住房反向抵押贷款可行性研究

姜学军， 范世豪

（东北财经大学金融学院，辽宁大连 116025）

0 引 言

随着老龄化社会的到来，我国正面临着日益严重的养老危机，如何满足老年人的生存和生活需求已经成为重大社会问题。虽然我国政府已采取了多项措施，但由于人口基数大、老化速度快、未富先老，养老问题的解决仍存在诸多困难。利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是国外解决这方面问题颇为有效的途径，其中反向抵押贷款就是一个可行的选择。

1 住房反向抵押贷款的现实意义

住房反向抵押贷款是以房养老的一种实践模式，其核心是利用房屋产权来交换现金，具体是指一定年龄的老年人，以其拥有的产权房做抵押，向银行贷款消费，同时保留居住权并以房产为限来偿还贷款的融资方式［1］。在我国推行住房反向抵押贷款，无论从宏观还是微观上看，都有着重要的现实意义。

1.1 有效弥补社会保障缺口，进一步创新养老方式

目前，我国面临着严峻的老龄化问题，虽然实施的一系列养老制度已经取得了一定成就，但是养老保障体系的覆盖率依然低下［2］。劳动和社会保障部的统计数据表明，我国养老金缺口20年后将达到7.2万亿元。因此，实现养老方式的创新，拓展养老资金筹集渠道十分急迫和必要。住房反向抵押贷款的出现正是对我国传统养老方式的有效补充，通过住房反向抵押贷款这一方式，把固化在老人住房上的资产提前释放出来，有助于实现老年人的自我养老。这将在一定程度上降低老年人对我国养老保险和医疗保险的依存度，从而减轻国家的财政压力。

1.2 拓展商业银行业务范围，创造新的利润增长点

住房反向抵押贷款业务的开展拓宽了银行贷款业务范围，相比于普通的贷款业务，住房反向抵押贷款业务“分期支付，一期偿还”的特性决定了它的高利率性，使银行可以通过住房反向抵押贷款业务获得高额利润。同时，商业银行拓宽了自己的客户资源，这为银行提供了潜在的利润增长空间［3］。

1.3 缓解子女赡养压力

老年客户办理住房反向抵押贷款后，商业银行将定期给老年客户发放养老贷款，让老年人实施自我养老。这种方式不仅能够提高老年人的生活水平，还有利于减少老年人对子女的经济依赖，缓解子女的赡养压力。

1.4 有助于维护社会稳定，构建和谐社会

以房养老改变了老年人生活理念，提高了老年人的生活质量，改善了老年人居住环境，使老年人的晚年生活变得更加充实、更加惬意，进而降低了社会冲突的发生率并且维护了社会稳定，从根本上保证了社会弱势群体的生活质量，为构建和谐社会奠定了基础。

2 住房反向抵押贷款在我国的发展优势

2.1 亟待缓解的养老压力是动力

我国长期的计划生育政策造成了家庭规模微型化，“421”结构的家庭不断涌现，这在缓解人口压力的同时也导致了许多社会问题的出现。如老年人养老费用的大幅度增加，养老所需要的医疗、卫生、养老金等出现的巨大资金缺口，越来越紧缺的社会资源给养老带来了巨大的压力［4］。与此同时，在经济发展的大背景下，许多年轻人选择离开家乡独立创业，使得人口流动加剧，出现了大量“空巢老人”。据统计，我国老龄人口中有50%是空巢老人。巨大的养老压力急需一个崭新的养老方式来缓解，这种客观环境使住房反向抵押贷款在我国的实施成为可能。

2.2 房产的可交易性是基础

1998年我国停止了住房实物分配，开始了以实现住房商品化、社会化为目标的住房改革，此次改革，放开了商品房产权转移限制，创造了房产交易空间，交易数量逐年上涨，根据国家统计局的数据，2012年我国商品房销售面积达到1.12亿m2。我国2001－2012年度商品房总销售面积以及住宅销售面积走势图［5］如图1所示。

图1 2001－2012年度商品房总销售面积以及住宅销售面积走势图

可以看出，继2001－2007年我国住宅销售面积涨势凶猛、2008年出现下滑后，2009－2012年又进入了第二轮发展期，商品房和住宅销售的面积均呈现较为强劲的上升趋势。到2012年底，我国城镇居民家庭自有住房率达到86.94%，这其中50.3%的家庭拥有商品房或原有私房，其他36.64%的家庭拥有房改私房。2005－2012年我国住宅销售套数、住宅施工、竣工面积以及人均住宅面积的统计数据见表1［6］。

