浅析房地产信贷业务风险防范

于晓舟

摘 要：随着社会经济的不断发展，我国的房地产事业也得到了飞速的发展。房地产信贷在迅速发展的时候，其中的风险问题也逐渐暴露出来，尤其是最近几年我国的房地产市场逐渐火热使得金融问题也逐渐显现出来，下面本文就深入分析一下我国的房地产信贷风险问题，并且找到有效的解决措施来处理其中的风险问题。

关键词：房地产信贷；信贷问题；现状；解决措施

近年来，国家对于房地产的宏观调控能力在不断的加强，其中相应的调控设施和配套细则也开始出现，对于以后的房地产事业都有重要的作用，从而严重的影响到商业银行房地产信贷业务的有序运行和操作。

1 房地产信贷业务中出现的问题

1.1 个人住房按揭贷款业务中出现的问题

1.1.1建立抵押权的商品房预售行为中存在的问题。开发商一般都把土地使用权或是在建工程放到银行进行抵押，而且在取得预售条件后进行相应的销售，但是如果借款人员不能够完成还款的责任，银行为了更好的完成抵押任务的时候，就会出现银行抵押和购房户权利对等的情况。如果对抵押物进行处理，购房户的实际效益就会受到损害；但是如果不处理抵押物，银行的权利又不能得到有效的维护。银行需要合理的处理抵押人和购房户之间的利益问题，从而更好的减轻抵押人对双方利益的威胁。

1.1.2商品房的按揭要求和预售条件不相吻合造成法律问题。依照相关的法律规定，商业银行在发放贷款的时候必须要房地产商具备相关的“四证”。因为开发商的资金大部分都投入到了项目土地款上面，对于资金需求最急迫的时候是在核发土地使用权证之前，从而不容易获得“四证”，从而严重的影响到了银行的房地产信贷业务不具备相应的条件，但是在实际操作的过程中银行又因为多种原因而逐渐放宽信贷要求。并且，商品房按揭调节和预售条件不吻合。依据相应的法律规定，在申请个人住房贷款进行房屋购买的时候，所购买的房子必须是多层住宅主体结构建顶，高层住宅达到总投入的三分之二；其中城市房地产的相关管理要求商品预售的准则是根据所提供的商品房进行计算，尊用到建设中的资金要达到总投资的四分之一，并且要规定施工进度和完工的时间。现在，这种规定也会出现变动，使得购房户在遇到满意的商品房时，因为按揭贷款期房条件较高而不容易进行按揭贷款，更不利于房地产事业的有序运行。

1.1.3“假按揭”造成的房地产信贷法律风险问题。假按揭的主要表现是：开发商帮助客户建立虚假的贷款申请资料，从而方便获得银行贷款、；开发商根据该单位的人员，相关企业人员或是工作人员以虚假身份获取贷款；开发商因为购房人之间信息不吻合，存在一单很多售的情况；开发商利用虚假的信息资料来获取购房人的房贷等等。

出现假按揭的主要成因：首先是开发商因为自身能力不充分或是资金流动出现问题，开发商为了让按揭项目能够有效的运行起来，需要及时的收回资金。开发商因为直接进行融资或向银行进行贷款的行为受到阻碍，使得资金出现问题，流通不畅，又因为个人住房按揭申请的标准较低，银行检查不规范等原因，进行假的按揭，以此来获取银行资金；第二就是银行内部工作人员为了更好的进行住房按揭贷款任务，对于借款人在买房的真实性和偿还能力的考察方面有所欠缺，从而助长了按揭现象的迅猛发展。

1.2 个人综合授信贷款业务中出现的问题

1.2.1房地产抵押和承租权竞合问题造成的房地产信贷法律风险问题。有的银行利用债务人或是第三人的房地产作为主要的抵押方式。因为已租赁的不动产也可以构建抵押就会出现抵押和租赁相互融合的现象。虽然抵押权也成为物权，租赁权称为债权，但是因为租赁关系较早出现，抵押关系出现较晚，租赁关系对抵押权进行制约的时候，抵押权不能和租赁权相对抗。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中第65条表明：“抵押人把已经出租的财产进行抵押，当抵押权运用之后，租赁合同在规定的时间内对抵押物的受让人继续拥有管理的权利。”并且，这样的债权是因为其自身的独特性，其中也具有相应的物权特点。所以，出租人也就是抵押人和承租人在规定的时间内，债权人的债权问题具有很大的法律问题。

1.2.2抵押登记环节中出现的问题。借款人没有在规定的时间没去登记部门办理相应的登记业务，制造虚假的他项权证，从而使得银行债务出现问题；抵押登记部门所拥有的签名并不是本行制定的客户经理所经手的；中介公司所推崇的贷款，因为是由中介公司所进行的抵押业务，从而增加了虚假他项权证的可能性。

