山西省保障性住房建设中推行住宅产业化的探讨

张雅婷

[摘 要]在保障性住房建设中推行住宅产业化，有保障质量、降低成本、提高建房效率、促进住宅产业化技术创新等优势。本文首先简要介绍了在保障性住房中推行住宅产业化的可行原因，然后具体介绍了山西省保障性住房和住宅产业化的发展现状。第三部分从成本、技术和政策三个方面分析了山西省在保障性住房建设中推行住宅产业化的制约因素。第四部分则针对这些制约因素，探寻发展途径。通过本文的分析，山西省可以选择多种途径在保障性住房的建设中推行住宅产业化，发展的初期是离不开政府支持的。

[关键词]保障性住房；住宅产业化；制约；途径

[中图分类号]C936 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0107-02

1 前 言

住宅产业化的概念自1968年由日本通产省提出后，已经在许多国家有了成熟的发展。但是，住宅产业化在山西省乃至我国还属于一个新鲜事物。山西省要想赶上住宅产业发展的步伐，就要做出实际的行动以推动山西省住宅产业的发展。目前，无论从市场、经济、政策或者技术角度来看，山西省都不具备大规模全面推进住宅产业化的条件。这就需要寻找一个切入点，由点到面的推进住宅产业化的发展。从山西省的实际发展现状来看，保障性住房作为这个切入点是十分合适的。

首先，最重要的原因是因为二者都具有正外部性，都需要政府的干预。保障性住房通常由政府直接或间接提供，住宅产业化作为新兴事物，它的发展也需要政府的大力支持。其次，目前山西省房地产市场上并没有真正运用住宅产业化技术建设的楼盘，中小型开发商没有开发这类型楼盘的能力，大开发商仍然处于观望阶段，所以当务之急是让市场认识这种新技术下的房子。保障性住房正好可以作为山西省住宅产业化发展的试点工程。最后，住宅产业化蕴含着先进的生产技术，能大大提高保障性住房的质量和数量。

2 山西省住宅产业化与保障性住房的发展现状

2.1 山西省住宅产业化的发展现状

住宅产业化概念的提出，其目的是通过工业化方式生产住宅。即改变原来的就地生产住宅的方式，从住宅的投资建设开始，直至其交付使用，都采用工业化方式进行生产。目前对住宅产业化还没有一个统一的定义，但所有的观点共同之处是住宅产业化应包含五个特征：住宅体系标准化、住宅生产工业化、住宅生产经营一体化、住宅协作服务社会化和住宅部品化。

根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心公布的康居工程名录，山西省目前有22个国家康居示范工程，其中，大同9个、太原5个、忻州2个、临汾2个、运城1个、晋城1个、阳泉1个、长治1个。具体情况见下表：

国家康居示范工程是将近年已有的新技术、新材料、新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化做出示范。通过示范，以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较大的改善，适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到国际文明居住水准。从山西省现有的康居工程数量看来，山西省已经着手建设试点，为住宅产业化做出示范。山西省已经意识到住宅产业化的发展趋势，并且已经尝试在个别小区进行试点。但是这并不意味着住宅产业化的住宅生产方式已经在山西省形成，而且康居示范工程所采用的新技术，新材料等并没有在市场上形成完整的产业链，康居示范工程只能是对住宅产业化的部分探索，并不是真正意义上的住宅产业化产品。

2.2 山西省保障性住房的发展现状

《山西省保障性住房建设管理办法》中规定的保障性住房，是指政府组织，按照基本住房标准建设和筹集，满足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、各类棚户区改造安置住房和限价普通商品住房。

山西省保障性住房从2008—2011年，累计开工建设各类保障性住房122.78万套，竣工103.43万套，解决了300多万人的住房困难，累计完成投资1150亿元。2011年新开工建设各类保障性住房44.62万套，完成投资431.4亿元，占全省固定资产投资的5.3%。与此同时，山西省住房和城乡建设厅厅长李俊明表示，为确保保障性住房建设顺利推进，山西将加快项目手续办理，设立“绿色通道”，变串联为并联，进行联合审查、联合验收；确保建设用地，各地建立住房建设用地储备制度，进一步盘活工矿企业的存量废弃用地；加大资金投入，省级预算安排了保障性住房配套补助资金；加快项目建设，切实做好新建项目的前期准备工作，努力加快建设进度，完成更多的投资和实物工作量。

但是这些成绩并不意味着山西省保障性住房的建设不存在问题，仍有一系列问题是需要解决的。首先就是保障的能力有限，虽然保障性住房的数量在逐年增加，但由于受资金技术等条件的制约，现有的保障性住房仍不能完全满足中、低收入家庭的需要。还有许多达到申请保障性住房条件的家庭没有合适的住所，因为保障性住房的数量是有限的。其次就是没有明确的退出机制，大部分已经住进保障性住房的家庭是不会主动退还房屋的，即使他们的生活条件已经有很大提高，大部分居民的观念中将保障性住房等同于较低价格的商品房，认为保障性住房是不需要退出的。

