北京市房地产价格变动影响因素的实证分析

耿源

[摘要]以北京市为例，对经济基本面对房价的影响进行剖析，并通过实证分析国内生产总值、消费物价指数、常住人口数量、居民可支配收入等变量对房价的影响。验证结果表明，国内生产总值和居民的可支配收入是影响房价的Granger原因。

[关键词]房价；房价变动；经济基本面；实证分析

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）26-0016-04

1引言

我国自1998年取消住房分配制度后，北京市政府采取了一系列重大政策措施来建立和完善住房体系，使北京市房地产市场在接下来的几年得以稳定发展。但是从2004年开始，北京市房价又出现了加速上涨的趋势，与此同时全国房价涨声一片，对此国内学者所持观点不一，有人认为房地产泡沫越来越大，也有人认为房地产价升量增，属于健康发展。但政府已经开始采取措施，2005年被喻为中国楼市的政策年。自此之后，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，以期引导房地产市场健康发展。

在房价迅速上涨的同时，经济也在迅猛发展，北京市的国内生产总值和人均可支配收入也大幅增加。由于北京的地理位置优越性，外来人口不断涌入。据北京市2013年国民经济和社会发展统计公报显示：2013年北京市全年实现地区生产总值195006亿元，比上年增长77%，其中房地产业对GDP的贡献率为69%，达13395亿元。年末全市常住人口21148万人，比上年年末增加455万人。其中，常住外来人口8027万人，占常住人口的比重为38%。居民消费价格比上年上涨33%，涨幅与上年持平。城镇居民人均可支配收入达到40321元，比上年增长106%；扣除价格因素后，实际增长71%。这些因素中到底有哪些在影响着房价的变动。本文通过实证来分析经济基本面对房地产价格的影响。

2文献综述

早期的研究者在分析宏观经济基本面对房地产价格关系时，使用的是一些简单指标或者复合指标。如Gottlieb（1976）认为从长期趋势来看房地产价格的变化与总体经济的发展是同步的。Charles（2003）研究表明，即使人口是零增长，由于GDP持续不断地增长，也会引起住宅价格的增长。

国内对房价波动的研究主要集中在对影响房价波动的基本面因素的分析。较普遍的研究方法是采用房价与反映宏观经济的基本面的时间序列进行协整检验及构建误差修正模型，从而研究房价与基本面因素之间的长期和短期均衡关系，考察经济变量对房价的影响。沈悦（2004）利用1995—2002年14个城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归以及添加城市、年度哑变量等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。研究结果表明，14个城市经济基本面的当前信息或历史信息都可以部分解释住宅价格水平或者变化率，我国的住宅市场并不符合有效市场假说。1998年经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化，即近年来各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。高宇波（2005）认为，中国经济几年来持续快速的增长是住房市场活跃、住宅价格上涨的重要因素。同时，城市化进程的加快，引发城市人口的增多，对住房的需求量增加。张红（2001）运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了实证分析。结果表明，北京市商品住宅的价格以较快的速度上升，却没有明显的周期性。影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值。

3实证分析

经济基本面，一般指宏观经济运行态势、经济形势和经济状况等。主要使用的是国内生产总值、人口统计相关指标（包括人口数和家庭结构）、收入、居民消费价格指数、建筑成本或持有成本、失业率以及利率等。

1检验方法

由于本文各变量的时间序列可能具有非平稳性，因此，先对变量进行单位根平稳性检验，若为平稳，将采用Johansen协整分析方法进行协整检验，如果它们之间有协整关系，则对变量进行Granger因果检验，分析经济基本面各个因素以及其与北京市商品房价格的因果关系，并进行脉冲分析，分析其对房价的影响。

2模型构建

PRICE=F（BJCPI，BJGDP，PEOPLE，YD，X）

其中PRICE表示北京市商品房价格，BJCPI表示北京的消费价格指数，BJGDP表示北京市国内生产总值，PEOPLE表示北京市常住人口数量，YD表示北京市居民的人均可支配收入，X表示其他外生变量。