“以房养老”模式的风险分析及对策探讨

董胜权

（湖北民族学院 法学院，湖北 恩施 445000）

“以房养老”模式的风险分析及对策探讨

董胜权

（湖北民族学院 法学院，湖北 恩施 445000）

“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。“以房养老”模式作为舶来品于2003年引入我国，旨在能有效解决我国的养老难题。但是“以房养老”模式在我国各地推行的结果并没有达到满意的结果，究其原因是对“以房养老”模式的风险及其应对措施还缺乏充分的研究。文章试图对“以房养老”模式的风险进行深入探讨，并提出相关对策建议，以更深入地认识“以房养老”模式中的风险因素，从而探索出一条在我国能切实可行的“以房养老”模式道路。

以房养老；风险分析；对策

随着我国养老问题的日益突出，传统的靠家庭子女赡养年老父母和国家的社会养老保障体系已经不能满足我国养老实际，为此我国引进“以房养老”模式。从2007年以来先后在广州、南京、上海、长春等城市先后试点，但都因效果不理想而终止。上海仅试点六例就无疾而终，而南京则因为两个股东因利益纠纷而终止。究其原因是“以房养老”模式刚刚引进我国不久，还不为人所了解，不确定的风险太多，风险程度也无法准确预测，所以很多人只是处于隔岸观望的态度。基于人们对“以房养老”的认识薄弱现状，本文就其风险进行简要研究，并提出相关对策。

“以房养老”模式中的风险承担者主要是两方面的，即贷款方和借款方。贷款方就是投资“以房养老”业务的银行、保险公司等金融机构，借款方就是参与“以房养老”业务的老人。本文将分别从贷款方和借款方所面临的风险进行分析，最后就如何解决风险提出相应的对策：

一、贷款方所面临的风险

（一）长寿风险

由于“以房养老”是以借款人的寿命为限定时间的，所以长寿风险在“以房养老”模式中是占有举足轻重的地位的。当今社会经济进步迅速，科技发达，社会医疗水平也是得到了很大的提高，人们的寿命也得到了很大的延长。“借款人寿命越长，还款时间也越长，除了一次性支付的贷款方式，其他任何一种支付方式的贷款本息和都在增加，导致机构在未来收不抵支的可能性加大。”[1]在以房养老的模式中，因为贷款人是没有贷款追索权的，所以如果借款人的寿命比预期寿命长的话，那么贷款人就要支付更多的贷款金额，与此同时，房屋所有权在贷款人接管之前将经历更久的自然折旧和物理磨损，房屋的价值也将降低，这是长寿风险的附加风险。

而从另一个角度，即房屋所有者的角度来看，因为自身寿命的不可预测性，所以在确定住房反抵押贷款的合同期限的时候也持犹豫态度，房屋所有者可能会担心寿命预测过短而导致在领取贷款的时候拿不到房屋应有价值的足够回报。

综上所述，这是借款人与贷款人之间的风险与收益的博弈，无论哪一方，都承担着长寿所带来的相应风险。所以，长寿风险是以房养老模式推行中不可忽略的风险之一。

（二）住房价值波动风险

住房价值波动是直接与以房养老养老模式相关的风险因素，当房屋的实际价值低于累积的贷款本息总额时，贷款人将蒙受多支付贷款的损失；当房屋的实际价值等于累积的贷款本息总额时，双方均无盈亏；当房屋的实际价值高于累积的贷款本息总额时，那么贷款人将会盈利，如果借贷双方签订了共享房屋升值效益的合同，那么双方则会取得共赢效果。但是随着时间的推移，房屋本身会发生自然磨损，这是一个房屋的物理性折旧过程，在这个过程中，房屋的价值自然会逐渐降低。同时，当代社会的人们生活方式也是与时俱进的，对房屋的舒适度等追求也变得与众不同，人们逐渐不满足于传统的住房样式或者住房位置，从这方面而言，人们的观念变化也会导致房屋价值的降低，这是房屋功能性折旧。“在以房养老的具体操作中，当借款人将自有住房抵押而去的相当的款项后，该住房的价值除了随时间推移、自然磨损下跌外，还会因经济环境变房地产交易行情的变化，使特设机构遭受相应损失。”[2]

更重要的是，我国房地产市场正处于一个持续高涨的状态，房价居高不下，如果房价在接下来的时间内稳定处于高价状态自然会给贷款方和借款方带来较高的收益，但是如果房地产泡沫破裂的话，房价暴跌，那么贷款方将蒙受之前因为高估价所带来房价暴跌之间价格差的经济损失，特别是在我国房价如此高的市场经济条件下，这个经济损失将会放大很多倍。

