浅析商业地产开发项目的风险管理

杨晓玲

[摘 要] 随着我国国民经济的快速发展，城市化的进程也越来越快，大量的人流涌入现代化的大城市，促进了商业地产的快速发展。目前，我国住宅房地产开发无论在数量还是在质量上都已经相对成熟，但是作为房地产开发重要组成部分之一的商业地产开发则面临着巨大的挑战。由于各方面经济利益的冲突，商业房地产开发的风险管理变得尤为重要。本文结合风险管理的相关理论知识，分析商业房地产开发项目风险管理中的困境，并提出相应的对策。

[关键词] 商业地产；开发项目；风险管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 12. 052

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）12- 0082- 02

0 引 言

国民经济的飞速发展使得房地产业逐渐成为我国的重要产业，事实上也成为了国民经济的重要经济支柱。我国的房地产开发主要包括住宅房地产开发和商业房地产开发，住宅房地产的开发已经趋于较为成熟的阶段，但是商业房地产的开发还处于上升阶段的初级发展阶段。由于房地产业属于高投资高风险的行业，处于初级阶段的商业房地产项目的开发还存在很多多元化的问题，尤其是在开发项目的财务与成本控制、管理方面。商业房地产无论是在人员安排、物资调配还是在资金周转方面都存在着一定的风险性，内容及其复杂。一旦项目管理人不能够清晰明了地认识到开发项目所存在的各种风险，项目就很可能失败，造成不可估量的损失。因此，如何规避房地产企业的财务风险以及相关运营风险，增加企业的管理效率，保持房地产企业持续不断的资金流显得十分重要。

1 商业房地产开发项目风险管理之困境

1.1 主要财务风险之困境

房地产行业的投资特点有投资额度较大，回收期较长，变现能力低等，这些特点决定了房地产行业的较大的财务风险。首先，负债率风险。由于房地产开发企业的自有资金相对较少，主要来源于银行的信贷，许多企业有巨大的资产负债率，若实际收益不如预期收益，则企业将面临偿还债务的风险。其次，政策风险。由于通货膨胀等因素的影响，房地产开发企业的建材成本、管理和劳动力成本都有上升的趋势，加之国家对房市的调控带来的利率和政策的变动，带来的企业偿还银行贷款导致负债率增加，也降低了投资者对房屋的购买欲，无疑加重了企业的财务风险。

1.2 决策阶段风险管理之困境

首先，开发地理位置选择的风险。由于房地产项目具有不可移动性，所以商业地产项目开发区位的选择对商业地产项目有着巨大的影响。地理位置的选择风险受到多方面的影响，开发商不得不衡量各方面的因素进行选择。其次，开发时机选择的风险。每个行业都有自身发展的周期性，商业地产的发展同样有着周期性。商业地产开发项目的周期性包括高峰、收缩、低谷以及恢复4个阶段。开发商在选择开发时机时，如果衡量不好影响开发时机的各个因素，很有可能造成开发项目处于低谷期。最后，开发项目可行性的风险。开发商所选择的开发项目是否具有可行性对于开发项目的可持续发展有着很大的影响。一旦确认不好对于开发项目的可行性研究，很可能造成开发项目中断或中止等后果。

1.3 影响预期收益之困境

首先，开发融资的风险。商业地产开发需要投入巨大的资金，这也是开发商最为关注的问题，同时也是开发商业地产项目出现风险危机的关键环节。常常会发生开发商因为融资而导致自有资金回报盈利较为不确定或者因为资金的匮乏导致项目无法开展后续工作。尤其是目前国内的融资环境处于消极的状态，开发商就更需要做好融资风险的识别与应对。其次，开发土地的风险。我国的相关法律规定凡是经营性的土地都是通过招标拍卖的方式取得的，这就使得开发土地的取得在很大程度上受到政治因素、市场因素的影响。开发商在开发土地过程中，往往会出现购买风险加大、开发成本逐增等风险。再次，开发手续风险。国家对于房产开发的政策调控处于紧缩的状态，并且新政策在不断地出台，这就导致开发商在前期准备阶段的手续上会出现很多风险，因为任何一项调整都会给整个开发项目造成不可估量的影响。最后，开发合同签订的风险。由于建设工程涉及到很多当事人，因此开发项目的建筑类合同较为复杂。由于各方之间利益关系，合同中往往会存在很多风险。比如，合同条款不完整，合同条款的违约责任、风险规避存有陷阱等。

