加强物业管理的税收征管

顾锋 曹卫

随着近年来房地产的快速发展，物业公司越来越多，规模也越来越大。因此，如何进一步加强物业管理公司的税收征管，成为地税部门强化税收征管的重要课题之一。

一、物业管理行业税收管理中存在的问题

（一）不按规定开具发票，存在自制收据凭证少计收入等行为。物业小区管理对象主要是业主个人，很少有人索要发票，物业管理企业也就没有向税务机关领购发票的习惯，同时物业管理企业因缺乏依法用票的社会责任感，绝大多数物业管理企业向业主收取物管费和其他收费项目时，有的未按规定领用发票、有的只对有需求的企事业单位的客户出具正式发票，其他的则使用自制收据代替，从而达到不申报或少申报营业收入的目的。

（二）非物管收入不入账或混入物管收入，不缴和少缴相关税收。物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中的主要项目。收入项目主要涉及：物业管理费、车位费或车位管理收入，装修管理费及部分代收手续费收入、垃圾清扫收入等。但当前，物业管理公司除取得与物业管理有关的收入外，还存在许多“外快”，比如收取的楼道小广告费用、摊位费、宣传费等，还有物业公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，这部分收入属于“物业经营收入”，但一些物业公司将此类收入不入账或冲抵费用，或者计入“营业外收入”“预收账款”科目，不作为计税依据申报纳税，瞒报或少报营业收入少缴营业税，或归入到物业管理收入中，只缴纳了营业税，而少缴了房产税和土地使用税等。

（三）混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。

（四）会计核算错误，导致营业税、企业所得税计算不准确，少缴或延迟缴纳税款。无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以‘权责发生制’为基础”这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。”物业公司的收费标准是建立在为业主提供相关服务基础上，业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费的情况。因此，很多物业公司就按照实际收到的物业费计收入缴纳营业税、企业所得税。这种按照“收付实现制”确认收入，采用“权责发生制”计费用，就导致当期应收的物业管理费因为未收到而少缴税，或因下期收到时延迟缴税。

（五）代收代付费用的结余款项、手续费收入未申报纳税。物业公司代其他部门收取的水电费、垃圾清运费等，一般挂在“其他应付款”科目，但这些代收的费用经常会有结余，实际是代理收费的手续费，一些物业公司一般会长期挂账而不结转营业收入，导致少申报纳税。

（六）账证不健全，物管区域分散，税务控管力度较弱。一些物管公司存在账证不健全现象，账面难于体现实际经营情况，很多的物业管理公司管理多个小区或单位，其范围广、地点分散、小区的服务功能以及收费项目、收费标准各不相同，加之不同的楼盘也有不同的入住率。这些情况都导致税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。

二、加强物业管理行业税收征管的建议

（一）加强税法宣传力度，提高依法纳税意识。税务机关应组织多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。辅导物业公司财会人员规范财务核算，针对物业管理的不同收入项目，严格分清物业管理费收入、物业经营收入等，帮助和引导纳税人自觉按实申报纳税。同时，通过多途径充分宣传,让广大业主主动索取发票，提高他们的协税护税意识，堵住物业管理公司逃税“通道”。

（二）发挥“以票控税”功能，加强发票管理。一方面，对物业管理公司严格要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主，以达到“以票控税”的目的。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

（三）加强物业信息采集，促进规范管理。一方面以房地产开发项目为抓手，在房地产开发企业土地增值税清算环节，要求开发企业报送楼盘销售明细以及相关物业入驻的资料等，从源头上准确掌握物业户籍信息和物业公司财产登记信息。另一方面辅导并要求物业公司按期向主管税务机关报送物管收费标准、所承接管理对象的办公楼、住宅、店面、写字楼和车库车位面积等资料，便于主管税务机关随时掌握物业管理公司的经营情况。

（四）建立行业模型，实现实时监控。根据物业管理公司的不同经营规模、财务管理水平以及纳税情况，利用采集收费项目、收费标准、收费面积等多方面数据信息，建立物业行业税收风险模型，实时分析比对物业管理企业纳税申报数据，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现疑点，有针对性地监控管理。

（五）加强部门协作，强化监督管理。对外，要拓展多途径获取工商、公安、房管、房地产开发公司等部门的第三方数据信息，及时获取物业管理行业的先期信息和动态，从而提高该行业的税收征管精细化水平；对内，要加强源头控管，督促物业管理企业及时办理税务登记，定期了解和掌握企业的经营情况，积极开展物业管理行业税收清理和专项整治活动，严格查处各种逃税行为，营造依法诚信纳税良好治税环境，促进规范物业管理行业的税收征管。