3 山西省在保障性住房建设中推进住宅产业化的制约因素

山西省在保障性住房建设中推进住宅产业化的具体的制约因素表现为以下几点：

（1）住宅产业化初期成本较高。住宅产业化所采用的新技术、新材料价格较高，导致了住宅产业化推广初期成本较高。山西省并不属于全国经济发达地区，即使住宅产业化要通过政府进行推广，成本依旧是必须考虑的重要因素。而且，保障性住房的目的是满足中、低收入家庭的住房需求，高成本决定了高价格，那么很可能造成保障性住房的价格超过其需求对象的承受能力。这样不仅使住宅产业化的推进受阻，还会破坏已经逐步完善的保障性住房的市场。

（2）住宅产业化技术尚未成熟。目前山西省有自己的住宅施工强制性技术措施，但这些技术并不适用于住宅产业化要求的技术。住宅产业化要求从住宅的投资建设开始，直至其交付使用，都采用工业化方式进行生产。显然山西省现在无论是技术人员，还是施工设备，或是材料生产的产业链等都没有达到住宅产业化的要求，这就从技术上制约了它的发展。而且这个问题并不是只存在于山西省，全国住宅产业化的发展都面临这个问题。

（3）缺乏有力的政策支持。目前，虽然山西省政府鼓励开发商参与保障性住房的建设，也会提供一系列优惠政策，但大部分开发商仍然不愿意从事保障性住房的建设。同时，山西省并未出台有关住宅产业化建设的制度条例，或者是优惠政策。比如住宅产业化最大的特点就是标准化，目前山西省并未出台有关的建筑模数制度。这使得在保障性住房建设中推进住宅产业化发展的整体动力不足。

4 山西省在保障性住房建设中推进住宅产业化的途径

既然在保障性住房建设中推进住宅产业化的发展在理论上是可行的，那就要针对其制约因素，寻求解决之道，最终探索出发展途径。

（1）政府鼓励房地产开发企业参与在保障性住房建设中推进住宅产业化。房地产开发企业在参与保障性住房的建设中是享有优惠政策的，比如行政划拨的土地，直接的经济补偿等。在保障性住房建设中推进住宅产业化的发展是离不开开发企业的，最初可以让某些有能力的开发企业以住宅产业化的方式建设保障性住房。

山西省现有的开发企业中只有万科集团正在研究住宅产业化，而且万科在深圳、东莞等地都有自己的住宅产业化研究基地。山西省政府可以与万科集团建立合作关系，鼓励万科以住宅产业化的方式参与山西省保障性住房的建设，同时应给予万科一些优惠政策，如土地、资金及融资方式等的优惠。这样可以大大降低住宅产业化发展之初的成本，而且会提高保障性住房建设的数量和速度。同时，山西省可以尝试引进万科的住宅产业化研究基地，让其他房地产企业认识、了解住宅产业化，并以各种形式的合作等参与到采用住宅产业化方式建设的保障性住房的设计、生产、销售中。

（2）加大对住宅产业化技术的研发与学习。首先，山西省应重视有关住宅产业化技术的科研投入，重视技术创新，建立相应的激励机制，鼓励住宅产业化技术本身的发展。其次，应当重视引进国外先进的技术，对于适合自身发展的先进技术要引进，这样可以节省大量开发资源，加快住宅产业化发展的进程。最后，在各大高职院校开设有关住宅产业化所要求的各种技术的课程，如机器的操作与维修，建设过程流程与管理等，这样便可以在短时间内培养出专业人才，并且可以向需要的企业进行人才输出。

（3）制定出台统一的技术标准体系。

标准化体系的建立是住宅产业化的基础，没有标准化体系，就难以降低成本，保障质量。山西省应加快建立住宅产业化统一的规范标准，并运用到保障性住房标准化系列化设计研究中。如制定住宅产业化模数协调标准、住宅产业化设计标准、住宅产业化验收标准等。如果要在保障性住房建设中推进住宅产业化，就必须建立这些标准，并与保障性住房的建设结合起来。

（4）鼓励相关产业生产住宅产业化过程中所需的配件、部品等，形成一个完整的产业系统。即使是以住宅产业化的方式建设保障性住房，仍然需要相关的材料、机器、配件等，这就需要一个完整的产业产出这些物品。一个完整产业的形成并非易事，政府可以鼓励几家相关企业率先进行生产，并给予优惠政策，待其他生产商看到其中的商机后，市场自然就会形成。

5 结 论

实施住宅产业化，有利于化解保障性住房高品质和低造价之间的冲突。大力发展保障房，也是适合产业化发展的平台和机遇。建设保障房需要重复的部件和产品很多，保障房建设是最适合应用产业化集成化生产方式的，也只有产业化的方式才能支撑起保障房的规模和造价。山西省在保障性住房建设中推进住宅产业化，在理论上是可行的，也是一种较为保险的方式。这是一项庞大的系统工程，而且面临许多的困难和问题，针对这些困难和问题，本文研究了具体的解决途径，在这些解决途径中政府要发挥巨大的作用，面对这种新型的发展方式，政府的正确引导是十分必要的。

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