关于已售公有住房维修基金的管理与使用的几个问题

2014-04-16刘晓娟

建筑与预算 2014年3期

刘晓娟

（阜新市房产经营总公司，辽宁阜新 123000）

1 我市已售公有住房维修基金政策的主要内容

住宅维修基金，是指专项用于住宅共用部位，公用设施、设备保修期满后的维修与更新、改造的资金。阜新市房屋共用部分维修问题始于出售公有住房的实施。1996年，我市根据国家有关房改政策，制定了《阜新市公有住房出售办法》和《阜新市出售公有住房实施细则》。明确了公有住房售后的房屋维修责任：自用部位、自用设备的维修、更新，费用由房屋产权人自理；

房屋承重结构、共用部位及共用设备的维修更新，整栋房屋产权人按各单元房屋维修面积比例共同承担，费用在住房维修基金中列支；公共设施的维修、更新，费用在公共设施维修费中列支；公有住房出售时，应建立住房维修基金、公共设施维修基金、共用设备大修基金（统称维修基金）。

维修基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：

（1）住房维修基金，由售房单位按出售房屋建筑面积成本价8%/平方米的比例缴纳；购房人按所购房屋建筑面积成本价1.5%/平方米的比例缴纳。

（2）公共设施维修基金，由售房单位按出售房屋建筑面积成本价2%/平方米的比例缴纳。

（3）公有设备大修更新基金，由售房单位按出售房屋建筑面积成本价2%/平方米的比例缴纳。

维修基金由售房单位在市住房资金管理中心指定的金融机构专户存储，实行统一管理，专项用于房屋的共用部位、共用设施和公共设施的维修更新，不得挪着他用。我市公有住房出售后仍有由原产权（受委托管理）单位承担管理、维修责任。维修费由维修基金的利息中划拨。维修基金需要使用时，管理单位要报批，审批程序如下：

（1）各产权单位，物业公司年初提出申请，并作出预算和用款计划，报上级主管部门审批，

（2）由市房产主管部门审核预算，

（3）市房改办根据房产主管部门审批意见向市住房制度改革领导小组提出报告；

（4）资金管理中心按房改领导小组意见拨付；

（5）市房产主管部门、市房改办有关科室定期检查维修费使用情况。

这一政策明确了购房人分担维修费用的原则，保障了房屋共用部位，共用设施设备维修工作实施。对推动公有住房的出售，出售后短期内发生的维修问题的解决起到了积极作用。然而这一方式虽然暂时解决了房屋维修问题，但也导致已售公房购房人产生了房屋共用部位，共用设施设备仍由单位或政府部门承担的错误认识。

随着房改政策的深入和完善，各售房单位大部分已经进行了企业转制及后勤制度改革，已没有能力继续履行房屋维修及管理，也没有了补充维修费用的资金来源。而此时的房改房大多已为老旧住宅，管路老化，各种公共设施设备急需完善。而原有产权单位弃管，物业单位不愿意接管，小区自治也并不能达成共识，使得已售公房共用部位公用设施维修工作无法正常实施。

为保证住宅共用部位共用设施设备的完好和正常使用，根据国家《物权法》、国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)和省建设厅、财政厅《转发建设部、财政部<住宅专项维修资金管理办法>的通知》（辽建［2008］84号）等法规文件要求。2010年，我市公用事业与房产局会同财政局联合制定了《阜新市住宅专项资金新建补建续筹及使用方法》，文件中规定新建、补建和续筹的范围：

凡在本市行政区域内的商品房（包括解困房、集资建房、安居房、经济适用房）、动迁房、房改房及与住宅结构相连的非住宅等各类房屋，没有建立维修资金或维修资金不敷使用时，均应新建、补建或续筹维修资金。

按房改政策出售的公有住房，业主首期维修资金的缴存数额为房改售房成本价的2%；多层住宅售房单位按照售房款的20%、高层住宅的售房单位按照售房款的30%（但每平方米不低于150元），从售房款中一次性提取维修资金。已出售公有住房维修资金不敷使用时，业主应及时续筹，续筹的标准由业主大会决定。

补建、续筹的办法：

（1）维修资金的补建、续筹工作需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意后予以实施。

（2）实行物业管理（成立业主委员会并签订物业管理服务合同）的房屋，维修资金补建续筹工作由业主委员会组织召开业主大会讨论通过后，到市物业管理办公室进行备案，并领取维修资金缴款通知单，由受委托的物业服务企业进行填报，业主本人到指定的银行专户存储。

（3）有房屋产权（管理）单位，但未实行物业管理的房屋，维修资金的补建续筹工作由房屋产权（管理）单位或受委托的街道办事处、社区居委会组织实施，办法同上。

（4）既没有房屋管理单位、也未实行物业管理的房屋，维修资金的补建续筹工作由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出补建续筹计划，由街道办事处、社区居委会组织实施，办法同上。

公有住房出售后的维修资金，其使用审批程序仍按原规定执行。

2 维修资金在使用过程中存在的问题

已售公房现多为老旧小区，基础设施差，配套不完善，公共部位和公共设施需要维修养护的相应就很多，跑、冒、滴、漏现象严重，百姓投诉量增加。有关部门出面协调，不得不采取一事一议的办法，一事一了，但未从根本上解决问题。有些房屋因为需要中修而维修基金仍有缺口，需要续筹一部分，可有的业主就是不交，结果害得全小区业主跟着遭罪。由此产生了难以调解的邻里矛盾，直接影响着构建社会主义和谐社会和文明社区建设。

一些业主对本属于个人财产的房屋养护不买单，主要有三方面的原因：一是观念问题。一些人福利用房观念依旧，对房屋专有部分留意，但对共用部位不清楚权利与义务关系，有事习惯找政府；二是认为房屋的维修与养护消费不透明，管理维修单位费用花销公开程度不够，致使百姓认可度低；三是政策普及不到位，很多人不清楚住房维修基金的含义以及使用程序，因此有抵触情绪。有关部门应当及时总结经验和教训，进一步听取广大业主的意见，完善相关规定。