浅析我国房价持续上涨的原因及对策

葛素文

[摘 要]房价持续上涨，增长幅度与经济发展不相适应，与居民收入水平不相协调，政府出台相关调控政策，但效果并不明显。

[关键词]房价持续上涨；原因；紧迫性；对策和建议

[中图分类号]F2933 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）33-0144-02

1 房地产发展回顾

1998年我国房地产市场全面改革，房屋交易走向市场，福利分房制度退出历史舞台，商品房作为一种新兴产品进入人们视线，许多人的买房梦想变为现实，居民需求也骤然扩大，房地产市场的火热同时拉开序幕，房价不断增长，甚至连续几年持续上涨，且在政府政策调控下仍未得到遏制，房价问题成为全社会关注的焦点。

2 房地产发展现状

数据来源：《中国统计年鉴》2004—2013年。

以上图可以看出，2003—2012年十年间房价环比涨幅依次为148%、10%、145%、16%、0、225%、94%、47%、69%，2009年涨幅最高，房价呈现明显上升趋势，政府必须尽快出台措施加以调控。

21 房地产投资逐年加大

房地产开发投资由2003年4005527亿元增长到2012年的35881977億元，是2003年的79倍；全社会固定资产投资额由2003年的5556661亿元增长到2012年的37469470亿元，是2003年的57倍，房地产开发投资占全社会固定资产投资由2003年的72%达到2012年的95%，增长23个百分点。

22 商品房销售面积、销售额持续增长

2012年商品房销售面积11130365万平方米，是2003年3371763万平方米的33倍。其中住宅由2977885万平方米增长到9846751万平方米；销售额由2003年的795566亿元达到2012年的6445579亿元。

23 房地产开发面积不断扩大

全国房地产施工面积由2003年的117526万平方米，上升到2012年的57341752万平方米，增长20%，开发规模逐年扩大。

3 房价持续上涨的原因分析

31 住房制度改革促进了房地产市场的发展

1998年国务院颁布《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知和1999年中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷》的指导意见之后，房地产市场迅速活跃起来，旧体制压抑下的购房需求爆发出来，房屋交易市场呈现供不应求的态势。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房屋价格必然呈现上升趋势。

32 居民收入水平提高，住宅档次需求加大

我国长期以来几代人共同居住的生活方式随着社会的进步和人民生活观念的转变已不能满足人们需求，家庭规模要求缩小，住房条件要求改善，居民收入水平提高，对住房的环境、质量有了更高的要求，原有的两居室逐渐扩大到三居室、三室一厅、三室二厅甚至四室二厅、楼中楼等房屋结构需求。开发商建设的步伐远远满足不了人们购房的需求，进而引起房价上涨。

33 土地政策的变化对房地产市场起到催化剂的作用

房屋成本包括土地成本、土地开发前期费用、建筑成本和基础设施配套费用等。土地实行公开招标、公开拍卖的形式，使地方政府有了土地垄断的权力，强化了政府征地、拆迁的行为。由于土地不可再生这一特性，大量土地进行城市建设，土地资源越来越匮乏，导致土地出售价格在招拍挂的过程中一路攀升，土地价格的上涨推动房价的提高，同时土地价格在房地产成本中所占比重较大，对房价的影响较为深远。迅猛发展的房地产推动着相关行业的快速发展，使得原材料价格上涨，建筑材料成本和劳动力成本都有所上涨，房产商为了追求利益必然会转稼到消费者手中，形成恶性循环，房价持续上涨。

34 购房动机造成房源供不应求

构成买房的三种动机：居住、投资（出租）、投机（低买高卖赚取利润）、预期心理（货币贬值）。受中国传统思想观念的禁锢，有房才有家的感觉，造成房子非买不可的心理；商品房投资利润大，租房人群的高比例，投资房源获得房租收入，购买多套房来增加收入，造成房屋供不应求的局面；部分开发商为了追求利润的最大化，利用国家的扶持政策，自买自卖，假按揭，变现利润；开发商贷款建房，炒房者贷款倒房推动房价上涨；房产商刻意营造“热销”氛围，找“房托儿”来疯狂购买，造成房源看好的假象，进而扰乱了消费者的理性思维，误导了消费者的投资需求；经济发展，社会进步，居民收入水平提高，房子现在不买，将来购买更加困难的心理预期。

