探析中国房地产企业的多元化融资渠道

李学敬

[摘 要]房地产企业近几年发展快速，人们对房地产的投资热情很高。资金是房地产企业的“血脉”，资金链一旦断裂，企业将无法维持生存。目前我国房地产企业主要依赖银行贷款作为主要融资来源，而今年的银行房贷紧缩政策让房地产企业发展举步维艰，开拓多元化的融资渠道势在必行。文章主要探讨了当前房地产的融资方式，并在分析当前房地产金融环境的基础上，提出了多元化的融资策略，希望推进房地产行业的可持续发展。

[关键词]融资渠道；多元化；房地产企业

[中图分类号]F29333 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）33-0146-02

1 问题的提出

房地产行业一直是国民经济发展的支柱型产业，是衡量一国发展水平的重要指标，性质十分特殊，因为它属于“衣食住行”中的“住”，牵连着每一个社会人，房屋是每个人生活必不可少的需求。房地产行业正以更深刻的发展方式改变着人们的生活水平、消费理念、社会财富的分配与社会经济的发展。2010年房地产投资比重占GDP的1304%，2012年为135%，2013年已经达到GDP的148%，这个比例相当的高，因为即使在经济泡沫高峰时期，日本房地产投资占GDP的数值从未超过9%；在美国，2008年因“两房”引发金融危机，这一数值也未超过6%，可见我国的房地产在国民经济中的地位，但也可以看出房地产市场的泡沫有多么严重。

我国现在的房地产企业处于发展低潮期，资金链紧绷，许多房地产公司不得不通过降价与大力度的促销来回笼资金，即使这样房地产企业的资金仍然十分紧张，销售量下降。这主要归咎于当前的宏观经营环境，后次债危机时代时期延长，美国信用等级下降，人民币升值，而国内虽然有中央投放4万亿元来刺激国内经济的发展，但是也带来了严重的通货膨胀现象。国内外金融环境的变化引起一系列的连锁反应，导致银行贷款额度不断收紧，房地产企业通过银行获得资金的渠道变得困难。而我国房地产企业的资金一直过度依赖着银行贷款单一的渠道，这样一来房地产企业的资金链就紧绷，发展缓慢。

近两年，国家出台一系列的政策针对房地产行业进行调控，不仅银行贷款额度收紧，其他的发行债券、房地产企业IPO上市、海外资金等渠道也受到法律的严格控制，房地产资金压力巨大，有些中小型的房地产企业已经不得不退出市场，有些房地产公司被迫重组。而房地产企业要想可持续发展下去，必须发展多元化的融资渠道，如此才能筹集足够的资金支撑发展。加快房地产金融创新是当务之急，平衡现有的各种房地产融资方式，需要拓宽更加多元化的投资渠道。

2 我国房地产企業融资的主要方式

房地产企业融资，简单来说，是房地产企业在经营过程中，采用各种方式、方法及工具为本企业融通资金的金融行为。房地产企业融资主要有两种方式：

21 房地产企业的债券融资方式

211 房地产银行贷款

银行贷款优点在于利率低，成本低，且取得时间快，手续少，效率高；缺点则在于必须有抵押担保，且一旦不能如期偿还，则导致企业有信用污点，导致以后贷款困难，再有就是严格限定使用范围，银行监控严密。

212 房地产债券融资

债券融资可以大规模发行，从而能筹集更大额的资金；对股东控制权是一种保证，债券持有人没有股东会的表决权；可以增加公司与股东价值。但是缺点在于债券融资的实施条件非常严格，承担着较高的财务风险，而且发行费用与时间都很长。

213 房地产企业信托融资

信托融资是指信托公司担任房地产投资者角色，房地产企业将合法资金委托给信托公司，利用信托公司的专业功能获取更多的资金来源，根据负债关系可以分为债务型信托、股权回购型信托、权益型信托等，这是今年比较流行的房地产企业融资方式，发行方式较灵活，可以为房地产企业提供全方位的金融支持，综合成本费用较低，不过实施起来有一定的局限性，比如购买者资格的限制，由于双重征税导致成本高，流动性低，房地产的运作也受到了信托公司的严格监控。

214 其他债权式融资方式

主要有民间借贷与海外发债两种，民间借贷是非常重要的资源，但是利率很高，导致成本非常高，一般只能适用于短期的资金不足；海外发债已经在2010年被限制，防止“热钱”的流入。

22 房地产企业的股权融资方式

房地产股权融资方式即公司发行股票来募集资金，一般时间长，无固定的还款期限，不必偿还本金，这可以减轻公司的资金压力，适用于长期发展的投资；没有固定的利息额度，压力小，筹资风险也较小；股票的预期收益会较高。房地产企业上市后会进行完善法人的治理结构与模式，采用现代化的企业管理方式，降低决策的风险。

这种方式同样有其缺点，首先就是股权融资的资本成本通常很高，股东的控制权被新加的股东表决权而稀释。股权融资受到国家法律更严格的控制，而且时间长，手续多，到最后还有发行失败的风险。