表1 2005－2012年我国住宅销售套数、住宅施工、竣工面积以及人均住宅面积

我国成套住宅销售套数由2005年的423.5万套增加到2012年的944.6万套，年平均涨幅为15.4%。同一时期，城镇住宅施工面积由16.7亿m2增加到51.7亿m2，年平均涨幅为26.2%；城镇住宅竣工面积由6.6亿m2增加到10.7亿m2，年平均涨幅为7.8%；个人住宅面积由27.8m2增加到32.91m2，年平均涨幅为2.3%。这些数据表明，目前我国的房产交易市场具有较大潜力，为住房反向抵押贷款提供了有效的市场供给。

具有房屋产权资格是申请人申请反向住房抵押贷款的必要条件，而住房制度改革带来的居民住宅数量的上升为反向抵押贷款制度在我国的推广奠定了基础。

2.3 金融市场的迅速发展是支持

从央行公布的2013年度金融机构信贷收支统计结果可以知道，2013年我国金融机构存在着比较大的存贷款差额，2013年12月这个差额为324 885.4亿元。不过，这种因巨大存贷差所形成的资金闲余却恰好能够满足开展住房反向抵押贷款的资金需求。除了雄厚的资金实力，银行业多年的房地产贷款经验也有利于贷款风险的防范。与此同时，我国保险业蓬勃发展，根据中国保监会数据，2013年保费收入达到1.72万亿元，同比增长了11.2%，截至2013年末，我国保险公司总资产达到了8.29万亿元［7］。由此，保险公司巨额的保费收入与其雄厚的资金实力使其具备进行反向抵押贷款的条件。在经验方面，保险公司在与养老相关的保险产品的开发和定价、对投保人寿命的预期方面经验都很丰富，这些经验为我国顺利开展反向抵押贷款奠定了良好基础，对反向抵押贷款的推介和普及有着丰富的借鉴意义和实践意义。同时，金融市场的快速发展也进一步提高了金融机构特别是房产中介机构的专业水平，房产中介机构在保险、资产评估方面的技术日益专业化。随着金融市场的逐渐成熟，这些进步必将为住房反向抵押贷款在我国的长足发展提供强劲的技术支持。2013年我国金融机构存贷差额［8］见表2。

表2 2013年我国金融机构存贷差额 亿元

2.4 居民生活理念的变化是前提

随着我国居民受教育程度水平的提升，我国老年居民的生活理念和态度也逐渐地改变，开始摆脱从前保守、封建的生活习惯和生活方式，注重消费的自主性，在生活质量上，已经不是单方面满足物质上的需求，而是精神上的支持和丰富，越来越多的中老年人积极参与到健身、娱乐等活动中来提升自己的生活质量，久而久之这些群体退休后微薄的养老金将无法满足他们对于较高生活质量的追求，这就为住房反向抵押贷款在我国的推广奠定了基础。同时，随着生活理念的更新，越来越多的老年人希望过上独立的养老生活，不愿意和子女共同居住。同时年轻子女也不愿意依赖父母，更希望自力更生。住房反向抵押贷款这种新型的贷款模式将老年人的房产转化为供老年人养老的现金，能够更好地适应当代老年人及其子女的全新生活理念。因此，这种符合我国国情和现实的养老贷款模式可以逐步地被大众所接受并应用。

2.5 法制的完善是不可或缺的外部环境

随着相关政策和法律的不断出台和完善，反向抵押贷款的推广具备了具有说服力的法律依据。随着《土地法》、《城市房地产管理法》等有关法律的制订和出台，我国土地使用产权的转让、抵押、拍卖业即将走向合规合法化，这为以房地产可交易为前提的住房反向抵押贷款的实施提供了法律依据。而遗产税这个争论已久的话题，恰恰与反向抵押贷款可以很好地结合，通过其实现合法避税，从而减少所缴纳的税款，减轻负担。虽然这些法律政策并不是为推广反向抵押贷款而专门出台的，但对于反向抵押贷款的推广可以起到一定的推动作用。

3 住房反向抵押贷款发展现状

虽然住房反向抵押贷款模式具有很多优势，但是其在我国的发展现状并不理想。许多机构都提出过类似“以房养老”的业务，效果都不尽如人意。2011年10月，中信银行拟定了具体实施方案，还专门推出了“信福年华”借记卡及其附属的养老金融服务，成为了我国第一家开展此项业务的商业银行。此项贷款要求年满55周岁并且拥有两套住房以上的老年客户本人或其子女将房产抵押给银行以获取贷款，贷款时限在10年以内，贷款利率为6.5%，获得的养老贷款总额不超过房产评估价值的70%，银行每月发放不超过5万元的养老贷款。贷款到期后，老年客户还可以通过归还本息赎回房产。虽然这项业务已经推出很久，却无人问津。随后，兴业银行、招商银行以及宁波银行等多家银行也陆续推出了该项业务，效果都不尽如人意。