1.4 建设阶段成本管控风险之困境

①开发成本的风险。作为开发商，最重要的就是衡量投入的成本与获取的利益之间的差值是否值得他们开发此项目。但是在开发过程中，往往存在着很多成本风险，导致项目的成本增加。比如图纸的变更风险、施工环境的变更风险、施工材料的价格变更风险、施工违约索赔的风险等风险。②开发项目质量的风险。目前，国家对于房地产开发项目的质量要求越来越高。关于施工工程质量的相关法律、法规以及技术标准等文件中对于开发项目的质量都有严格的要求标准。由于施工过程中人员、机器设备等方面的原因，施工工程不可避免地存在着工程质量风险给后续营销带来很大的障碍。③开发工程工期的风险。由于开发项目耗时较长，突发性事件以及前述的风险较多，因此对于合同约定的工期，开发商不一定能够按照合同的约定交工，这样就会存在工期风险，造成违约赔偿。

2 商业地产开发项目风险管理之突破

2.1 财务风险之突破

房地产企业应该最大可能地规避财务风险。首先，企业应该进行多元的融资，房地产企业应该不断优化自己的融资结构，推动企业上市，通过股票的发行以及信托和商业投资来进行多方面的融资，同时，也要适当增加自有房产的持有量，通过商业房产或商业酒店等具体的形式，保证项目资金链条的可持续性；其次，应该加强企业之间的联合合作，对于一线城市等对资金要求比较高，可以与其他企业联合拿地，共同开发，以分散财务风险，保持企业稳定的现金流；再次，房地产企业应该加强对国家房地产政策的敏感性，适度投资，选择与自己企业投资能力相符合的项目，最大限度地规避财务风险。

2.2 决策阶段风险管理之突破

①分析开发区地理位置风险因素来源，降低开发区位风险。开发商应当建立开发区位选择风险防范机制。在对开发区位进行选择时，结合区位的社会因素、经济环境因素、自然环境因素以及政策因素等制定选择标准，规避区位选择的风险。比如，万科地产在进行区位的选择时，排除一些人为因素，按照企业所建立的区位选择标准，结合每次开发项目的情况进行排除选择。又如当前的“万达广场”，就是找准了区位，然后结合城市发展方向进行打造，从而形成了“万达中心，就是城市的中心”，这样的美誉。②找准高峰期或者恢复期进行开发项目的入场。开发商要对开发时机进行专业性的分析，即风险识别，找出开发时机中的高峰期或者恢复期进行项目的入场准备。通过专业性的分析，可以避免开发商在低谷期或者收缩期进行商业项目的开发，规避时机风险。③对开发项目进行可行性研究。任何一个房地产商在着手开发项目时，都要对开发项目进行可行性研究。开发商要针对商业开发项目，建立可行性研究机制，通过该机制衡量项目的可开发性。

2.3 预期收益风险之突破

①建立融资前端控制机制。为了控制项目融资的风险，开发商可以借鉴绿地集团的经验建立融资前端控制机制。通过前端控制，开发商要对项目融资前期的人员、手续、融资计划、融资合同等进行监控，将融资风险扼杀在初始阶段，避免后期资金链的中断。②了解相关政策，规避土地开发及手续风险。土地获得以及开发的风险大多来源于国家的政策，开发商只有及时了解相应的政策以及政策变更，才能准确把握土地形势的方向，进而也可以规避很多开发手续上的风险。③合同文本专业化。很多开发商都在采用合同文本格式化的方式来规避开发项目中存在的合同风险。但要注意的是，合同签订的过程中要特别注意对手方合同文本中的风险规制以及违约条款。

2.4 建设阶段加强成本管控之突破

①规范项目成本审计，规避成本风险。开发商应当规范对于开发项目的成本审计，通过开发项目的成本审计以及内部控制来降低开发项目的成本风险，提高开发项目所得利益。②严格按照质检要求进行项目工程建设。开发商在进行项目建设过程中，应当严格按照施工合同、相关施工标准进行工程建设。一方面，规范施工人员的施工操作；另一方面，监理人员要切实起到监工作用。③预留工期。开发商应当在约定工程工期时，根据实际情况进行工期预留，在原定工期的基础上适当放宽工期的约定。

3 结 论

我国商业地产开发项目虽然还处于初级的发展阶段，但是经济的快速发展必然会使得该行业进入一个高峰时期。商业地产开发项目的每个环节都存在着很大的风险，开发商只有用过有效的识别风险，才能够制定出较好的风险防范措施，降低商业地产开发项目的风险。

主要参考文献

[1]何芳，王小川，肖森予.基于 MIV-BP型网络实验的房地产项目风险识别研究[J].运筹与管理，2013（22）.

[2]刘冬玮.浅谈房地产开发项目风险管理[J].中国电子商务，2013 （13）.