生态理念引领的工业用地转型路径研究——以上海桃浦科技智慧城规划为例

富一凝

0 引言

中国在经历长期快速发展之后，劳动力优势弱化和资源环境约束日益突出，中国已进入转变经济发展方式的关键时刻。同时，中央经济工作会议明确指出，城市建设应“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度”，城镇建设不能再无节制的扩大建设用地。

在这种土地资源刚性约束日益显著的情况下，上海的转型发展必须重点着眼于存量空间的二次开发，通过城市更新和存量土地盘活，拓展城市转型和经济增长的潜在空间，增强发展后劲。上海现状工业用地约占总建设用地的3成，工业用地的转型利用将成为推进上海“创新驱动、转型发展”战略的重要抓手。

同时，全国城镇化工作会议提出新型城镇化的主要任务不光要提高城镇生产用地的高效利用，也要实现城市的生态化，城镇空间的舒适宜居。而上海中心城区公共绿地面积仅占总用地面积的5.3%，总量偏低。作为工业用地转型的一种路径，生态引导尽管不能产生较高的直接经济价值，但其生态价值、社会价值及对经济价值的巨大触媒作用不可忽视。为此，本文试图在梳理城市中心区工业用地转型的主要路径基础上，以上海桃浦工业区工业用地转型为例，探讨以生态理念引领的工业用地转型的规划方法。

图1 工业用地转型样例照片

图2 埃姆歇公园土地利用及景观节点

1 生态理念引领工业用地转型

1.1 工业用地转型主要路径

工业用地转型意为利用公共或私人的资金对工业用地进行实体的修复再利用，并提高用地及周边的环境质量，减少资源浪费。在经济层面上，工业用地转型是对已有用地、资产、设施的再利用或更新，节约了能源，降低了开发成本；在社会层面上，工业用地转型是对用地的适应性调整，适应了新的社会环境。

通过对相关文献的总结，结合上海工业用地转型路径实例的研究，归纳出几类主要的转型路径。小规模的工业用地转型主要途径包括公共服务设施、社区服务设施、生态绿地、酒店、办公等；规模较大、成片的工业区整体转型升级的路径主要为商业娱乐区、金融商务区、创意产业区、科技研发区、都市型工业区、住宅区、公园以及综合功能混合区。本次研究主要针对生态理念引领转型的综合路径（图1）。

1.2 生态理念引领的工业用地转型路径

学术界对生态理念引领工业用地更新的研究最初主要是基于生态学理论，即通过生物等技术的手段修复破坏或退化的生态环境和系统，使得用地的生态功能得以修复。之后逐渐出现“后工业景观”等概念，即在生态治理的基础上，运用景观设计的手法对工业用地进行传承式更新。这些方式充分继承了工业用地本身的场所精神和场所记忆，充分借鉴自然景观，达到人与自然的完美融合。近些年，生态理念引领转型的内涵和外延更加扩充，意在通过对工业地区的生态化处理和景观处理，为地区带来活力，带动整个地区的转型。

德国鲁尔工业区的改造转型是典型的生态理念带动转型的案例。鲁尔区提出“在公园中就业”的理念，通过各种生态手段对空气、土壤、植被等进行修复，建立了几百个自然保护区，3 000多个公园，并通过绿道联系，形成生态网络（图2）。其中，最主要的工程就是埃姆歇景观公园的建设，这个公园的建设依托埃姆歇河，覆盖457km2，由当地政府和私人团体合作进行。埃姆歇公园周边复合了居住、办公、生产、服务、休闲和体育等功能，通过公园的建设增强了周边城市功能之间的联系。这个项目成为整个鲁尔区转型的计划的催化剂，推动了之后整个区域一系列的地方行动和创新，成为地区经济发展的新动力。

1.3 生态理念引领的工业用地转型效益

生态理念引导工业用地的转型将会带来环境、经济、社会等各方面效益。

经济效益：工业用地转型带来的经济效益是通过更新将工业用地本身的经济特性（包括土地的区位特征、土地供给的稀缺性、建筑经济价值等）得以发挥甚至增值。生态理念引导的转型，将充分体现生态用地的正外部性，使周边土地的使用者增加收益，例如周边房地产的升值、商业餐饮营业额的增加等。