据各银行的管理部门人员反馈，传统观念是制约这项业务发展的最大障碍，贷款的利息过高是影响申办率的另一障碍，缺乏吸引老年客户的条款也是阻碍这项业务发展的一个原因。为了改变此状，必须将重点放在转变老年客户传统观念、贷款利息以及设置优惠条款上。其实，这些机构的住房反向抵押贷款业务没能很好地开展与其不当的推广策略不无关系。一些好的推广策略可以让这项业务开展起来更加顺利，激发老年客户的办理热情。

4 商业银行推广策略

4.1 依托养老信用卡，换一种方式营销

住房反向抵押贷款是专门为60周岁以上的老年人设计的一种让老人先消费，后还款的贷款方式，这种贷款方式与信用卡的融资模式相吻合。为了让更多的老年人接受以房养老的新观念，银行可以从信用卡切入，设计出与住房反向抵押贷款相关的信用卡，将住房反向抵押贷款作为对老年客户办理信用卡的一个补充。

为了方便老年客户，银行可以建立起与这种信用卡相关联的两个账户，一个是房产价值账户，这个账户实时记录贷款老人的房屋价值评估数据，这个账户不设提现功能，只设置查询功能，这样贷款老人可以实时查看自己的房屋价值。另一个是老年人可以透支的养老账户，这与传统的每月定额给老人发放养老金的模式不同，银行不限定每月具体透支额度，但要设定一个月度透支额度上限和年度透支额度上限并实行联动透支额度管理，即如本月未达到透支额度上限，下个月可以累积透支额度，但是全年的透支额度必须在年度透支额度上限之内。最终，按老年人的总额度核算本金、利息。通过这种方式，老年人对于养老金的使用方式可以变得更灵活，反向抵押贷款也更加透明、灵活，易于被老年人接受。

4.2 设立银行专柜、开展“世代金融”服务

养儿防老在中国人思想中可谓根深蒂固，大部分老年人都不愿意把自己辛苦赚钱买到的房子抵押出去养老。在他们看来，养房防老不能替代养儿防老。一方面，老年人担心社会舆论对子女的压力，如果自己申请了以房养老，其子女不免要承受社会舆论压力；另一方面，考虑到自己去世后儿女的生活保障问题。在中国，绝大多数老年人都想在自己去世后为后代留下可观的遗产，如果老年人参与了以房养老，相当于剥夺了子女对房子的继承权，这与中国家庭财产继承的传统思想很难融合［9］。

为了应对这个问题，银行不妨换一个角度，将营销对象由老年人转变为老年客户的子女。目前我国多数银行推出的以房养老相关的贷款项目都是设定一个贷款年限，贷款到期时，如果老人或其子女可以还清本息总额的话，被抵押房屋仍可归老人及其子女所有，并不是所有的反向抵押贷款都会将被抵押房产收回。从这个角度来看，反向抵押贷款有助于解决421家庭结构中青年子女们资金暂时短缺问题。而且现在的中青年人思想更加开放，更容易接受新鲜事物，在面对新鲜事物时更愿意尝试。所以，银行可以将反向抵押贷款的重点营销对象定位这些中青年子女客户，这样由银行直接向具有传统观念的老年人直接营销的模式转变为“银行－老年人子女－老年人”的营销模式，这种将老年人子女作为中间桥梁的间接营销方式其成功率应更高。

除了营销模式的转变外，银行通过老年人子女这个桥梁成功将贷款营销出去的另一种方式是提供附加在老年人贷款项目中惠及老年人子女的“世代金融”增值服务，这种服务的设置可以因银行而异，大体思路是银行在帮助老人办理住房反向抵押贷款后，规定其独生子女可以享受住房抵押贷款的利息优惠，或者是在该银行办理其它相关金融服务的免手续费服务等。推广初级阶段，在保证利润的前提下，银行可以提供个性化的定制服务，尽量满足老年客户对于办理相关贷款后惠及其子女的相关条款，以打开反向抵押贷款市场，争取占有更多的市场空间。

4.3 抓住宣传要点，加大宣传力度

任何新事物的发展都需要一个良好的实施氛围，金融机构应该通过各种渠道来宣传以房养老，使老年人了解以房养老的利益所在，并积极指导老年客户了解具体操作流程。现在多家银行都开设了社区银行，这就为银行宣传以房养老提供了一个良好平台。银行一定要加大宣传力度，通过宣传展板、宣传晚会等活动让以房养老概念深入人心，让社区居民充分了解这项贷款的意义所在。制定一个好的宣传方案对于产品营销而言意义重大，而一个好的宣传点会让营销活动达到事半功倍的效果。