（三）利率风险

“利率风险是最具有不确定性的风险。利率风险也称市场利率风险，是指由于市场利率变动的不确定性，导致金融机构收益或市场价值的波动性。”[3]市场利率的波动必然导致金融机构收益和市场价值的波动，这也取决于住房反向抵押贷款的利率形式。

当其利率形式是固定利率时，市场利率上升，由于贷款方（银行、保险公司等金融机构）不能控制需要向借款方（老人）支付的住房反向抵押贷款余额的变化，则会导致房地产市场的收益下降，可能会导致贷款方的微利润甚至是无利润。

当其利率形式是浮动利率时，如果基准利率上升，因为贷款方发放给借款方的金额是固定不变的，但是因为应计利息的提高，贷款方到最后贷款期限时所支付的本息总额可能还要高于房屋的本身价值，这样银行、保险公司等金融机构作为贷款方将面临着不盈反亏的结果；如果基准利率降低，借款人也不会自愿支付原本的高利息，这样贷款方就要被迫下降利率，贷款方的收益自然要低于市场平均收益。所以利率波动在住房反向抵押贷款余额不断提高的情况下，其未来的影响是非常巨大的，轻则不盈利，重则出现巨大亏损。

（四）道德风险

根据住房反向抵押贷款的规定，借款方在领取贷款的同时，可以继续居住在原来的房屋中，但是需要负责房屋的正常维修工作。这就意味着借款人在房屋正常维修后需要自己支付维修费用，这对于一个要靠抵押自己房屋领取养老费用的老人而言，无疑是给自己加重了经济负担，降低了自己的生活水平和生活质量，从这方面考虑，借款人是否会以降低自己的生活水平为代价来进行房屋维修，况且从根本上来说这个房屋已不是自己所有的，这是一个不能确定的因素。但是如果没有对房屋进行必要的正常维修，就势必会加速房屋的物理磨损，降低房屋的寿命，最终蒙受损失的还是贷款方。在这么一个道德风险的前提下，房屋的寿命是否会是预测的结果就成为了一个未知数。

（五）自然风险

自然风险是住房反向抵押贷款中的一个不确定的因素，因为以房养老的最根本载体是房屋，如果贷款方在支付借款方贷款一段时间之后，房屋由于不可抗力等自然因素遭到毁坏或者完全消失了，在没有保险的情况下，那么这个经济损失就无法得到补偿。

房屋如果遭受各种不确定的不可抗力的自然灾害的破坏，例如地震、洪水、泥石流等自然灾害，导致房屋损坏甚至坍塌，那么贷款人最终就无法得到房屋的所有权，而在当今又没有制度保险的情况下，贷款方也无法从第三方获得经济补偿，那么他就会遭受不可补偿的经济损失。

自然风险的影响对象也是受地理因素制约的，比如说地震频发的地震带地区，容易发生泥石流的山区城镇，受洪涝灾害影响的平原地区，这些特定的地区可能就是自然风险较大的地区。

（六）政策风险

“以房养老”往往要经历很长时间，甚至是几十年，但是房屋作为这个养老模式的最主要载体，还面临着国家政策的制约，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，居民用地的土地使用权最高年限为70年。同时2007年10月1日起施行《物权法》，其中明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。同时在《物权法》出台之前，1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。这两者就产生了无法明晰的问题，虽然《物权法》规定可以无偿自动续期，但是当购房者的土地使用年限到期后，需要如何续期，又是否需要缴纳土地出让费用以及需要缴纳多少出让费用，都没有给出一个明确的规定。针对这些不确定的国家政策因素可能就会导致银行、保险公司等金融机构面临着政策风险所带来的损失。

二、借款方所面临的风险

（一）成本风险

成本风险主要是针对借款人（老人）而言，一般对于参与以房养老即住房反向抵押贷款的借款人而言，都是手头缺乏现金的老人，但是在进行住房反向抵押贷款之前，需要对其中细节进行详细的咨询，而其中的咨询成本是非常高昂的，这对于一个缺乏现金的老人而言是一笔很大的支出，老人很可能支付不起或者需要借钱支付高昂的咨询费用和手续费用，这就可能导致老人在领取抵押贷款之前就已经产生负债了。

