政府调控、房产税和房价的关系分析

2014-03-29徐雨微

赤峰学院学报·自然科学版 2014年17期

关键词：商品房房价住房

徐雨微

（安徽大学经济学院，安徽合肥 230061）

1 政策调控期间总的房产市场走势

1.1 从全国范围内分析

从房地产市场的变化来看，商品房平均销售价格、销售额和销售面积都是在不断变化的.从调控政策角度出发，2003年以来房地产调控可分为三个阶段：

第一阶段为2003第一季度至2008年第三季度.这段时间房地产开发投资增速较快，房价不断上涨、房产市场交易活跃，存在过热风险，为此中央采取了金融、货币和行政命令等调控政策.在中央政府的紧缩政策下，房地产市场从过热向平稳过渡，2003～2008年房地产开发投资增长率由29.7%下降到20.9%；2008年的住宅销售额相对于2007年下降了17%，商品房销售额增长率由2003年的32%下降到2006年的18.5%；商品房销售面积从总体上看是呈增加势头由2002年的26808.3万平方米增加到2007年的77354.7万平方米，但是2008年略有下降；全国商品房均价从总体上看呈现上升趋势，增速由2003年的4.8%窜到了2007年的14.8%.

第二阶段为2008年第四季度至2009年第四季度.2008年全球金融危机爆发，我国房地产业受到冲击，全国范围内房地产交易萎缩，房价有所下降，为此中央政府出台了一系列较为宽松的房地产政策扩大内需拉动经济增长，房地产市场回温，此时我国房地产开发投资从2008年的30580亿元增加至2009年的36232亿元；2009年住宅销售额增长率高达81.3%，同时商品房销售额的增长率竟也高达76.9%；2009年商品房销售面积比2008年增长了43.6%；全国商品房均价由2008年的3800元/平方米上升到2009年的4681元/平方米，增率达到23.2%.

第三阶段从2010年至今，房地产市场的火热程度不逊于以前年度，随后政府出台了一系列管制政策抑制其畸形发展，房价涨势有所缓解.2012年全国房地产开发投资7.2万亿元，相比2011年的6.2万亿元增长了16%；2012年全国商品房销售面积11.1亿平方米，比2011年的10.9亿平方米增长1.8%；2012年商品房销售额为6.4万亿元，比2010年的5.25万亿增长了约22%；商品房销售面积的增速比上个阶段有所下降；2012年全年商品房平均价格为5791元/平方米，相比于2010年5033元/平方米增长了15%.

1.2 从地区走势分析

从35个大中城市中挑选了几个代表性的地区作为重点研究对象.一线城市有北京、上海和深圳；二线城市有合肥、南京和太原；三线城市有海口、昆明和银川.一线城市北京的房价涨幅平均在18%左右，上海涨幅平均维持在15%左右，深圳房价涨幅均值最高达到了24%.二线城市合肥、南京房价涨幅平均值都在15%上下，太原平均涨幅在12%左右，相比前两个城市增幅较小.三线城市中海口房价涨幅平均值最高达到17%，而昆明和银川两地增幅几乎持平在10%以上.2008年全球金融危机爆发，许多城市房价增速略有下降甚至出现负增长如上海、深圳和南京，比较诡异的是海口、昆明和银川这些三线城市房价却出现大幅上升，最高的海口竟达到28.9%.2011年北京、海口的房价自2004年以来首次出现负增长，南京、太原也都出现在不同程度的跌幅，总的来看全国房价增幅不是很高，除了深圳，其增速竟超过了上年的1倍之多.

2 房价上涨的原因分析

2.1 经济原因

第一，随着经济高速发展，城镇化步伐加快，房产市场需求旺盛，尤其是自住需求和改善型需求.由于信息不对称，投机者大量囤房以获取巨额财富，投机需求增多；第二，土地作为一种生产要素是一种不可再生资源，供给量不可改变，相对于不断增长的房产土地需求，房产项目的土地供给缺乏弹性，导致地价上涨.第三，建筑材料、拆迁补偿费、配套设施费以及相关税费如契税、土地增值税和房产税等使得住房成本增加，再有房地产供给结构不合理，在我国大部分地产开发商都倾向于建高档住宅，保障性住房、普通商品房和经适房的开发量和供给量远不足以满足现金的住房需求.第四，“土地财政”带来的巨额收益不仅可以缓解地方政府财政困难，且中国的政绩考核机制的不完善导致官员寻租腐败的问题也层出不穷，因此加深了政府对“土地财政鸦片”的依赖，土地出让金的提高迅速刺激着房价的上涨.

