房屋买卖合同中附随义务的认定及违约责任探析——以“凶宅”买卖为例

周玉文

(武夷学院思想政治理论教学部，福建 武夷山 354300)

房屋买卖对于一般人来讲都是人生中的一件大事，虽然人们在房屋买卖合同订立的过程中会尽力想得周全一些，但由于受知情不多以及表达能力等方面的限制，等到合同实际履行过程中往往会发现，房屋买卖合同中对自己一方权利和对对方义务的约定与当初的设想以及想要达到的目的存在一定距离，而这一距离也几乎不可能再通过签订补充协议的形式来加以弥补。这种情况下，弥补这一缺陷的办法只有借助合同的附随义务了。本文以当事人之间的“凶宅”买卖为例，就如何正确认定房屋买卖合同中的附随义务，以及义务人违反附随义务应当承担的法律责任进行分析探讨，抛砖引玉，以期求得法律界同仁对这一问题的正确认定和处理。

一、房屋买卖合同中的附随义务

所谓附随义务，一般认为是指合同当事人依照诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯所应承担的通知、协助、保密等义务。由于此种义务是附随于主给付义务的，因此称为附随义务。[1]崔建远教授则从附随义务与主给付义务的比较中对合同的附随义务进行了明晰和界定，认为二者比较起来其区别有三点:一是主给付义务自始确定，并决定合同类型；而附随义务是随着合同关系的发展而不断形成，它在任何合同关系中均可发生。二是主给付义务构成双务合同的对待给付，一方在相对人为对待给付前，得拒绝自己的给付；附随义务原则上不属于对待给付，不能发生同时履行抗辩权或者先履行抗辩权。三是不履行主给付义务，债权人得解除合同；反之，不履行附随义务，债权人原则上不得解除合同，但在有违约金的约定场合，可请求债务人支付违约金，或就其所受损害，依不完全履行的规定，请求支付违约金或者进行损害赔偿。[2]笔者认为，这种从附随义务与主给付义务的比较中，即从附随义务的特征入手对合同的附随义务进行认定，对我们正确认识附随义务还是很有帮助的。人们普遍认为，具体到个案中对附随义务的认定，是司法实践中重要而困难的作业。[3]笔者根据上述合同附随义务的定义和特征，以及《合同法》第60条第二款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，认为认定房屋买卖合同的附随义务一般应把握如下几项原则。

(一)附随义务是法律规定的需要 根据诚信原则以及具体合同的具体情况才能明确的合同义务，其本质上是法律规定的合同当事人必须履行的义务。人们的义务来源有两种:约定义务和法定义务。合同中约定的义务当然是约定义务，合同中没有约定但在《合同法》总则和分则的有名合同中都规定了合同双方的权利和义务，仍然是合同当事人的义务。例如，《合同法》第169条关于“凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准”的规定，这无疑是出卖人的合同义务；《合同法》第69条关于当事人依照第68条规定中止合同履行的应当及时通知对方的规定，第301条关于承运人在运输过程中应当尽力救助患有疾病、分娩、遇险的旅客的规定，等等。合同当事人在合同中没有这方面约定的情况下，法律的这些明确规定，就当然地成为合同当事人的权利义务。由于法律上规定得比较明确，也就无须遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯进行确定了。而附随义务虽然也是缘于法律的规定，但规定并不明确和直接，需要遵循诚实信用原则和合同的性质、目的和交易习惯等合同的具体情况来明确和确定，它针对的是比较特殊的情况。例如，《合同法》第60条第二款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，所针对的是所有合同可能出现的情况要履行附随义务，而《合同法》第298条关于“承运人应当向旅客及时告知有关不能正常运输的重要事项和安全运输应当注意的事项”，则是针对运输合同中可能出现情况时要履行的附随义务。这里关于“不能正常运输的重要事项”和“安全运输应当注意的事项”在订立合同之时是不可能确定和明确的，不同的运输合同其“不能正常运输的重要事项”和“安全运输应当注意的事项”也是不同的。由此看来，合同的附随义务虽然也来源于法律的直接规定，但规定得不明确、比较模糊，必须结合相关的具体情况认定，认定起来有一定的难度。

(二)如果债务人不履行该义务，对债权人有损害或者明显不公平，甚至不能实现合同目的，而债务人有履行该义务的能力和条件，且不履行该义务不符合诚实信用原则 例如，房屋卖主某甲因为忍受不了一墙之隔的邻居某乙夫妇在夜晚睡觉时的如雷鼾声，几经交涉也无济于事，因而下决心卖掉房屋给某丙，但在订立合同过程中某甲并没有向某丙说明这一情况，而某丙在入住该房屋后也同某甲一样忍受不了邻居某乙夫妇在夜晚睡觉时的如雷鼾声，几经交涉也是无济于事。再如，花高于市场价格许多的钱买学区房屋就是为了把户口迁到该房屋所在地，及时让孩子在该学区的学校入学，但因某种原因卖方的户口在短时间内无法迁出，买方的孩子户口则无法迁入，使房屋买主让孩子在该房屋学区内上学的目的化为泡影。