（二）流动性风险

流动性风险是指商业银行虽然有清偿能力，但无法获得充足资金或无法以合理成本及时获得充足资金以应对资产增长或支付到期债务的风险。

在住房反向抵押贷款中，流动性风险的风险承担者是借款人，即参与“以房养老”的老人，如果贷款方即银行、保险公司等金融机构无法向老人支付贷款，而老人又没有其他经济来源，只能靠这个住房反向抵押贷款来进行日常生活消费支出，那么老人就会面临着经济来源断绝的风险，无法维持正常生活消费。

（三）传统伦理风险

在当今中国的“养儿防老”“方有一寸地，但留儿孙耕”的传统文化背景下，父母会尽力把自己的遗产，当然包括房屋都留给自己的子孙后代，希望能为自己的子孙后代留下一笔财富，造福子孙。同时，作为父母的儿女都把赡养父母作为自己的必尽义务，更重要的是“尽孝道”，如果有人把自己的父母送到养老院，那么他很可能就会遭到“不孝子”的唾骂，况且中国是一个儒家思想根深蒂固的国家，“百善孝为先”为世人所知晓。所以，父母也不愿自己的儿女背受“不孝子”的罪名，而作为子女也不会顶着社会道德舆论的压力而将自己的父母送到养老院之类的机构。所以，“以房养老”是将房屋所有权抵押给金融机构，对于有子女的老人是不会让自己的儿女面临传统伦理风险的。

三、对策探讨

（一）贷款方之风险规避

1.长寿风险规避：在养老问题上，政府具有不可推卸的责任。因为反向抵押贷款业务持续时间长，不明确性高，贷款人是不具备完全承担长寿所带来风险的能力的，所以，反向抵押贷款业务的顺利开展是离不开政府在政策上和财力上的支持的。如此，“便可将住房反向抵押贷款业务视为一种政策性金融服务，由政府制定政策，减免业务经办中的相关税费，承担业务经营中可能发生的风险和各项损失。”[4]在具备政府政策和财力上的保障情况下，贷款人在“以房养老”模式中所面临的长寿风险就减到很小的程度了。综上而言，贷款方积极寻求国家财政上的支持和保障在降低长寿风险的作用中是至关重要的。另一方面，贷款方也可以尝试与保险公司签订合同，即在借款方（老人）在超出了既定期限之后所需支付的贷款由保险公司承担一部分或者全部承担。

2.住房价值风险规避：住房价值风险主要是指未来住房价值低于在反向抵押贷款业务开办之前既定的估测住房价值，也就意味着贷款方要承担因住房价值下降而带来的价格差的经济损失。住房价值除了自然的物理磨损之外，还受诸多因素影响，如房地产市场的萎靡，住房价值的功能性折旧，这些因素都会导致住房价值的下跌。“防范房价波动价值的方法之一就是制定合理的贷款比例，为减少房价不确定性带来的损失，除了在出售房产时把握时机，还需要制定合适的贷款比例，尽可能在贷款期限结束时，将贷款本息积累值控制在房价以内。”[5]除了限定合理的贷款比例以外，准确地预测未来房产价格变化也是至关重要的，以此避免因未来房产价值波动过大而造成不可预估的经济损失。同时，也可以从风险分摊这一角度来降低住房价值波动风险。一种方法是：贷款方可以投保住房财产保险，在住房价值下跌之后，保险公司要按照规定给投保人即反向抵押贷款业务的贷款方支付一定比例的经济赔偿，从而减少贷款方的经济损失；还有一种方法就是，“将具有未来预期现金流入的反向抵押贷款，汇聚重组构成反向抵押贷款池，由证券机构现金购入，经过担保或信用升级后，进入二级市场，出售给新的投资者，从而达到资金融通，分散风险的目的。 ”[6]

3.利率风险规避：与上两者风险相比较，“利率风险具有不可分散性，对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。”[7]同时，作为贷款方的金融机构应当积极进行利率风险管理，做好应对未来可能因利率波动而带来的风险。未来的市场利率往往很难准确预测，因此可以通过利率保险的形式来建立一种风险共担关系，贷款人提前向保险公司支付一定的保险金，将未来利率水平确定在一个限度之内，如果超出了这一水平，多支付的贷款则由保险公司承担，这样就可以将利率风险确定在了一个可控制的程度。

4.道德风险规避：道德风险主要是涉及借款人和房屋正常维修保养的问题，但是，借款人对于房屋维修具有很强的能动性，如果没有确切的维修标准，是很难去确定借款人的责任的，所以，贷款人可以在与借款人签订反向抵押贷款合同之前签订房屋维修相关合同，确定房屋在借款人居住期间应保持的标准，如果不满足这个标准，贷款人有权适当降低应支付的贷款金额，以弥补房屋由于没有进行正常维修而造成的折损。通过合同的方式建立这样一个诚信确保机制对于道德风险的防范是很有效果的。

