012年冬天我开始认真反思，想清楚了几个问题。第一，像北京上海这样的一线城市，租房市场的需求还远远没得到满足，一定还有很大的上升空间。第二，这个行业目前提供的产品还很粗糙，在北京租房没有用户体验可言。第三就是市场秩序混乱，无论中介还是二房东，名声都不好，租房产生的纠纷也很多。综合这几点，我认为在出租屋和快捷酒店之间，还存在着很大的市场空白——针对白领阶层的，具备一定硬件品质、规范化管理和相对实惠价格的长租公寓。

2013年我和于总用了几个月时间做市场调研。在我们筹划这件事的时候，已经有其他商业机构瞄准了这块市场，并且抢先开发出了产品。链家的“自如寓”已经开出了第一家店，我们跑去一看，这就是我们想做的事啊！这家店做了165间房，都是小户型、精装修，一层大堂做了很大面积的公共区域。这个项目市场反响很好，链家就加快了开店速度。

我感觉到了紧迫，也坚定了信心：租房市场很大，还可以容纳多家不同形态的公司。我想做的产品渐渐有了轮廓：小户型、标准化装修、连锁业态，主流客户应该是一年以上租期的。我做了多年二房东，知道租房这个买卖，稳定是最重要的，只有稳定才能摊薄成本。

针对链家的产品我做了一些功能优化，比如增加衣柜收纳空间、阳台，因为居家过日子你要晾衣服，这是公寓和酒店的差别。自如寓第一家店室内装修走的是小清新文艺范儿，但是他们后来发现真正的文艺青年不是主流客户，因为链家的定价还是偏高的。自如寓的第二、第三家店就开始有意识使用深色调室内设计，强调商务感，但是搞租房运营的人看了就知道，它那个房间里有很多好看但不实用的设计，挤压了收纳空间。而我想给年轻人一个家的感觉，住在家里就要讲求实用、舒适，尽可能多利用空间。

2013年10月，我们的“寓见”项目正式启动。我和于总加上另一个合伙人，每人拿出100万元开始干这个事。我们看过很多物业，终于敲定了亚运村一栋商住楼里的两层，一共77个房间。

如果做酒店，选址要求交通便利，靠近商业中心，但是我要做“家”，就不需要那么繁华的地段，相对幽静一点更好，周边生活设施齐备就行了。对硬件的要求是厨房、卫生间、卧室、客厅、小阳台都得有，基本达到如家之类快捷酒店的标准。服务方面，我当然希望营造社群的氛围，但要把握一个度，如果聚餐、爬山之类的活动过多，也会破坏“家”的感觉。我们给租客提供每周两次的免费室内保洁，还有免费搬家服务；楼层里有一片不太大的公共区域，没事可以约朋友喝杯咖啡聊聊天，饮料也是免费的。

我的推广渠道仍然是网络，在58同城、赶集网发帖，现在90%以上的房间都租出去了。这个项目总共投入资金近四百万，装修占大部分。我们主流户型是35平米左右的一居室，月租在4500元左右，比自如寓性价比要好。

除了自如寓，现在市场上和我们同类型的竞争品牌还有魔方城市公寓、普乐门、新派公寓等。魔方城市是规模最大的，从南京起家，引入华平投资，现在全国有几十家店、大约六千套房。

我给寓见的定位叫“经济型服务式公寓”。我们是小型创业公司，团队一共只有五个人：我和于总、两个店面助理、一个保洁员。这几个人完全可以管理几十间房并服务所有租客，人力成本比其他大公司要低得多。

我现在主要考虑两件事：一是找投资，已经在和一些投资机构接触了，如果能有一千万左右的钱进来，我可以再开三到五家店。做这个行业必须得有规模效应，要打品牌。第二是我想引入众筹的模式，吸引一些个人的小额投资。房子本身是资产增值工具，我的现金流很好，收益也有明确预期，这个生意是稳扎稳打的。也许你是我的租客，寓见给你在城市里提供一个暂时的家；也许你还可以是我的股东，寓见能让你的钱再生钱。

——整理/ 本刊记者 武云溥