环境效益：工业用地的损耗和污染即是土地生态属性遭到了破坏，而更新就是使生态恢复与重建，实现生物多样性增加、生态系统的可持续、城市景观美化等环境效益。

社会效益：通过提供公共绿地和空间这样的公共物品解决社会群体之间的利益冲突，实现社会文化的传承和公众心理的和谐。

2 桃浦地区转型规划

上海现状的工业用地占比较大，用地绩效较低，用地种类多样，分布不均。需要采用对应策略，渐进式地实现用地转型。

桃浦地区位于沪嘉高速—铁路南何支线—金昌路—外环线之间，总面积达4.23km2（图3）。它的转型属于中心区较大型的工业区整体转型的案例。中心城区公共绿地缺乏，生态网络断裂，桃浦所在的普陀区又是中心城区公共绿地所占比例较低的地区。因此，本次规划希望通过生态理念引导整个工业区转型，改善整个区域的生活环境。

2.1 现状问题

与大部分老工业区一样，桃浦地区现状存在很多问题。

首先需要解决的问题就是产业转型问题。现状产业能级低、布局散乱，与中心城区产业发展战略方向不匹配。

第二是严重的环境污染问题。长期以来，本地区以重化工业为主，造成严重的土壤和地下水污染，预计环境修复的周期较长，成本巨大。

第三是消极的周边限制条件。地区西南部位的江桥垃圾焚烧场和东北部位的桃浦污水处理厂产生的消极影响，西北两侧的高速公路和东南两侧的铁路产生的环境噪声影响，对于地区的转型发展造成一定制约。

2.2 规划策略

为了解决这些问题，对桃浦地区现状资源进行挖掘、对其发展条件进行解读，本规划采用通过对地区的生态化处理，带动地区转型的途径。规划明确桃浦地区转型发展的战略要点是：聚焦创新发展、环境修复、产城融合3个方面的转型发展目标，以大型生态绿地建设为媒介，带动城区再生，实现区域的转型发展。

（1） 产业转型策略

产业结构调整既要满足社会经济的目标，也要满足生态目标，实现生态的聚合带动效应。桃浦地区虽然现状产业大部分处于衰退期，亟需淘汰或转移，但从生态角度入手，这样的现状仍具有可利用之处。

规划通过中央绿地的引入，形成设施完备、环境宜人、数据整合、管理智能、全面感知的科技智慧型园区。围绕科技智慧城的功能定位，主要发展数字信息服务产业。同时，利用对现有工业用地的污染改造来发展具有桃浦地区特色的生态环境保护服务产业。这种转型方式顺应了新产业革命发展趋势，体现生态引导，实现由传统制造业向科技创新与新兴服务业融合发展、协调发展、和谐发展的新型产业体系转变。

（2） 功能置换策略

本规划在功能结构上充分体现了公共绿地引领转型的策略，形成“一轴、两带、一心”的布局结构（图4）。

其中“一轴”是指中央生态绿轴。引入大型“中央绿地”，对接区域生态网络，形成片区内绿色网络构架。

图5 绿地周边功能分布示意图

图3 桃浦区位

图4 总体布局结构图

“两带”是由中央绿地延伸出，结合现状水系疏通形成的“滨水景观带”，开发健身休闲、生活配套等功能。“一心”是智慧总部核心，它联系了地铁站和中央绿地，布局商务办公及商业核心，形成整个片区智慧功能核心及景观核心。

整个规划结构围绕绿色网络组织城市组团。沿中央绿地布局商务办公、商住综合组团，周边布局研发办公及配套综合组团。组团内的公共配套实施集中布局在绿地周边，与绿地功能相互补充，激发绿地周边地区活力（图5）。

核心区功能高度复合化，沿步行街及两侧底层业态以商业休闲及生活配套为主，临绿地局部设置展示功能。

图6 建筑界面规划图

图8 区域生态系统图

地下空间采取整体开发模式，考虑与地铁站及中央绿地的地下连通，中央绿地局部设置地下广场、健身、文化等公益性功能。

（3） 空间塑造策略

本规划基于生态理念，倡导绿色出行，充分利用生态环境资源的原则，在地铁站周边600m及中央绿地周边300m适当提高开发强度。将兼具交通优势与环境优势的地区规划为地区核心区，高层标志性建筑集中设置在核心区。