1.2.3贷款资金使用过程中存在的问题。客户没有合理的使用贷款资金，通过不合法的渠道让资金流入股市和高利贷等危险的境地[1]。

2 有关抵押物中的风险问题

2.1 抵押物的价值问题

银行在规定贷款发放的过程中，不但要检查借款人的信用情况，还要对抵押物的实际价值进行审查。如果借款人的信用状况良好，借款人具有强烈的风险防范观念，那么抵押物价值的审查也要尽量的表现出其中的风险防范观念。在抵押贷款的时间内，抵押的房产可能会因为各种原因而出现损害和破坏，如果借款人不能够在规定的时间内偿还贷款本息，银行就不能对抵押物进行处理从而获得利益，有时也因为对于抵押物的价值凭感觉估测较高，如果借款人不能在规定的时间内偿还本息时，银行处理抵押物所取得的款项将远远少于贷款本息余额。

2.2 抵押物预估所产生的风险问题

2.2.1虽然抵押物的评估都是依靠专业的机构进行检测，但是银行工作人员只看到了“贷款额不能大于抵押物价值的变现值，也就是评价结果的70%，却不注重依据抵押物的实际情况进行评估，其中包含了评估目的，评估方式等方面的因素，最后造成抵押物在变现的过程中和评估价值差距较远。在出售抵押物所取得的价值不足以填补其中的清理费用。要根据抵押物的实际情况来处理抵押物，建立完善的抵押物评价报告。

2.2.2虚假抵押报告增加了银行的运行问题。虚假抵押报告的结果一般都远远超过抵押物的实际价值，从而大大的增加了银行抵押贷款的风险问题。如果评估的相关资料出现虚假的情况，银行又不对其进行核实就放贷，那么这笔贷款就有可能追不回来。并且，虚假抵押报告的出现，也会使得银行工作人员违反职业道德，给银行的经济利益造成巨大的损失。

3 房地产贷款风险的解决措施

3.1 虚假按揭的解决办法

让具有专业能力的机构对借款人的信用状况进行审查，从而有效的预防借款人提供虚假的信息资料。现在，银行在对借款人发放贷款的时候，有时只是检查审查借款人和开发商所签订的《商品房买卖合同》，借款人是否能够提供符合规范的个人收入证明，开发商是否能够提供相应的首付款证据，对于资料的真实性，或是银行内部人员提供的收入单据的真实性没有进行认真的审查，对于借款人的信用风险和虚假按揭问题也只是停留在表面。因为其中的审查工作都是由银行工作人员来操作的，虽然审查不深入给银行带来经济损失，但是其中的损失也要由银行承担，对于银行利益的影响是严重的，现在我国的个人信用体系还不够健全，可以依靠专业的人员来进行相关的操作，对于商品房买卖交易的对象，目的，价值和信用情况进行深入的调查，并且让银行给出相关的调查报告，银行根据这个报告来判断是否向借款人发放贷款，就能有效的预防风险问题的发生以及抵押物的价值风险问题[2]。

3.2 抵押物价值风险的解决措施

为了更好的处理抵押物的价值风险问题，预防开发商和购房人相互串通故意抬高房屋的实际价值，银行应该进行认真的审查，委托信誉好的房地产评价机构对相关的按揭贷款服务进行科学合理的评估，从而更好的判断按揭贷款的成数，如果借款人不能和够按时间偿还按揭本息时，银行能够对抵押物进行处理来获得剩下的余额；银行和评价机构在签订委托评估协议的过程中，要明确规定因为评价失误造成银行损失应该承担的赔偿责任。

3.3 科学对待放贷业务的发展

第一，银行要建立科学发展的观念，深入执行国家有关的宏观调控政策，有效的处理业务发展和风险预防之间的关系，强化对于贷款风险的监控，有效的预防风险，采取积极有效的方法进行处理。第二，银行要转变房地产信贷作为低风险品种研发的思想。对于房地产的虚热进行有效的处理，要注意风险的防范，让房地产信贷业务有效的运行起来。第二，银行要根据有关的规定，仔细审查手续问题，杜绝不合理情况的发生。对于不具有房地产开发资格的企业和个人进行严格的限制。对于资金不符合标准，行为不正确的开发商和个人买房，不能进行贷款。

3.4 强化贷款管理

第一，对于发放的贷款要进行全方位的监管，对于开发商贷款要单独建立账户，根据工程的运行状况进行分期贷款。金融监管机构要对银行房地产信贷业务进行有效的管理，建立完善的风险防范制度。第二，银行需要强化房地产信贷业务的内部监管，对于房地产信贷业务进行深入的检查，从而有效的预防风险信贷问题的发生。第三，银行应该构建健全的房地产信贷风险防控措施。建立完善的房地产信贷风险考核制度，责任管理方法，奖惩制度，管理方法等等。尤其是对于消费贷款，要加强对于客户资金用途的监管，实行面对面发放贷款，对于可能出现的风险问题进行友善的提醒。观察资金的流向，如果出现客户不合理使用资金，就立刻采取有效的措施[3]。

4 总结

目前，中国经济发展良好，我们要找准时机，保证中国房地产事业有效的运行。我认为，中国的房地产事业在将来一定会蓬勃发展起来。

参考文献

[1] 齐杏发.转型期地方政府重叠利益行为模式研究——以房地产调控为例[J]. 华东经济管理. 2012（05）

[2] 张玉梅，王子柱.杜邦分析法视角下房地产新政对投机客的影响分析[J]. 财会通讯. 2011（14）

[3] 樊国华，李加棋，吕方.我国房贷证券化瓶颈及对策思考[J]. 企业经济. 2010（08）