北京市自住型商品房政策利与弊

李 晓 鹄

(中国电建地产集团有限公司，北京 100048)

北京市自住型商品房政策利与弊

李 晓 鹄

(中国电建地产集团有限公司，北京 100048)

通过对北京市自住型商品房新政策以及新的供地方式的分析，预测了实施后正反两面的效果，最后得出解决方案，指出新政策一方面可加快中低价位自住型商品住房的建设，符合居民实际需求，并能大幅对冲商品住宅售价的上涨，另一方面可能会造成普通刚需产品减少，普通商品房价格进一步上涨，进而导致城市肌理被破坏。

自住型商品房，公共政策，商品房价格

“自住型商品房”的政策，是第二个“京七条”的主要内容。2013年11月11日，北京市第一批共7个自住型商品房规划方案揭晓，分布在朝阳、丰台、海淀、昌平四区，共可提供约16 000套自住型商品房。北京市首个自住房项目——恒大御景湾于2013年11月30日接受网上申购，销售限价22 000元/m2，总套数约2 000套。北京市正式跨入自住型商品房时代。

2013年以来北京市发布了多条与自住型商品房有关的政策，首当其冲是2013年3月30日京政办发[2013]17号《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》中对土地出让方式提出新要求：通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。其后在京建发[2013]510号《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中要求增加自住型商品房的供应，并对自住型商品房的售价提出具体要求：比同地段、同品质的商品房低30%。规定符合在京购房资格的人士均可购买。这样的政策导向直接导致在2013年度～2014年度北京地区土地供应方面推出多块纯自住型商品房用地，另有多块普通商品房用地竞配自住房超过50%，实现了采取配建或者集中建设等多种形式建设自住型商品房的要求。另一方面相对便宜的售价以及较低的购买门槛也使得自住型商品房火爆一时。这意味着，将来有些住宅区是纯“自住型商品住房”，而有些住宅区是由部分普通商品房和部分“自住型商品住房”混合构成。纯粹的普通商品房地块很难再出现。而且不排除这种模式下一步会在一、二线城市进一步推广。

于是为了迎合新的供地方式——“限房价、竞地价，商品房地块地价达到上限后竞配自住型商品房面积”政策的实施，目前房地产开发的价值体系和规划模式也已经有了很大变化。

作为一名城市规划师，从城乡规划的公共政策层面，出于对城市社会经济整体和谐健康发展考虑，可看到此政策具有如下优点：1)支持居民自住性、改善性的住房需求，符合中央提出的“低端有保障、中端有政策、高端有控制”总体思路。用政策保障“中端”，可以解决一部分居民的刚需和首次改善型自住需求。加快建设自住型商品住房，反映政府已经认识到刚需首改住宅总量供应不足的问题，开始完善住房供应结构，通过疏导而不是封堵的方式来化解刚性需求。加大自住型商品房供应力度，能大幅对冲普通商品住宅售价的上涨，解决房价上涨速度过快的问题。 实际证明2013年～2014年期间北京市房产确实出现了成交量下滑以及较平稳的降价。上半年新房成交金额和成交套数比去年同期下跌超过40%。2)使得自住型商品房能够获得较好地段的土地，而不是远郊区的低价值土地，部分自住型商品房的位置比居民能承受的普通商品房的位置要好，需要的房款总价也比较低，符合居民实际需求。也解决了居住地段偏远化导致的钟摆交通问题，缓解交通压力。京建发[2013]510号《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》文件中提出：供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域。例如2013年自住型商品房地块分布：朝阳区5处，海淀区2处，丰台区2处，都距离市中心较近。3)有利于自住房周边配套设施的提升。例如同一个地块竞配的自住商品房可与普通商品房共享学校等配套设施。

