不动产统一登记探讨

李世平,陈德才

(南京市国土资源信息中心，江苏 南京 210005)

不动产统一登记探讨

李世平,陈德才

(南京市国土资源信息中心，江苏 南京 210005)

地产、房产、林产的不动产权利各异。由于物权性能、特性不一，权利人拥有度不一，各不动权归属不一，建议统一登记时将同一坊内同一权利人的所有不动产登记在同一不动权证书内；遵循“四统一”原则登记形成不动产权证书。

不动产;物权;统一登记

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动、实物形态土地、附着于土地上的改良物、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。 我国规定不动产的类型有土地、建筑物、构筑物及添附于土地和建(构)筑物的物、林场、牧场、矿产。不动产权利实质是不动产权益，是不动产的物权。不动产登记是对不动产物权(不动产权利)的登记，通过登记可以保障不动产权利人的权益。

一、我国不动产登记现状

(一)尚未形成健全的不动产登记体系

《物权法》为不动产登记提供了法律依据，但我国目前还没有完整的不动产登记体系，没有统一登记机构，没有统一标准、统一信息及统一证书等(如表1所示)。一些地方虽然已经成立了专门机构推行不动产统一登记工作，但由于缺少国家层面的统一的不动产统一登记制度，效果并不明显。

(二)不同不动产分属于不同部门登记系统

土地、房产，在我国分别属于资源部门、建设部门管理。在大多数城市、区域，这两个部门采取不同的管理系统，信息基本不互通。土地承包经营权、林权、海域权分别归属于农业部门、林业管理部门、海洋管理部门，总体来看，不动产登记的部门有近10个。

(三)实行实质审查

土地房产登记都实行实质审查并赋予登记公信力。

(四)权利不关联

不动产权益权利与现代经济、金融不关联，信息不对接。

随着市场经济的不断发展，利用不动产资产进行融资、投资的做法非常普遍。然而，不动产登记制度不完善，往往会引起各种纠纷。目前，住建部“全国房地产信息联网系统”已完成了60多个大中型城市的联网工作。全国土地系统正在实施全国范围内的“一张图”工程，初步实现土地信息公开查询。计算机信息系统的开发利用，为不动产登记提供了强有力的技术支持。人民群众也有了解房产、地产、林产等不动产状况的需求。可见，完善不动产信息登记制度已是民心所向，也有一定的基础。

二、不动产统一登记的原则

统一机构。从国家层面入手，组建一个全新机构，统一管理不动产，负责统一登记工作。这一全新机构不能只是人员“新”，而是职能新、职能全、职能统一。

统一信息平台。此项工作在现代科学技术支撑下容易实现，况且各部门都有自身的信息网络平台，重新整合不是难事，但仍需进行综合研究与开发，建立新的数据平台。

统一标准。目前不动产登记涉及多部门的多个管理体系，登记的数据标准、编码各异。统一登记必须在国家层面上在依据统一的法律法规前提下，认真研究制订统一的数据标准、编码规则。

统一归并管理。若实现不动产的统一登记，可以类似于将车船税归并到汽车保险中管理，将不动产税收纳入不动产登记。

三、不动产统一登记的措施

(一)设定统一登记范围

必须从不动产的归属、性质入手，从国家层面确定不动产统一登记范围，建议将林权、采矿权、土地承包权、海域权纳入不动产统一登记范围，将放养牧权、养殖渔业权等包括在内。同时要明确不动产登记权限范围和职责。

(二)界定不动产统一登记内容

不动产登记单元设定。房产登记单元为丘，再从丘内分割至室；土地登记中的宗，《林木和林地权登记管理办法》没有约定登记单元，一些省市采用单元为宗，海域权登记单元为宗海;土地承包经营权登记没有涉及登记单元，采(探)矿权也未规定登记单元。不动产统一登记应包括上述登记，要将其归入统一范畴，首先设立统一的登记单元，在此建议将“坊”作为不动产统一登记的基本单元。

归并。同一坊内，不同类型的不动产如果属于同一权利人，必须登记在同一不动产权证书上。

不动产登记内容应包括：权利人(不动产人)名称、权利人(企业)性质、权利性质与种类、坐落、界址、数量空间范围四至、用途、基本图件、时效等以及其他需说明的事项(如林木种类、数量株等)；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权属状况；预告登记、异议登记和查封登记等。

应从国家层面设计统一的不动产证书和不动产登记簿(纸质版和电子版)，并对其进行统一编码，按统一标准填写，规范记载各项不动产登记的具体内容。

(三)不动产统一登记的程序

(1)申请。不动产登记依据申请办理原则，不主动申请，不强行办理，法律法规有规定的除外。没有进行土地权利登记的，其他不动产权利不得先行单独登记，其他不动产如房产、林权、土地承包权可与土地权利进行统一登记。

(2)受理。按行政管辖区受理。申请不动产属于登记职权范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理。申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场告知申请人需要补正的全部内容；未告知的,自收到申请材料之日起即为受理;反之，不受理。

(3)审核与记簿。当查验申请登记材料,询问申请是否为申请人的真实意思表示等有关登记事项。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。登记事项记载于不动产登记簿。

(4)发证。不动产登记完成,需要颁发不动产权证书的,市、县国土资不动产登记部门应当向申请人颁发《不动产权证》。完成注销登记的,不动产登记部门应当收回或者公告；《不动产权证》无法收回的，应当在不动产登记簿上附记该事实。

[1]陈龙业.物权法——百问通农村物权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[2]李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究[M].北京：中国经济出版社，2007.

[3]王利民.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2003.

[4]李耀阳.新时期土地登记管理制度[M].北京：中国知识出版社，2006.

[责任编辑：王东霞]

OntheRealEstateUniformRegistration

LI Shi-ping， CHEN De-cai

(NanjingLandandResourcesInformationCenter,Nanjing210005,Jiangsu,China)

The real estate such as land resources, house property and forestland has different real property rights. Because of different performance and characteristics of property rights, different possession degrees of right holders and different ownerships of real estate, all the real estate rights in the same square which belong to one property person should be registered in one certificate. Moreover, real estate certificate registration should follow the “four unified” principle.

real estate; right property; uniform registration

2014-07-01

李世平(1962—)，男，南京市国土资源信息中心高级工程师； 陈德才(1962—)，男，南京市国土资源信息中心工程师。

F208

：A

：1672-2604(2014)05-0004-04