(三)附随义务的确定于购买房屋的性质、目的例如，某丙购买房屋不是为了居住，而是用来储存货物，或者在白天做办公室用，该房屋隔壁邻居夜晚睡觉时的如雷鼾声对此就没有什么影响，这一情况也就不再成为房屋卖主的附随义务了。

根据认定房屋买卖合同中附随义务的上述三项原则，可以认为，房屋买卖合同中附随义务不能到房屋买卖合同的约定中找，也不能到法律的明确规定中找，而只能到债权人对行使房屋权利的性质、目的以及交易习惯中寻找和确定。因而，其确定性要比到房屋买卖合同的约定和法律的明确规定中找要困难得多。还必须明确的是，也不是任何一个房屋买卖合同中都存在附随义务的问题，当事人如果在房屋买卖合同中把认为应当进行约定的内容都做了约定，且在实际履行中没有异议，因而也就不会发生附随义务的问题，当然更不会发生什么附随义务纠纷。

二、房屋买卖中“凶宅”为何成为卖方的附随义务

大多房屋是用来居住的，尤其是二手房屋的买卖，所出卖的二手房屋一般都经过了几年或者十几年甚至几十年的居住历史，在居住的过程中不可避免地会发生这样或者那样的一些情况，其中引起关注或者有一定影响的可以分为两个方面:一是名人居住过的或者曾发生过重大历史事件的房屋；二是在该房屋内发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的房屋，即民间称为“凶宅”的房屋。《现代汉语词典》对“凶宅”的解释为“不吉利或闹鬼的房舍(迷信)”。[4]对于这样的房屋，我们显然不能只从字面上和房屋的物理属性上看它是否正常，还是应当返回到实际生活中看看它和正常的房屋是否有一定的区别。房屋的主要功能是用来居住和交易的，“凶宅”在居住和交易方面和其他正常住宅是否有区别呢?就一般人来说，有两幢地段相同、面积相同、结构相同且新旧程度等都相同的房屋可以选择居住的话，而其中一幢是“凶宅”，而另一幢是非“凶宅”，恐怕没有人会选择“凶宅”居住，这在法律上可以认定为是常情常理或者说是人们的“日常生活经验法则”，这是其一。其二，在两幢地段相同、面积相同、结构相同且新旧程度等都相同的房屋在以同样的价格出售时，人们一定会选择购买非“凶宅”，而不选择购买“凶宅”，这同样可以认定为是常情常理或者说是人们的“日常生活经验法则”。还可以进一步说明，房屋是否是名人居住过和是否发生过重大历史事件，对房屋的物理属性以及质量问题丝毫没有影响，但这并不妨碍我们对其的珍惜和保护。同理，人们不喜欢发生不祥事件的“凶宅”，也同样应当受到理解和尊重。

既然人们对“凶宅”是如此的在乎，如果在房屋买卖时卖主不告知买主是“凶宅”，买主自然就认为购买的是正常的房屋，这对买主来说，显然就是不公平的。符合前述房屋买卖合同中的附随义务(二)关于“如果债务人不履行该义务，对债权人有损害或者明显不公平甚至不能实现合同目的，而债务人有履行该义务的能力和条件，且不履行该义务不符合诚实信用原则”的条件。因而，在当事人没有就房屋买卖合同中就房屋的情况是否涉及“凶宅”问题，而房屋属于是“凶宅”的情况下，房屋的卖主就有义务将该房屋为“凶宅”的情况告诉买方，这即是房屋买卖合同中的卖方的附随义务。否则，就违反了法律规定的诚实信用原则。从笔者对司法实践的了解来看，法院对房屋卖主隐瞒房屋为“凶宅”的信息，对原告要求撤消房屋买卖合同的请求大多是支持的。例如，上海浦东法院就曾经判决曾某夫妇要求卖主范某解除所购买的“凶宅”一案，判决认为“房屋内发生过凶杀案件，房屋虽然在实物形态上没有受损，但因人们普遍对凶杀案件存在恐惧心理，会造成房屋价值贬值，且购房者生活质量会因此受到影响”。“被告明知道房屋内曾发生过凶案，但未举证证明在出售前已告知对方，其行为有违诚实信用原则”。[5]还有房屋的承租人之一在房屋内自杀，使出租的房屋变为“凶宅”，出租人要求赔偿房屋贬值损失获得法院支持的。[6]虽然也有不支持“凶宅”损失的，但只是认为“房屋可能贬值的程度，财产损失的大小尚无法衡量”，仍然认可房屋内发生的凶杀事件“对房屋出售或出租的价值可能产生消极影响”的。[7]

