浅谈房地产抵押权的实现

张丹阳/哈尔滨市房地产交易中心

浅谈房地产抵押权的实现

张丹阳/哈尔滨市房地产交易中心

以抵押的方式担保债务人清偿债务，在当代国内和国际经济活动中，抵押更是被广泛采用，各国也都规定了相应的抵押法律制度。当今，房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，分为最高额抵押和一般抵押。

一、抵押权实现的意义

抵押权的实现，也称抵押权的实行，是指当债务履行期届满而债权人尚未受偿，抵押权人得行使其抵押权，将抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物，以抵押物的价值满足其债权得到优先清偿的过程。抵押权的实现，既是抵押权最重要的效力，也是抵押权人最主要的权利，实质是抵押权的变现权与优先受偿权的实现程序。抵押权的实现是抵押权制度的重要环节，是抵押担保功能实现的最后阶段，也是抵押权制度的核心内容之一。

二、抵押权实现的条件

抵押权得以实现必须具备以下三个条件：第一，有效债权的存在。这是抵押权实现的第一个条件。抵押权人享有在主债权不能实现时以抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产并优先受偿的权利，因此抵押权人行使上述权利必须以主债权有效为前提。抵押法律关系是一种从属于主债权的从法律关系，它是为担保主债权合同的履行而设立的，以主债权的存在为前提，并随着主债权法律关系的终止而终止。那么抵押权也就是一种从债权，它的实现当然也就要以主债权的有效存在为前提。第二，有效抵押权的成立。它要求抵押权依法成立并有效存在。实践中，在签订抵押合同时，最好列出一个详细的抵押物清单，免得将来由于抵押物不明确而无法实现抵押权，造成债权落空。《担保法解释》还对几类财产的抵押效力作出规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”、“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效”、“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”、“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”、“当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效”，这些规定都是符合我国实际国情的。第三，债务人到期未履行债务。抵押权人实现抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。抵押权是为担保债权实现而设立的一种权利，它不是债权本身，而是债权人在债权之外于抵押人提供的财产上享有的一种物权。它的作用在于保证债权顺利受偿，因此，根据我国担保法的规定，抵押权人只有在债务人到期未履行债务、主债权“未受清偿”的情况下，才能行使抵押权。债务履行期限是否届满应当根据主合同的约定来确定，没有约定或者约定不明的，依照法律确定的规则来确定。我国《民法通则》第八十八条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。”《合同法》第六十二条第一款第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据上述规定即可确定债务履行期。

三、抵押权实现的顺序

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵挡权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

四、特殊抵押权的实现

房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，既可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押，地面上尚未建成建筑物或有其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权，但前提条件是土地应当是以出让方式取得的。

抵押作为一项古老的担保制度，在新的时代下依然发挥其效能。虽然在我国的抵押实践过程中还存在着一些争议疑难和尚待解决的问题，但无可否认，它给我们的生活带来了许多便利，促进了经济的发展。相信随着社会的进步，法制的健全，我国的抵押担保制度会更加完善，抵押权的实现会更加便利、快捷！