2.2 政策因素

首先，1994年分税制改革以后，中国财政体系表现出“强干弱支”的特点，中央和地方财权、事权不对等，对“土地财政”的高度依赖，这必然会使土地出让金继续上涨进而推动房价上升.再有，土地的“招标拍卖挂牌”制度本身存在缺点，主观意识作用容易抬高地价；最后，货币政策的刺激.房地产业的发展离不开资金支持，在商业银行宽松的信贷资金支持和公积金贷款的支持下，消费者的现实购买力提高，货币供应过剩，加上利率过低以及投资渠道单一，房产市场需求快速形成，房价攀高，调控难度加大.

2.3 心理文化社会因素

第一，对中国人而言，某种意义上家就是房子，在这样的文化背景中，由需求增多导致的房价上涨亦有合理之处；第二，实际上“地价涨房价必然涨”这样一种心理预期也会导致房价上涨；第三，央企在中国的低位和投资策略也在某种程度上推动了房价上涨；第四，家庭小型化趋势以及家庭结构的不稳定性如离婚率上升增加了对住房的需求，促进房价上涨.

2.4 自然因素

土地位置对房地产开发商的判断极具引导力，好的地段往往伴随着发达的商业圈、便利的交通以及完善的公共配套设施如绿化环境，如此居民的生活质量也会提高，众多因素结合在一起，对推动住房价格上涨有积极作用.

3 房产税对房地产市场调控的影响

房产税是由地方税务局负责征和管理的地方税种，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税.其征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，并不包括农村.现行房产税采用的比例是比例税率，计税依据分别为从价计征和从租计征，出售房屋的是按房产原值一次性减除10%～30%后的余值征收，税率为1.2%；出租房屋的按租金收入征收，税率为12%，此外国家还规定有五类房产可免征房产税如国家机关自用房产、名胜古迹自用的房产以及个人所有非营业用的房产等.本文认为房产税出台后的影响应分为长期和短期两方面：

从短期来看，征收房产税对抑制房价过快上涨有重要作用.首先，征收房产税就相当于提高了购房价格，导致需求降低，在供给相对固定的条件下，这会造成均衡价格下调；再次，针对住房的保有环节征税，增加拥有多套房产者的持有成本可以抑制房地产市场的炒房投机行为；最后，房产税能够增加地方财政资金，降低地方政府对土地财政的依赖，使地价得以稳定，还可以调节收入分配，拉小贫富差距.

从长期来看，房产税不是“万能钥匙”，其改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响.首先，房产税出台的意义应该立足于调节社会财富分配和为社会公共服务提供长期融资而不是盲目地调节房价；然后，现行房产税税率较低，如果预期的价格上升能抵消房产税增加的成本，持有者完全有可能将税负转嫁；再者，随着经济发展加快我们要谨慎对待城镇化问题，在土地供给不变、城市边界和容量及保障性住房、经适房等有限的情况下，供需差额之大再加上高地价在短期内不会改变政府的“土地财政”政策，地价、人口以及城市容量对房价的压力依然存在；最后，房产税发挥作用的条件很严格，税率必须足够高、货币政策不能太宽松、流动性不能持续过剩、不区分持有数量一视同仁以及房屋供给政策稳定等.2011年1月份重庆首笔个人住房房产税6154.83元在当地申报入库.上海和重庆成为首批房产税征收的试点城市.从国家统计局公布的数据来看，以2010年房价定基为100计算，2012年11月，上海房价指数101.2，重庆房价指数为103.9.这意味着，房产税试点两年来，房价仍旧处于上升通道.无论是针对新购置的房产还是高端房产进行征税，都没有得到预想的效果.