商务模式交互界面视角下的物流地产财务管理

2014-04-09许建辉

财经界·学术版 2014年5期

许建辉

摘要：从生命周期理论视角而言，我国物流地产正处于成长阶段。近年国内电子商务的井喷式发展成为物流地产行业发展的重要驱动。高端的物流地产项目领域，投资回报率较住宅等传统地产领域，呈现明显的后来居上态势。但是我国物流地产行业普遍存在财务监管力度不够、资金管理方式落后、融资难等问题，由此给物流地产企业的财务管理提出了更高的要求。根据现代经济学理论，企业与经营环境进行资源交流和互换过程中相应产生出5个界面（平台界面、伙伴界面、内部构造界面、客户界面以及顶板界面）。本文从商务模式五个交互界面谈物流地产项目的财务管理。

关键词：商务模式物流地产财务管理

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是物流地产企业根据市场需求，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。典型物流地产项目包括仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。物流地产企业可以是房地产开发商、物流商，也可以是专业投资商；顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3PL）、货物运输代理等。

物流地产企业商务模式为物流地产企业通过地产产权有偿转让、租赁及增值服务（如报关、报检、仓单质押）等方式提供专业的物流服务，并向客户收取相关费用。

与欧美发达国家相比，我国物流地产行业虽然发展迅速，但发展水平较低，其普遍存在财务监管力度不够、资金管理方式落后、融资难等问题。为适应物流地产行业快速发展，由此给物流地产企业的财务管理提出了更高的要求。根据现代经济学理论，企业与经营环境进行资源交流和互换过程中相应产生出5个界面（平台界面、伙伴界面、内部构造界面、客户界面以及顶板界面）。现从五个界面的角度出发来分析物流地产行业的财务管理。

在商务模式交互界面视角下物流地产财务管理的基本思路是：通过加强平台界面、伙伴界面、内部构造、客户界面以及顶板界面五个交互界面的财务管理，增收节支，开源节流，促进物流地产项目的价值实现。

一、加强平台界面的财务管理

平台界面主要包括：法规政策；基础性技术；宏观经济等维度。

（一）法规政策

整章建制。物流地产企业要加强对税法、会计准则等法规制度的学习，建立健全自身财务制度；进行纳税筹划，规避涉税风险，选择合理方案降低或控制税负，纳税筹划要符合前瞻性、合规性原则，并考虑成本效益原则；有意识地加强同政府部门沟通，争取税收优惠或政策扶持。优惠政策是物流地产企业极其重要的无形资产或秘密武器，如低价取得的土地、业务特许（报关报价特许）、财政补贴等。

（二）基础性技术

物流地产企业可考虑利用NC（Networke Computer）财务平台，组织进行会计核算，全面真实及时反映经营活动，缩短与客户数据传递链条，缩短对账时间，提高结算效率。

（三）宏观经济

物流地产企业要加强对宏观经济的研判，关注资本市场、货币政策、利率、CPI等变动趋势，为筹资策划、服务定价等提供决策参考。

二、加强伙伴界面的财务管理

伙伴界面主要包括：资本性项目供应商，如工程承包商、生产设备供应商等；经营性项目供应商，如运输装卸外包商、物业外包商、报关报检外包商等。

（一）资本性项目供应商

投资成本的控制是项目成功的重要因素。投资成本对投产后项目存续年度的投资回报率都产生持续影响。建设期投资成本的节约意味经营期赢利能力的增强。

（1）对于工程承包商。首先从方案设计入手，根据商务计划和商务需求，采用多方案比较，选择最优方案（方案设计环节节约成本在70%-80%，施工环节节约成本最多在20%-30%）。其次进行公开招投标，对监理、施工、材料等各个环节全部通过公开招标，严格按照有关程序和财务管理的有关规定执行，项目操作阳光透明。再次严把工程实施质量，严格执行设计方案，尽量减少不必要设计变更，努力控制变更费用增加。最后严格期中支付与竣工结算，对施工单位报送资料的真实性合法性要进行严格审核。

（2）对于大宗生产设备供应商。采用公开招投标，通过最低价格或最优性价比确定供应商。

（二）经营性劳务供应商

物流地产企业为集中精力于核心业务的经营，通常将部分低端或非核心业务采用劳务外包方式，如运输装卸、物业管理、食堂等。由于向经营性劳务供应商支付的费用在核算时进入当期成本费用，因此该类支付金额的高低直接影响当期损益。如果劳务外包价格确定不合理、承包方选择不当，业务外包监控不严、服务质量低劣，会导致项目公司利益受损，难以发挥业务外包的优势。

对经营性劳务供应商进行成本控制思路是：首先采用公开招投标方式从服务、价格、资信、实力等方面综合比较选定供应商；其次协助或督促外包商优化操作流程，对其服务质量、效率、差错等方面作出持续综合评判；最后考虑结合科技手段压缩外包单位现有或增长编制，如停车场考虑使用智能IC卡道闸，从而压缩外包人员编制节省外包成本。

三、加强内部构造界面的财务管理

内部构造界面是企业与内部环境进行资源交流互换的界面。内部环境主要由股东、员工及各项资产等构成，是企业经营的基本资源。

内部构造界面财务管理主要包括：财务流程、财务预算、资金筹措、资产管理以及倡导节约五个维度。

（一）财务流程规范化

（1）落实钱帐分管、印鉴分管，突出内部牵制，严格执行不相容职务分离原则（授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、业务经办与稽核检查）。

（2）加强付款审核。严格审核采购预算、合同、相关单据凭证、审批流程等内容，审查发票的真实性、合法性和有效性。

（3）严格遵守支付审批程序和审批权限。大额资金支付业务，应当按照规定的权限和程序实行集体决策审批或者联签制度。

（4）建立健全财务风险预警体系，对偿债、投资、营运、盈利四类风险指标进行动态监测。对存在或隐藏的风险做到充分提醒，对发现的危机苗头做到超前预防、及时控制。

（二）财务预算精细化

加强预算管理预算是将企业经营导向预定目标的有效工具。认真进行预算编制，及时跟踪预算执行情况，发现异常情况，分析原因，并研究采取必要的控制措施。

（三）资金筹措多元化

（1）筹资路径多元化。包括：吸收战略投资者、留存收益积累、银行借款、商业信用等方式。