35 城镇化进程拉动住房需求

国家实行加快实现城镇化进程和城乡一体化发展促进经济发展，经济发展同时也推动城市建设，城市建设导致资源短缺，资源短缺造成价格上升；同时城镇化建设，人口大量流动，人口膨胀住房需求加大。建筑成本提高，住房需求加大必然导致房价上涨。

4 控制房价的紧迫性

41 中低收入人群生活更加贫困

这是最明显的问题，也是最迫切需要解决的问题。随着房价上涨，房租也随之快速提高，不买房，也租不起房，即使是借款缴纳首付，也会背负20～30年的按揭贷款，成为“房奴”，给经济生活造成很大的压力。

42 贫富差距逐渐拉大

普通民众贷款买房为了解决居住问题，他们节衣缩食，变得贫困；中层人群为了买房生活质量下降；而另一部分富裕人群购买多套房屋用来出租、出卖，带来巨大的财富，变得更加富有。贫富差距的扩大影响社会的稳定。

43 经济发展扭曲

房地产投资利润大，税收高，在全年税收收入中占据主导地位；“土地财政”收入来源主要依赖土地收入，农业、工业、其他服务业等多元化缩小发展空间，对经济的均衡、持续发展不利。

44 房价上涨对经济发展的不利

房价上涨是经济发展的必然结果，但房价不可能一直无休止地涨下去，如果有一天突然爆跌，面临的将是一系列经济问题和社会安定问题。因此，国家制定有效的调控政策迫在眉睫。

45 房价上涨对金融信贷蕴含风险

房屋投资者和投机者大多采取银行按揭贷款以获得收益，一旦房地产市场出现大幅下跌，银行将遭受巨大的损失。控制房价上涨应尽量采取软着陆。

5 缓解房价上涨的对策和建议

51 加大保障房和廉租房的建设

造成住房供不应求的非正常因素是一部分人利用国家贷款买房优惠政策，用于二次转移或出租获得投资收益。这就需要政府加大保障房的建设力度，低价出售，降低无房者的购买门槛，坚决杜绝有房者的购买，让低收入人群能够真正感受到保障房面向困难居民；同时加紧廉租房的建设，没有购房能力的居民能够切实租到房、租得起房，杜绝有购房能力的不去购房，长期占用国家公共设施。

52 加大土地资源的管理力度，加快财税体制改革步伐

政府应制定一套行之有效的管理体制，严格控制建筑用地的审批制度，加强土地资源的监管，加强“土地财政”的监管，把土地收入和房屋销售收入纳入政绩考核，两项收入在全年财政收入的比重要严格控制，并要列为专户管理，土地收入要全额上缴财政用于保障房和廉租房的建设，房地产的税收收入要用于调控房价，而且要加强督促检查控制房价政策的执行情况，加大对开发商的违规处罚力度，同时各级银行要加强房地产贷款的资格审查。

53 征收房产税及改革居民户口本内容

按人均土地面积计算，超出部分上税，必须年年上缴，不管買了多大的房子，买了几套房子，税率按阶梯式征收，房子套数越多、面积越大，征收税率就越高；同时取消二套房的贷款政策，防止倒房者的泛滥。户口本的唯一性，避免多处办理户口本，内容应增加居民住房情况，居民在办理购房、贷款等相关事宜时要加以核对，而且城市住房要和农村宅基地结合起来，农村有住房而在城里买房的，要先出售农村住房，否则征收房产税，建立城市住房和农村住房联网信息，以免多头占用土地资源。

6 结 论

调控房价成为目前中国经济面临的重要课题，抑制房价过快上涨任重道远，需要各方面力量的协同合作，要从源头抓起，从根本上解决问题，国家应出台长效的政策加以调控，只有房价稳定了，社会安定了，经济才会健康发展。

参考文献：

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[2]严霓财税政策在抑制房价过程中的作用研究[J]经营管理者，2013（32）.

[3]候伟房地产市场良性发展与国家宏观调控[J]品牌，2010（7）.

[4] 陈渠亮商品房价格水平上涨影响因素初探[J]中国市场，2013（20）.