农村宅基地管理存在的问题及制度创新

伍希奇　肖倩

[摘 要] 文章重点探讨了农村宅基地管理存在的问题及制度创新的具体措施，以期提升农村宅基地管理水平。

[关键词] 农村；宅基地；管理；问题；制度；创新

[中图分类号] F301.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）15- 0089- 01

随着相关管理政策的逐步推进，农村宅基地管理不断规范化。但是，当前在农村宅基地管理中还存在一些实际问题，本文从制度层面展开有意义的探讨，以期提升农村宅基地管理水平。

1 农村宅基地管理中存在的问题

1.1 法律法规建设不完善，管理难度增加

国土资源部于2004年以部门意见的形式，颁布了《关于加强农村宅基地管理的意见》，法律自身的效能相对比较低，这与立法较为完善的城市房地产管理对比来看，宅基地管理立法存在一定的滞后性，导致法律存在真空，内容也不细致。宅基地方面的法律法规建设的不完备性，导致管理难度进一步增大，特别是在农村宅基地管理中出现的一些新问题，很难得到有效的解决，给执法带来一定难度。

1.2 宅基地规划存在滞后性，“空置住宅”现象普遍

宅基地规划存在一定的滞后性，一些政策未落实到点上，也没有针对村庄布局展开深入详细的规划，规划所起到的控制、引导作用并不够，也不能科学确定农村宅基地用地规模与布局，这势必在某种程度上减缓城镇化的进程，使得农村宅基地在使用上呈现失控的态势。相关资料显示，农村存在大量的“空置住宅”，特别是随着城镇化进程的进一步提速，相关的配套设施不能实现与时俱进，宅基地管理未步入良性轨道。

1.3 宅基地在市场流转中遭遇体制性难题，易出现产权纠纷

在一些经济相对发达地区，农村宅基地的流转比较频繁，已经渐渐形成了隐性的宅基地市场。因为宅基地在流转的方式、范围、流转后的产权关系以及期限等方面，缺少必要的指导与规范，出现的隐性交易行为，严重制约了土地市场的正常运作，并且也加剧了农村宅基地流转中的产权纠纷，导致土地管理难度进一步增加。

2 农村宅基地管理制度创新思路

2.1 制定农村宅基地管理的法律法规，推进农村宅基地的集聚化建设步伐

首先，制定农村宅基地管理的法律法规。从当前农村宅基地管理的实际出发，出台农村宅基地管理方面的法律，进一步明确农村宅基地土地流转、宅基地登记等方面的实际问题。其次，推进农村宅基地的集聚化建设步伐。按照城镇化、经济发展实际情况以及工业化的实际情况，预测农村的用地规模、居民点实际数量。然后充分结合土地规划的修订工作与新农村建设，进一步完善乡村的规划，设立专门的资金来编制具体的村庄建设用地规划，全面发挥好对村庄的引导与控制作用，一定要实事求是，开展分类指导，科学规划城乡建设性用地，进一步规范农村居民点用地，改善农村面貌。而对第二产业、第三产业发展好的地区，可以尝试将其纳入到城镇规划，采取整体搬迁方式，逐渐实现向城镇集中。而针对那些零星的住宅区、靠近城镇的区域，都不能盲目推进农民生活公寓化，对远离城镇的村庄，也不能强力推进居民生活公寓化，需要从生产、生活的实际出发，创建中心村。

2.2 建立农村宅基地有偿使用制度和流转制度

首先，建立农村宅基地有偿使用制度。尽全力打破传统性的宅基地使用区域界限，进一步加快农村宅基地向小城镇或者是中心村集中。统筹考虑好当地农村经济发展以及广大农民的实际承受能力的差异。坚持采用农村宅基地的有偿性使用，并采取循序渐进的方式，先在经济发达城市进行试点，在条件成熟的时候，可以在全国逐渐推行。其次，建立农村宅基地流转制度。当前农村宅基地的使用流转权限制在了村庄内部的集体性质的经济组织间，禁止城镇居民到农村去购买宅基地，这实际上是禁止农村宅基地的流转，也不能很好地创建城乡协调机制，构建资源节约型社会。与此同时，大量的农民开始到城市内打工，农村宅基地的闲置量进一步增加。在科学的农村宅基地流转制度框架内，农民在进城之后，宅基地也将会逐渐变成农村非农建设用地市场的有机载体，该市场的创建与完善，也有利于推进城乡一体化进程。创建农村宅基地使用方面的流转制度，根据土地承包权的未来改革走向，适当调整农村宅基地产权的设置。认定每一块宅基地使用需要按照规划，进行新增或者是适当减少宅基地的使用面积。许可广大农村宅基地能在居民内部实现有序流转。全面建立与农村宅基地流转相匹配的财税制度与土地产权制度等。

2.3 建立农民不动产登记方面的制度，推进农村宅基地的整理

进一步确定在登记发证中的一些具体的政策界限，并且能实现彻底解决出现的超面积、一个住户多套住宅的情况，进一步加快农村宅基地登记发证的步伐。在对农村宅基地进行全面普查后，建立档案。掌握当前的宅基地现状与未来发展的规划，实现农村宅基地管理的规范化。土地管理是新农村建设的重要抓手。全面面推进农村宅基地的整理，开展增加城镇建设用地与农村建设用地减少相互匹配间的试点工作。针对耕地资源储备相对匮乏的地区，可以将建设用地收益反哺到农村土地的整体利用上，使之成为新农村建设中建设用地整理的重要投资渠道，全面缓解土地整理方面的资金问题。

总之，当前农村宅基地管理中存在的问题主要是法律法规建设不完善，管理难度增加，宅基地规划存在滞后性，“空置住宅”现象普遍，宅基地在市场流转中遭遇体制性难题，易出现产权纠纷等。因此，可以通过制定农村宅基地管理的法律法规，建立农村宅基地有偿使用制度等措施，提升农村宅基地管理水平。

主要参考文献

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