而作为房地产行业设计师，鉴于对市场规律的了解，我认为新政策的实施也存在以下隐患：1)新出台的政策由于未经实践验证，最终效果有可能不尽人意，就算达到预期效果，所带来的问题可能会持续更长时间。一线城市作为资源、人流、物流的巨大吸引点，普遍面临人口拥挤的问题。“京七条”并没有针对需求旺盛而供应不足的问题，增加总的住宅供应量。而是在既定的土地供应量中，改变了供应结构，增加自住型商品房用地占比。长期来看，之前自住型商品房占用的是原商品房用地，原计划商品房用地被临时改成自住型商品房，对商品房的总量并没有改善，可能会导致90 m2以上首改户型的紧俏热销和价格上涨。这意味着减少其他普通商品房的土地供应，会导致普通商品房的价格将再次被推高。2)自住型商品房政策的推出对于企业拿地有着很大的影响，房企可能会调整拿地策略和产品结构。本来在相对远一些的区域，通常会做一些刚需产品，由于有了竞配，为了平衡成本，那现在可能就要改做更高端一些的产品。某些意义上说，这种强制性措施可能迫使一些房企放弃做刚需的打算。3)自住型商品房的品质和质量问题。自住型商品房要求套型建筑面积控制在90 m2以下；售价比同地段、同品质的商品房定价低30%。这就意味着自住型商品房套型小，配套比例大，售价低。目前北京市对自住型商品房的立面品质、车位配置等要求均可达到普通商品房相同的水平，但由于自住型商品房的用地采用“限房价、竞地价”的方式出让，高起不下的地价和低于成本的政策房价格，必然会导致开发商拼命挖掘商品房利润，极力压缩自住型商品房的建造成本，以平衡收益，保障利润空间。例如朝阳区东坝南区地块，经过竞地价和竞配自住型商品房面积，被保利—首开联合体以21亿元摘得，溢价率20%，表面上看楼面地价为22 452元/m2。但该地块需配建不少于8 500 m2的限价商品房，又竞配了50 000 m2的自住型商品房。刨去自住房和限价房，实际普通商品房面积仅为35 000 m2，折合商品房楼面地价达到37 000元/ m2。这时开发商容易不顾对周边交通和环境的影响，抛弃惯常的价值体系和规划手法，形成新的开发模式，比如：最大限度的压缩政策房的占地和资源，将有限的普通商品房面积打造成低密度高溢价产品，造成土地等资源的分配极度不平衡，以及为节约成本控制地下车库面积，导致政策房区域地面停车过多等后果。由于目前对于自住房户型和建造标准没有一个严格的界定，这些自建型商品房的建造质量也无法得到保证。这种趋向势必造成普通商品房价格进一步上涨。4)从长远的城市形态上来看，这种开发商自发形成的、以价值为主导的，生硬的、到处是围墙的规划形式会导致城市肌理被破坏。要彻底解决居住地与工作单位间的长距离通勤问题也不能靠自住型商品房，还是要靠城市功能板块的调整。

结论：目前或者说在此政策形势下如何既解决房地产行业的吃饭问题又真正解决居民住房问题。作为一个特大型城市，同时是人口大国的政治经济文化中心，北京的城市病，不是任何短期政策措施可以解决的。对于城市规划尤其是涉及城市发展战略体系和支撑体系的规划，应该不断调研、分析、论证、科学地评估不同的解决方案会导致的连锁反应，征求意见，修订、发布并控制实施，最后监管。站在规划管理者角度，调控是为了控制房价，最终目的是要为更多的人解决住房问题。因此首先要考虑适当增加土地供应，充分满足居民需求；其次，对自住型商品房的配置进行控制，设置最低建造标准。防止开发商过度追逐利润而造成居住品质下降或出现房屋质量问题，才能更好地利用开发商的力量与合作热情，解决居住问题。而站在开发商角度，需要背负普通商品房的高地价，如果政府能够提供快速的审批通道，缩短开发周期，前期采用快销模式回笼资金控制成本，利用自住房和部分快销产品实现快速回款后，再对余下的产品精雕细琢，也不失为一种解决办法。

On advantages and disadvantages of home-based commercial housing policy in Beijing

LI Xiao-hu

(PowerChinaRealEstateGroupCo.,Ltd,Beijing100048,China)

According to the analysis of the new home-based commercial housing policy and land supply in Beijing, the paper predicts the advantages and disadvantages of its implementation, illustrates the solutions, and points out the new policy may accelerate the low-price home-based commercial housing construction to adhere to residents’ factual needs and to go against the increasing sale prices of commercial houses and lower the demands for the rigid demands and the rising sale prices of common houses will lead to the damages of texture.

home-based commercial house, public policy, prices of commercial houses

1009-6825(2014)35-0231-02

2014-10-10

李晓鹄(1983- )，女，规划师

F293.3

A