公允价值模式在投资性房地产中的应用研究

王沫

摘要：2006年我国新会计准则提出投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量，本文通过分析投资性房地产公允价值模式的优势和其应用现状，得出了公允价值模式应用受阻的原因，并对优化公允价值模式在投资性房地产中的运用提出了建议。

关键词：投资性房地产；公允价值

企业以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产称为投资性房地产。2006年我国新会计准则规定“投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式”。公允价值模式是我国会计准则与国际趋同的一大进步，本文对新会计准则提出后，公允价值模式在投资性房地产中的运用进行了分析和研究。

一、投资性房地产公允价值模式的优势

（一） 更加符合会计信息质量要求。企业财务报告需要向企业的投资者、债权人等各方利益相关者提供对其决策有用的信息，而信息是否能支持决策与其可靠性、及时性息息相关。近些年来，房地产市场持续升温，投资性房地产的市场价值早已远远超过了企业账载的历史成本，历史成本已无法可靠地反映投资性房地产的真实价值。并且，投资性房地产成本模式下的价值反映的是过去的历史价值，而公允价值模式下投资性房地产可以在每个资产负债表日根据其市场价值进行调整，显然，公允价值模式提供的价值信息更为及时有效。理论上，公允价值计量模式下的信息更加符合会计信息质量的要求，是一种更为理想、更有优势的计量模式。

（二）增强企业的融资能力。房地产业不同于其他行业，投入资金大，周转周期长，在项目竣工前需要有源源不断的资金支持却鲜有收入。大多数的房地产企业在开发阶段需要向外部融资，因此融资能力对于房地产企业来说至关重要。由于股权融资成本较高、程序复杂，且易对企业的经营控制权造成影响，企业更倾向于向银行贷款的债权融资方法。银行为了规避风险，会对贷款企业的财务状况和偿债能力进行严格的审查，规定的审查项目达到标准才会发放贷款。由于近些年房地产市场的蓬勃发展，投资性房地产的市场价值已经远远超过了其账载价值，将投资性房地产成本模式变更为公允价值模式计量，将大大增加企业的净资产和利润，降低企业的资产负债率，从而增强企业的融资能力。

（三）优化企业业绩。根据准则规定，公允价值模式下，企业不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，并且在每个资产负债表日，根据投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整，将其之间的差额计入公允价值变动损益。如今，大多数投资性房地产的市场价值均远远高于其历史成本，将成本模式变更为公允价值模式，将在变更当期显著提高企业的利润，并且在当前房地产市场价格稳中有升的趋势下，采用公允价值模式能够增加企业利润，优化企业业绩。

二、投资性房地产公允价值模式的应用现状

近些年来，我国拥有投资性房地产的上市公司在逐年增加。并且许多房地产企业的所在地已经拥有了较为活跃的房地产交易市场，拥有了较为充分的公允价值计量的条件，投资性房地产的公允价值能够获得。然而，绝大多数的上市公司在选择投资性房地产的计量模式时依然沿用了以前的成本模式。特别是有一些在内地和香港同时上市的企业，因为香港地区的准则明确要求披露公允价值，这些企业在H股便选择运用公允价值模式，而在A股选择继续运用成本模式。由此可见，企业对运用投资性房地产公允价值模式的积极性并不高。

三、投资性房地产公允价值模式应用受阻的原因

（一）企业会计准则对公允价值模式的规定过于严格。公允价值模式一方面能够及时可靠的反映投资性房地产的真实价值，另一方面也为企业操纵利润提供了可能。我国作为新兴的市场经济国家，很多资产没有活跃的市场，从而使公允价值难以确定，因此监管层对于公允价值一直较为谨慎。准则规定，投资性房地产通常情况下应当运用成本模式，只有在特定条件下才能够运用公允价值模式，可见监管层对于公允价值模式并不十分鼓励。另外，准则规定企业一旦选择了公允价值模式将不能变更为成本模式，而房地产市场瞬息万变，未来前景莫测使企业不敢轻易选择公允价值模式。

（二）公允价值不易获得且应用成本高。公允价值模式下，企业需要在每个资产负债表日根据投资性房地产的公允价值对账面价值进行调整，因此企业在每个会计期末都要对投资性房地产的公允价值进行确定。我国房地产市场发展较晚，市场体系还不健全，许多地方还不存在活跃的房地产交易市场，难以从活跃市场取得公允价值。在此情况下，企业就需要聘请专业的评估机构对投资性房地产进行评估并出具评估报告，支付一笔不小的评估费用。

（三）公允价值模式会造成企业资产和利润的大幅波动。公允价值模式下，企业要在每个资产负债表日根据投资性房地产的公允价值对账面价值进行调整，当房地产市场价值大幅增加时，投资性房地产公允价值增加，从而使企业的资产和利润大幅增加；当房地产市场价值大幅降低时，投资性房地产公允价值降低，从而使企业的资产和利润大幅降低。公允价值模式下，房地产市场行情将会造成企业资产和利润的大幅波动，这种变化超过了管理层的控制能力，增加了企业财务状况和经营业绩的不稳定性，也违背了企业想要传达企业业绩平稳增长的初衷。

四、优化投资性房地产公允价值模式应用的建议

（一）调整准则导向，鼓励公允价值。尽管我国的会计准则对投资性房地产的计量提供了成本模式和公允价值模式两种选择，但准则在公允价值模式的应用上规定了若干条较为严格的限制条件，且一旦运用了公允价值计量模式将再不能转为成本模式，从准则导向来看，会计准则更为鼓励成本模式。我国会计准则的编制充分考虑了我国的国情，怀揣着较为谨慎的态度无可厚非，但条条严苛的限制条件非常不利于公允价值模式的应用及推广。公允价值模式更加符合会计信息的质量要求，我国应该引导和鼓励企业运用公允价值模式对投资性房地产进行计量，争取早日实现与国际趋同，编制符合国际标准的高质量的财务报告。

（二） 建立活跃的房地产交易市场。运用投资性房地产公允价值模式的条件之一是拥有活跃的房地产交易市场，并且只有从完全竞争的市场中获得的公允价值才是可靠的。然而我国的房地产市场发展较晚，市场体系还不完善，要想促进公允价值模式在投资性房地产中的推广和应用，政府需要积极建立健康发展的房地产市场，通过信息技术构建房地产交易系统，利用网络平台进行交易和监管，另外督促房管部门定期对本辖区的房地产信息参数进行汇总披露，为企业运用公允价值模式提供参考依据。

（三）完善房地产评估制度。很多地区还没有活跃的房地产交易市场，企业无法从活跃市场中获得投资性房地产的公允价值，因此，很多企业聘请评估机构对投资性房地产进行评估，采用评估价格作为投资性房地产的公允价值。公允价值模式的推广应用离不开评估制度的发展和完善。相关部门应不断制定、完善资产评估制度，对资产评估的程序、方法等作出详细可操作的规定。同时，政府部门应对专业评估机构的设立和运营等进行严格的监管，严格把握准入制度，只有拥有相关资质、得到相关部门的认证才能开展业务，并定期对评估人员的资质和机构运营的合规性进行审查。（作者单位：天津财经大学）

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则.北京：经济科学出版社，2006.

[2]曹晓雪，湛丹妮，杨阳.上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用研究.财会月刊，2011.

[3]邓英飞.谈投资性房地产公允价值模式应用存在的问题.财会月刊，2011.

[4]张甜.公允价值模式在投资性房地产中的应用研究.厦门：厦门大学，2014.

[5]程竞.投资性房地产公允价值计量应用情况研究.财会研究，2015.