我国房地产税制度安排的探析

阚君镇/七台河市第二建筑工程有限公司

我国房地产税制度安排的探析

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目前，世界上大多数国家都在征收房地产的税，虽然它存在一些缺点，而由于它在地方税体系中的独特功能，依然保留至今。房地产税是各国地方政府重要的财政收入来源，在地方财政体系中地位非常重要。

一、房地产税征税对象

我国房地产税应采用房屋、土地合并征税模式。一是土地和房屋合并征税模式，即对土地和房屋统一征收房地产税。如美国、波兰、印度等国家和地区采用此模式。二是土地和房屋独立征税模式，即对土地和房屋分开征收土地税和房屋税。如澳大利亚、德国、英国、俄罗斯等国家。我们认为，房产在地理上依附于地产，房价和地价更是紧密相连财产价值评估也常把二者结合在一起的，人为对连为一体的房产价值与土地价值分别评估、分开计征，应该说并不具备实际可操作性。

从当前现实情况看，房地产保有税的征税对象界定为房地产是比较适宜的。把征税对象界定为房地产主要是因为：（1）有利于明确和规范征税范围。（2）有利于征管工作的可操作性。（3）有利于评税工作的开展和落实。

二、房地产税征税范围

在房地产税税制要素的设计中，征税的范围从理论和实践上看，现行的房地产保有阶段的相关税种在征税对象设置方面存在的主要不足为：一是征税对象存在房、地分离现象，既不利于征管操作，也不利于房地产真实贡献和价值的准确反映。二是征收对象范围过窄。现行的士地使用税和房地产税只在城镇和工矿区征收，农村地区的房地产被排除在征税范围之外，由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人非经营用的房地产等列为免税对象。三是征收对象内涵模糊。现有房地产税涉及的征税对象有房屋、房产、土地、土地使用权、地产、房地产甚至建筑物等，非常模糊，不规范，边界也不清晰，给征管工作带来困难；各种房屋或土地附属设施、附属物的归属处理也无明确的界定。四是征收对象与当前房地产市场发展程度不相适应。房产和城镇土地的概念并不能与房地产的概念规范衔接，分类方法与房地产的专业惯例不相适应。造成了征收对象分类不清、概念不规范等，造成了征税对象价值难以准确、客观和按等价交换原则计量，直接影响了征管的规范性和公平性。

我国现行房地产税制对家庭、公共部门、非营利组织保有环节的不动产不征税，而房地产税实际上构成了公共部门和非营利组织的“生产成本”为提高公共部门和非营利组织的效率，应按照其接受地方公共服务的量征收房地产税。按照这一标准，在对财政、税收体制进行重大改革的基础上和在政府职能转变的配套安排下，对公共部门占用的物业开征房地产税也是可能的。

房地产税改革中可能出现城镇居民纳税义务与纳税能力的矛盾，减轻农民负担与激励农业向市场经济体制“一元结构”转化的矛盾，政府间财权与事权划分的矛盾，对“流量”征税与对“存量”征税的矛盾，地区间税收转嫁与税收竞争的矛盾，税收收入与征管成本的矛盾，税、费、租金“错位”和“越位”的矛盾。解决以上矛盾和冲突，制度设计是基础，改革策略是关键。

三、房地产税的计税依据

目前，国际上房地产税的计税依据一般都是市场价值或租金价值，少数国家以土地或建筑物的面积作为计税依据。这一规定没有考虑房产价格不断上涨导致房产市场价值远超过房产原值的现实，造成房地产税税基无法随房地产市场价值的变动而变动，致使房地产税组织收入的能力严重不足。我国房地产税改革完善的重要内容之一应是重新核定房地产税的计税依据。

“面积”不宜作为我国房地产税的计税依据，这样会造成税收收入不能随房产价格变化而变化，使税收收入缺乏弹性。而“租金”也不宜作为我国房地产税的计税依据。一是房产的租金收益已作为计税依据征收了营业税，若再作为房地产税的计税依据，则存在重复征税的可能；二是按租金计税不符合房地产税的“存量”特征；三是我国房屋出租市场并不完善，租金受到政策的限制，租金价值一般不能反映不动产的市场价值。以房产的市场评估价值为计税依据，能够比较客观地反映房产的价值和纳税人的承受能力，且税源丰富有弹性，同时经济发展和公共服务改善带来的房产增值可以在税收收入中得到体现，符合量能负担原则，并使房地产税发挥一定的再分配功能。所以，应该以市场评估价值作为房地产税的计税依据。

四、税收优惠要充分考虑国情

房地产税的减免税优惠规定极为细致复杂，但总体而言，以下类型的房产或土地在大部分地区都能获得不同程度的房地产税减免优惠。（1）低于一定价值或面积的居民自用房产；（2）空置的士地或房产；（3）用于慈善目的的房产；（4）用于宗教事务的房产；（5）用于公共目的的房产，比如公墓、学校和图书馆机构的房产；（6）用于农业用途的房产；（7）特殊群体拥有的房产，比如低收入群体、残疾人未成年人、老年人的房产等；（8）军事组织和机构的房产；（9）政府和事业单位的房产；（10）外国使领馆拥有的房产等。

当前，我国尚处在体制转轨期。传统体制下居民住房被当做福利来安排，而市场化改革后，居民住房私有化成为必然，且居民房产占有状况已成为贫富判断的一个重要标准。所以，制定税收优惠政策时，要细致考虑各种复杂的体制因素，以及不同利益群体的利益诉求，而且在征收房地产税的初期，不宜盲目扩大征税范围。要在以市场评估价值为计税依据的基础上，把市场评估价值和房产面积结合起来设计适当的起征点和免征额，有助于解决相当多的特殊难题。

一是对仅有一套住房者实行起征点政策。对超过起征点的单一住宅业主应选择按免征额征税的政策，以防止发生负担过重和征免交叉点附近的纳税人之间的税负悬殊。

二是对有多套住房者实行免征额政策。为公平税负，对有多套住房者，要按目前将住宅分为普通住宅和非普通住宅的做法，将住宅划分为征税部分和不征税部分。这样，在征收初期，进入征税范围的是住宅相对高档或负税能力较强的住宅纳税人，随着经济的发展居民收入的提高，以及各项惠民措施的完善，可适当降低起征点和免征额，逐渐将普通住宅纳入征税范围。

对房产变更的优惠，国外主要以鼓励投资为准则。例如，房产出售者如果把收入用于再投资（房产），那么税收是可以优惠的。因此，可以考虑流动性的需要，将房产变更，但在另一处再投资（相当于房产搬家）。

五、房地产税评估及争议解决机制要明确

1.评估机构要确保评估结果具有公正性。房地产税评估机构可以分为以下三种：一是税务部门下属机构。二是第三方独立的评估人员或机构；三是税务部门以外的政府机构或委员会。我们认为，第二种比较适合我国，第三种次之。评估环节和征税环节相互独立，可以确保评估结果公正。

2.争议解决机制应科学、合理、简捷。在纳税人对房产价值评估结果不满或出现纠纷时，要有科学、合理、简捷的争议解决机制，以保护纳税人的合法权益。在有些国家当纳税人对房产价值评估结果不满意或发生纠纷时，纳税人可以逐级向上申请复议，直至上级法院最终仲裁或州仲裁委员会最终仲裁；如果纳税人对评估结果不满，应直接向法院起诉。我国房产构成复杂，纳税人众多，征收经验不足，纳税评估争议解决机制更应注重科学、合理与简捷。