同时，沿中央绿地形成高度向两侧递增的空间形态，最大程度利用良好的生态景观资源。

建筑界面主要考虑公共绿地的属性、规模和功能，沿中央绿地、河流、街道形成不同特色的城市界面（图6）。

图7 中央绿地周边活动组织

中央绿地两侧第一界面体现宜人尺度，建筑高度控制在30m以下，体现公共空间人性化的建筑尺度。街坊间应留有通道与中央绿地联系，保证生态绿地的渗透。

第二界面体现富有韵律变化的空间轮廓线，核心地标建筑适当后退绿地广场布局，形成较好的空间序列，构成富有标致性的城市门户形象。

②沿河道一侧设置滨水开敞界面

滨水区域是重要的公共活动中心，主要是沿主要绿地、真南路和常和路布置，活动以步行和自行车为主，沿河道一侧设置滨水开敞界面，形成进退有序的滨水界面。

③沿城市街道形成连续界面，围合出连续完整的街道空间

围合式建筑布局形成的内部广场是半公共的休闲空间，人流相对较少，活动以慢速和停留为主，因此形成围合感强、较为亲切舒适的建筑界面，可以通过骑楼、底层商业等构成，强调舒适性。

（4） 活动引导策略

规划倡导“以人为本，绿意生活”的生态理念，以中央绿地为核心组织公共活动，使绿色空间成为公共活动的载体与路径。

围绕中央绿地“雨水湖”，形成自然休闲—健身娱乐—公共文化的公共活动圈层式布局。中央绿地内，利用雨水湖生物缓冲带形成以自然休闲体验、生态科普、野生动植物观赏为主要特色的自然休闲区；中央绿地外围结合智慧生态城区示范需求及地区发展需求设置以展示、文化为特色的公共文化活动区。

在公共活动类型方面，规划结合桃浦地区的转型特色及周边目标企业人群的需求确定，包括企业交流展示、智慧生态主题文化展示以及文体主题活动区，功能区设置考虑不同年龄层次，保证绿地多时段活力，促进社会融合。

同时，在绿地周边通过建筑退界，形成健身休闲、餐饮休闲、商业娱乐、交流展示等公共活动带。使公共绿地的边界是开放的，激发带动周边的公共活力（图7）。

沿绿地周边的步行街区及通向绿地的生活性支路形成公共活动路径，将人流导入公共绿地，将绿色生态与城市生活更紧密地融合。

（5） 生态策略

规划中生态绿地不仅起到了带动本区域转型的功能，同时对接区域生态网络，形成片区内绿色网络构架（图8）。在这个网络中，规划还布置了一系列生态修复及生态维护系统。

①雨水收集系统

规划提倡桃浦地区在转型中有效地利用雨水资源，实现小范围内的水资源生态平衡，提供灌溉用水，降低维护成本。通过雨水收集系统的控制来提高示范区的排水能力、透水性、城市水网的自然调节能力和生态多样性。

②城市生境重建

根据雨水收集循环示范区的管道线路规划，修复和营造6类城市生境和栖息地，增强绿地整合度，形成系统化的生态绿色网络。

③智慧能源

为体现桃浦的智慧生态特色，规划建设新能源供应项目，旨在降低运行能耗，实现节能减排。项目主要涵盖分布式能源站、绿色空调系统、绿色建筑、光伏利用等重点技术。

2.3 规划实施分期建设

为了充分体现生态带动转型的理念，在分期实施过程中遵从环境建设带动的原则：先期启动中央绿地中部核心地段，带动周边地区发展（图9）。对部分土壤污染地块先期治理，在后期进行开发，借助先期发展优势，做到有效衔接。

3 结语

从桃浦的规划案例可以看出，通过生态理念的先期引入，有利于增加带动周边用地价值和开发潜力，提供居民休闲空间，塑造城市整体形象，在产业用地转型过程中将会产生积极的社会效益、经济效益和生态效益。

在上海未来工业用地转型的过程中，如果像桃浦、吴淞、高化等大型工业地区的城市更新均按15%的用地先期用于生态理念来促进地区功能转型，将为城市提供大量的公共绿地，为市民创造更好的生态休闲环境；同样的，对于小型工业用地也可利用生态理念进行转型，提供丰富多样的公共开放空间。

图9 中心绿地周边效果示意

当然，各类区域转型有相应的背景和条件，如何利用生态的带动作用还需要进一步的探索和研究。Old City Planning City Based on the Theory of Catalyst[J]. Global City Geography，2012（3）：94-100.

（感谢匿名审稿专家对本文提出的宝贵意见及悉心指导。）

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