农村不动产统一登记制度实施的必要性及阻力分析

赵剑桥 司静波 韩立伟 张忆

（1.东北农业大学，黑龙江哈尔滨 150030；2.沈阳市规划和国土资源局沈北分局,辽宁沈阳 110164）お

摘要 对农村不动产统一登记制度实施的必要性及阻力进行分析，并在制度落实层面提出了相关启示。该制度的实施将对土地调控产生重大影响，但不动产统一登记制度的推进仍面临比较大的阻力。

关键词 农村；不动产统一登记制度；阻力

中图分类号 S-9B文献标识码

A文章编号 0517-6611（2014）19-06438-01

作者简介 赵剑桥（1990- ），女，内蒙古赤峰人，硕士研究生，研究方向：土地项目管理。*通讯作者，教授。

收稿日期 20140530

1 不动产统一登记制度工作概况

不动产统一登记，是由2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到国土资源部一个部门。

2 农村不动产统一登记必要性

现阶段农村不动产登记制度极度不完善，农村的不动产权没有保障。在农村实行不动产统一登记制度迫在眉睫。

2.1 是市场经济发展初期的必然要求 我国正处于市场经济发展初期，农村集体土地也将逐步走向市场，确权登记，产权明晰，是进入市场的必要条件。

2.2 有利于保护交易农民的合法权益 没有统一登记制度，农民没有产权，交易过程中无法得到合法的保护。统一登记制度在当今社会更具有实践意义，社会正逐步从计划经济向市场经济转型，社会秩序混乱，信用欠缺，违法违规的不动产交易行为广泛存在。城镇化的推进，必然会推动农村不动产交易，如果对登记不明晰，极易造成欺诈现象。

2.3 有利于强化登记机关的责任感 严格的统一登记制度将对登记机关的工作进行界定，落实责任制。在实行实质审查以后，因登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失时，登记机关应有义务加以赔偿，以强化登记机关及登记人的责任感，消除登记错误。

2.4 有利于农村土地的集约节约化 由于农村一直没有统一登记制度，农村长期存在不同程度的居民点空心化,居民点用地超标，一户多宅，耕地滥用，改变土地用途等问题，随着城镇化加快，这种土地浪费现象越来越严重，统一的登记制度将会根据严格的标准，采取统一的界定措施。这将对合法利用土地提供监管平台，为我国土地的集约节约化工作提供保障。

2.5 有利于加快对小产权房的清理工作 鉴于农村长期没有登记制度，农民对不动产的产权意识薄弱，加之注重资金，农村小产权房现象越演越烈，国家叫停小产权房工作并没有明显效果。通过不动产的统一登记工作，农民被赋予土地财产权和不动产产权，将从市场交易的角度遏制小产权房┫窒蟆＊

3 农村不动产统一登记工作的阻力

建立不动产登记信息管理基础平台，有三项基本功能： 第一，明确不动产权利的归属和内容， 维护不动产权利人的合法权益；第二，赋予农村居民不动产交易权，提高不动产交易效率；第三，保护善意第三人，维护不动产交易安全。这将对土地调控产生重大影响，但不动产统一登记制度的推进仍面临比较大的阻力。

3.1 电子化信息管理匮乏

结合目前农村土地信息联网的情况来看，单就城市而言，很多中小城市本身的信息化工作还没有完成，甚至还没有建立起电子化的管理，大量的信息是纸质的，不能实现联网公开。就算是几十个大城市，信息化工作虽然完成了，但也存在一个大问题，就是各地在发展农村不动产信息系统的时候，是各自发展，他们的信息系统是不同的，里面设计的数据参数也不一样。而联网的话，必须做到信息数据的标准都是统一的［2］。

3.2 系统整合缺陷

我国对于农村土地登记的系统不能统一，各地的不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门，标准不一，平台有异导致系统无法整合。长期的工作职责不明晰必然会造成整合工作无法顺利进行。

3.3 统一登记工作量大

我国农村数据量极大，农村土地种类繁多，地域产异性较大，在进行同一等级时将面临巨大的工作量，需要在一线工作中投入大量的人力物力财力，同时在技术层面上要开展大量的培训工作，为此要克服难题，将工作顺利开展。

3.4 涉及到个人私有财产或者隐私

在实行不动产统一登记制度过程中，涉及到个人私有财产或者隐私，农村也不乏有一户多宅，多占土地等现象，人们不愿意配合。另外一个阻力是人为因素，一些地方政府或部门不愿主动配合联网工作，因其本身也存在非法使用或占有土地的现象，统一登记势必会有损个人利益。

3.5 农村家庭纠纷现象严重

实施统一登记制度，明确产权，在此过程中，必然会遇到农村的家族及家庭矛盾影响。农民的不动产产权意识已经有很大提升，家族及家庭纠纷随之增加。如何在集体中划分个体是统一登记制度实施中需要解决的一大难题。

参考文献

［1］ 高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记: 困境与出路［J］.当代法学，2012(2):47-55.

［2］ 王辛之，张美旺，吕琍.农村集体土地地籍调查的实践与探索［J］.地理空间信息，2012，6(3)：139-140.