5.自然风险规避：自然风险属于不可抗力因素造成的风险，如地震、洪水、泥石流以及台风等破坏性很强的自然灾害，都可能对房屋造成很大程度的破坏。所以，自然风险的规避可以从两方面着手：一方面，贷款方可以投保保险公司意外险，在房屋遭受自然灾害的破坏之后，由保险公司进行相应经济赔偿，减少经济损失；另一方面，贷款方可以根据住房所在地理位置进行有选择性的“以房养老”业务开展，减少在地震、台风等自然灾害频发地区的“以房养老”业务的开展量，从而主动避免自然风险。

6.政策风险规避：政策风险的规避主要从我国政府的政策制度着手，关键要确保在我国有一个稳定的宏观政治环境，包括政府出台的相关政策，制定的相关法律制度。完善我国《物权法》中关于我国土地使用权的相关法律条规以及如何办理土地使用权续期的相关细节，确保我国关于土地使用权的转让手续合法化和简单化，以消除贷款人可能面对的政策风险。

（二）借款方之风险规避

1.成本风险规避：成本风险主要是由于借款人（老人）对“以房养老”模式相关信息的缺失所造成的。一方面，政府应加大对反向抵押贷款业务的宣传，对其运作流程、相关责任归属以及政策现状等具体信息进行详细公布，让更多的人能够更透彻地认识反向抵押贷款的性质与内容；另一方面，政府应加强对良性中介机构的培建，在借款人和贷款人之间营造一个良好的中介环境，降低借款人的咨询成本和手续费用，减轻借款人的参与经济成本。

2.流动性风险规避：政府应加大对作为贷款方的金融机构的政策、财力的支持，同时也要对借款人提供养老金补贴，环节贷款人的财务负担。具体做法可以是：政府向作为贷款方的金融机构提供财政补贴，增加其流动资金，在贷款方无法及时支付贷款时，政府可以先行给予低息贷款支持，待其有足够的资金之后再返还贷款或者政府可以代替贷款人向借款方支付贷款，形成政府与贷款方之间的债务关系，以确保借款人（老人）的稳定贷款收入，消除借款人可能面对的因流动性风险所带来的经济来源断绝的严重问题；同时政府还可以向贷款方提供税收优惠政策，减轻贷款方的财务负担。

3.传统伦理风险规避：解决传统伦理风险依然要从政府部门出发，传统伦理风险实质上是社会价值观的体现，所以需要由上而下进行人们思想观念的改变和价值观的重塑，这是一个社会性的浩大工程，必须需要政府相关部门加大对反向抵押贷款的观念明确和该模式的正统化，逐步改变对反向抵押贷款有抵触的群众的思想认识，树立全新的传统价值观，让更多的人接受“以房养老”的养老模式；同时也要改变人们的那种传统的“养儿防老”“但有一寸地，方留儿孙耕”的观念，让那些担负这种心理负担的人们对“以房养老”模式有一个全新的理解，只要获得社会的认同，传统伦理风险就可以得到很好的解决。

四、结语

由于我国人口基数大，人口老龄化步伐加快，而我国传统养老模式又不能承担如此沉重的养老负担，我国“独守空房”的老人又比较多，所以“以房养老”模式在我国是比较适用的养老方式。我们要深入分析“以房养老”模式中存在的风险，结合我国实际的养老问题，完善我国相应的法律制度和政策保障，探索解决该模式中所存在风险的合理方法和途径，探索出一条属于我国的“以房养老”模式新路线，从而有效解决我国的养老难题，让我国的老人能安心地颐养天年，确保我国老人能“老有所依，老有所养”。

（注：本文系湖北民族学院大学生科研创新项目：以房养老模式的意义、障碍及对策研究的部分科研成果，项目编号：2014W007）

[1]蒋欢．反向抵押贷款风险分析及定价研究[J].商业文化·财经视点，2008-01.

[2]王成程．以房养老的风险及规避机制研究[D].山东经济学院硕士学位论文，2010-05.

[3]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究，2002-12.

[4]王成程.以房养老的风险及规避机制研究[D].山东经济学院硕士学位论文，2010-05.

[5]张茜.我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究[D].博士论文，2013-06

[6]张茜.我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究[D].博士论文，2013-06

[7]祝罗骁.关于以房养老各种风险及防范的初探[J].价值工程，2011，（19）：0299.