三、房屋买卖中“凶宅”附随义务的违反与责任承担

通过前面的论述可以明确，房屋的出卖人在出卖的房屋属于是“凶宅”时，有向房屋买受人告知的附随义务。该义务尽管在房屋买卖合同中没有约定，在法律中也找不到直接的规定，但却完全符合《合同法》第60条第二款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，是房屋出卖人应当履行的一项合同义务。不履行该义务即构成违约，依法应当承担违约责任。那么，当事人违反附随义务和违反合同约定的义务以及法律直接规定的义务在认定和责任承担上是否都应当具备同样的要求和条件呢?法律上对此并没有直接的规定，笔者认为还是应当有所区别的。具体地说，违反附随义务应当适用过错责任原则，而不应当适用无过错责任原则。其理由主要有以下几点。

(一)法律上并没有规定违反附随义务要实行严格责任 虽然通常认为我国《合同法》实行的是无过错责任原则，这是缘于《合同法》第107条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，但要注意的是这里只是提到不符合“约定”的义务，即实行严格责任仅仅适用与当事人在合同中约定的义务。除此之外，由法律直接规定而纳入到合同当事人的义务以及合同中的附随义务应当适用严格责任还是过错责任，法律上并没有明确的规定，而且在《合同法》所直接规定的义务中有许多都是适用过错责任的，例如，在租赁合同中第220条关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定；第231条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定。在承揽合同中，第266条关于“承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定。在运输合同中，第303条关于“在运输过程中旅客自带物品毁损、灭失，承运人有过错的，应当承担损害赔偿责任”的规定等等。

(二)从附随义务是由诚实信用原则所派生的义务来看，应当适用过错原则 因为诚实信用原则本身就必须包含或者说建立在对主观因素判断的基础上，如果当事人本身没有注意到或者也不应当知道的问题，也就无从谈起要求他履行什么通知、协助、保密等义务。

(三)判断建立在对主观过错判断的基础上 从《合同法》中关于附随义务的具体表述来看，附随义务的规定多采用诸如“交易习惯”、“必要注意”、“应当注意的事项”等，这些词语的判断本身就必须建立在对主观过错判断的基础上。

(四)附随义务接近侵权责任，适用过错责任 在交易安全方面，实践中时常出现违约责任与侵权责任的竞合，而侵权行为一般归责原则为过错责任，而附随义务也同样是没有当事人直接的约定给合同相对人造成了损害，在这一点上接近于侵权责任，为避免同一义务违反在合同不侵权不同法域出现不同的归责原则的矛盾现象，附随义务适用过错责任也更为合理一些。

明确了房屋买卖中“凶宅”附随义务的违反应当采用过错责任原则，接下来就是作为“凶宅”房屋的买受人以何种理由要求出卖人承担违约责任。笔者认为，“凶宅”房屋的买受人可以以“重大误解”、“显失公平”和“欺诈”为由，要求与“凶宅”房屋的出卖人解除或者变更合同。但三者相比较，还是选择“欺诈”为由来解除或者变更合同在举证方面比较容易一些。只要举证证明了房屋的出卖人在居住期间发生了过自杀、凶杀等非正常死亡的情况，就可以确定为是“凶宅”，而出卖人在订立合同过程中没有告知这一情况即构成隐瞒。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第68条关于“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定来看，认定构成欺诈是符合实情的。但如果以自己是在“重大误解”的情况下或者以合同“显失公平”为由，则需要举证证明该房屋买卖合同对自己造成了较大损失；或者房屋价格明显偏高，这不仅要证明该房屋为“凶宅”，还必须证明该“凶宅”的市场价格要明显低于正常的市场价格。且“重大误解”本身就包含着自己一方的过错，即使解除或者变更了，买方也仍然要承担一部分责任。但是，如果“凶宅”的出卖人本身也不知道或者也不应当知道其出卖的房屋为“凶宅”的，例如，出卖人所出卖的本身就是二手房，他的前手出卖人就没有告诉他是“凶宅”，他也当作正常房屋来购买和居住的，自然也是当作正常房屋来出卖的，虽然买受人在订立房屋买卖合同后知道了该房屋为“凶宅”，但却不可能证明出卖人有“欺诈”行为。或者说如果以“欺诈”为由要求解除或者变更房屋买卖合同的话，也只能是收到败诉的结果。这时也就只好以“重大误解”、“显失公平”为由来要求解除或者变更“凶宅”房屋买卖合同了。

[1]王利明.合同法新问题研究[M].北京：中国社会科学出版社，2003.

[2]崔建远.合同法总论(上卷·第二版)[M].北京：中国人民大学出版社，2011.

[3]侯国跃.合同附随义务的司法认定[J].法学杂志，2011(05)：58-60.

[4]中国社会科学院语言研究所词典编辑室编.现代汉语词典[K].北京：商务印书馆，1996.

[5]富心振，宋宁华.房主卖房隐瞒“凶宅”信息，法院判决撤消买卖合同并返还购房款[N].新民晚报，2012-08-16.

[6]袁 玮，金文斌.房客自尽，出租屋变“凶宅”，死者妻子为房屋贬值赔偿房东两万元[N].新民晚报，2007-04-13.

[7]紫 云，江 水.出租房变“凶宅”，贬值谁承担？[N].杭州日报，2010-08-04.