以上是目前我国房地产企业融资的主要方式，主要是围绕债权和股权两个方面展开，且每种方式各有利弊。股权融资是提高房地产企业竞争力非常有效的方式，可以筹集大量的资金。

3 我国房地产企业多元化融资的动因分析

我国目前房地产融资主要依靠债权融资方式，这种高比例的债权融资，为房地产企业带来了高负债率。主要依靠银行贷款为主要融资渠道，带来了较高的金融风险。整体来说我国房地产企业的融资渠道还是很窄的，如果不拓宽融资渠道，势必会带来更高的金融风险，更高的融资成本，导致企业发展举步维艰。

31 金融政策的改变

银行贷款容易受到国家金融信贷政策的影响，而国家金融调控政策每年都在变，特别是关于信贷方面的政策变化很大。国家在严格控制房地产市场，银行也会根据国家的房地产政策而收紧或放松，一旦开发商过度依赖于银行融资，当房贷处于收紧政策时，财务风险与投资风险都变得很大，而且很有可能导致整个资金链的断裂。另外我国关于房地产融资的相关法律法规还不尽完善，许多地方性法规自相矛盾，缺乏协调性与一致性，在实际融资过程中法律法规的缺失增加了操作的难度。在先进的成熟的国家中，市场机制完善，房地产的融资完全依靠市场手段来调节并发挥充分的作用。而我国政府干预仍然较强，比如说“限购政策”等，并不符合市场规律，也就不能充分发展房地产融资的功能。

32 银行贷款收紧

进入2014年，根据最新的房贷数据显示，房贷政策有紧无松，根据选取的35个城市样本来看，其中有25个城市有停止贷款的现象，占据7成，这个比例创最近3年的新高。这些停贷银行里，中小商业银行是主体，例如广发银行、中信银行等。在贷款利率方面，之前的85折优惠已经销声匿迹，绝大多数银行都恢复基准利率，有的银行已经在基准利率基础上上浮10%～20%。同时出于风险的考虑，对房地产相关贷款的审批更加严格，审批手续更加复杂，即使是未婚单身人士的第一套房子，也必须追加一名亲属或者未婚对象作为共同还款人，共同负责还贷，由此全国目前房贷市场正在上演着“失血荒”。与此同时，公积金的贷款额度也在收紧。

4 房地产多元化融资的途径

房地产企业要及时了解和学习国家的金融政策，要认识到过度依赖银行贷款可能产生的财务风险，要更新自身企业的运营理念，多探讨其他的融资渠道，让房地产的产业资本和金融资本实现无缝隙的衔接，而实现多元化的融资渠道是房地产企业生存与发展的必然途径。

41 房地产企业自身要提高企业竞争力

房地产融资中房地产企业作为融资的发起者，必须首先加强自身的竞争力，如此才能吸引更多的资金。①企业要扩大企业规模，如此才能降低融资成本，提高市场占有的份额，企业才有发展的空间；②企业要完善财务管理，加强企业信息的透明度；③企业要尽最大努力降低企业的资产负债率，高负债率可能带来高风险的隐患，因此适当的以降价来回笼资金也是获取资金的一种手段；④建立有效合理的股权激励和监督约束机制，重点是减少代理成本，提高房地产企业内部的运营效率；⑤建立科学的资本运营机制，有了资金必须会恰到好处的使用，在进行房地产项目选择时要谨慎，并且要在法律允许范围内加强融资渠道的创新与发展。

42 创新多元化的融资渠道

421 增加房地产融资的金融产品种类

房地产一级市场融资除了银行信贷，主要还有房地产信托与房地产私募基金产品。房地产企业要多扩展后两种融资产品，特别是房地产信托基金，将会大大提高房地产的融资能力。房地产信托投资基金是一种证券化的产业投资基金，可以使房地产投资小额化、动产化、简单化；具有较高的流动性；产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性；能优化房地产企业的资本结构。完善房地产信托基金具有如此多的优点，可以吸引更多的投资者购买，从而筹集更多的资金。

422 借鉴国外先进国家的房地产融资模式

美国、新加坡、德国等国家的房地产金融市场比较成熟，可以借鉴其发展经验，将其运用到国内房地产融资二级市场的建立，进而拓展融资渠道。例如美国的房地产信托基金模式可以降低房地产企业整体融资成本，提供多种方式的资金供给，使得融资供求双方选择空间增大。新加坡的典型公积金形式，政府采取行政干预，要求所有受薪人员按一定比例将收入存入公积金账户，专款专用于居民住宅消费支出的一种住宅金融类型。德国的政府扶持模式，提倡居民存款置房对于房地产公司提供一定范围内的税费优惠，这种形式可以利用到中国的保障房建设中。这些先进的模式可以为我国借鉴所用，并根据我国国情发展出本土化的融资渠道与方式。

参考文献：

秦京拓展房地产信托融资渠道[J]中国房地产信息，2010（6）：62-65.