对于住房反向抵押贷款而言，宣传要点应该集中在两点：一是必须让客户充分了解这种贷款模式；二是应以遗产税为切入点，大力宣传以房养老的避税作用。

4.4 设置亲民条款，推出差异化产品

住房反向抵押贷款在我国没有得到推广，也与其苛刻的申请条件以及过高的利率有关。中信银行曾经尝试推出过反向抵押贷款的具体条件有，年龄在55岁以上，其名下至少有两套房产，房龄不超过20年，抵押期限最长10年，利率在现行贷款利率基础上再上浮30%。其它一些银行推出的相近产品，申请条件也大同小异。尽管这与我国经济大环境有关，需要有关部门从国家层面进一步规范顶层设计，统筹布局，健全担保机构、资产评估机构以及信用系统，为银行金融机构开展以房养老业务创造更为有利的环境，以促使银行机构降低以房养老贷款申请门槛。但是，贷款银行的一些具有实践意义的变动措施，也可以在一定程度上缓解这种尴尬局面。

首先，在反向抵押贷款申请要求及其产品设计方面，银行不应该采取单一的格式化要求，应该兼顾不同年龄段、不同身体状况的老年客户推出适应其自身的差异化产品，这样能够使反向抵押贷款的适应范围更广泛，在实际操作层面上也更具有可行性。如在申请要求上，银行可以将年龄段划分为55～65岁，以及65岁以上两个年龄段。在55～65岁年龄段的老人中，再将其按照工作收入、子女就业状况、自身健康状况等因素划分为不同等级，制定不同的申请要求，对于那些退休金数额较高、子女职业稳定、自身健康状况良好的申请人可以适当放宽申请要求，以使这一部分老年人符合申请条件、以扩充客户适用范围。当然，这就要求银行发放贷款前的前期审查工作要尽量细致，在条件允许的情况下，工作单位审核、子女就业状况审核尽可能地采取实地访问的形式，以确保申请人上报的情况属实。

其次，在贷款用途上，银行可以推出多样化产品以吸引老年人。随着金融理财观念的不断加深，我国居民对于金融产品的投资热情逐渐高涨。资金流量表中住户部门金融交易资金运用情况［10］见表3。

表3 2005－2011年住户部门金融交易资金运用情况 元

由表3可以看出，2005－2011年开始我国住户部门的金融交易资金运用量由近30 000亿元增长到了2011年的近74 000亿元，仅7年间，金融交易资金运用额就增长了147.1%，涨势迅猛。虽然2012和2013年的数据还没有公布，但是这7年间的金融交易方面的资金运用量的快速增长已经能够很好地说明我国居民对于金融投资的热衷。而随着我国老龄化的加剧，这些居民中老年人所占比重的逐渐上升，可以推测，我国老龄居民对于金融产品投资的兴趣也很高。华龙网财经在线的理财产品数据显示，截至2013年10月18日，6家商业银行共发行6款重阳节专属理财产品，所有产品的募集规模都超过预期。有鉴于此，银行可以允许一定比例的养老金用于银行收益较稳健的理财产品上。银行在综合权衡本行理财产品的收益风险后，定期为老年人推荐适合其投资的收益稳定风险较小的理财产品，贷款老人可以根据自身意愿选择。通过这种方式，银行的理财产品得以推广，同时，也在一定程度上弥补了反向抵押贷款利息较高的现实。可见，将理财与贷款结合起来，能够激发老年人的贷款申请热情，这在反向抵押贷款推广的初期，可为银行获得更多的老年人。

［1］ 韩再.住房反向抵押贷款运作机制［M］.北京：中国金融出版社，2014：31-32.

［2］ 姜学军，何山.探析住房公积金中心向政策性金融的转变［J］.长春工业大学学报：自然科学版，2012，33（6）：743-747.

［3］ 刘嘉伟.老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款［J］.中国金融，2005（12）：43-44.

［4］ 胡舒立.中国2013关键问题［M］.北京：线装书局，2013：99-105.

［5］ 国家统计局.中国统计年鉴2013［R］.2013：5-34.

［6］ 国家统计局.中国统计年鉴2013［R］.2013：11-31.

［7］ 中国保监会.2013年保险统计数据报告［R］.2013.

［8］ 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2013年第四季度）［R］.2013.

［9］ 孟晓苏.反向抵押贷款：完善养老保障制度的良方［J］.银行保险，2006（11）：16-17.

［10］ 中国人民银行.中国人民银行年报2012［R］.2012.