嘉粤：一个城市龙头的没落轨迹

文│魏凯

嘉粤：一个城市龙头的没落轨迹

文│魏凯

起家于广东湛江的嘉粤集团，在近年来倒掉的开发企业中，可能是基础最好、也曾一度被认为成长性不错的地方龙头房企。在希望通过规模发展让企业更上一个台阶的路上，成长型企业所要遭遇的困难，几乎都在嘉粤身上体现了出来。

湛江龙头的没落

6月6日，信达地产公布了关于嘉粤集团有限公司等34家公司破产重整涉及收购房地产项目及债务重组事项的《合作框架协议》，顺利的话，信达地产将以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属五家房地产公司的100%股权。而嘉粤集团这一老牌的湛江最大的房企，由此退场。

面对错综复杂的债务关系，在过去的一年半中，所有相关方经历了数轮谈判博弈才最终落局。作为湛江地产行业的绝对龙头，嘉粤的没落曾在业界引发极大震动，其与关联34家公司的破产重整案涉及金额之巨，债务关系之复杂，也创下当地之最，全国范围内亦属罕见。

为何这一区域行业龙头会倒在2012年的末尾？嘉粤集团的没落路径，向世人展现了成长型房企发展路径上的经典“败北”链条：前期过度扩张—政策收紧银行抽贷—借助民间高息资本—政策放开无望—市场进一步恶化—增加持有型物业导致资金流动性降低—资金链断裂。

嘉粤这个基础不错、曾一度被认为成长性不错的湛江龙头房企，倒在了“一块钱当三块钱花”的规模扩张路上。成长型企业所要遭遇的困难，几乎都在嘉粤身上体现出来。

在这个链条中，嘉粤集团犯了所有这个阶段企业该犯的错：对政策与市场报以幻想，继而影响到决策，依然延续以往的扩张态势，同时决策者个人的感情因素决定了一个持有型物业的投资，随后因自有资金不足以支撑贷款风险，资金链破裂，债权人上门。

成立于2000年的嘉粤集团，在湛江经营超过12年，资产总值合计约50.30亿元。下设16家全资子公司，关联企业34家，在当地开发了十余个住宅和商业楼盘，本身就是本土最大的房地产企业，又因运作地标性建筑君豪酒店更是令其声名鹊起。

这34家关联企业均由嘉粤集团的创始人朱兴明或直接或间接的控制。2012年11月21日，嘉粤集团及其关联企业共同向湛江市中级人民法院申请破产重整。经审核，确认债权人资格333户，确认债权金额为61.19亿元。2012年12月 12日起正式启动重整程序。

朱兴明控制的这些企业，主要经营范围包括房地产开发、建筑工程施工、酒店管理与经营、生产销售建筑材料、融资担保等，拥有房地产开发装饰承包一级资质，注册资本合计为9.311亿元，目前有员工约3150人。旗下资产主要包括湛江市君豪酒店，百合雅居、汇景豪庭、汇景蓝湾、骊雅居等房地产项目以及广州市、湛江市部分商住地块等。

信达地产此次收购的五家房地产公司，共拥有广州、湛江两地共六宗土地资产。用地性质包括商业、工业及金融用地，规划计容建筑面积合计约113万平方米。这些土地资产的评估价格为22.35亿元。

虽然嘉粤集团远未到资不抵债的程度，但因为涉及到的债权人多，“怕出事”，2012年11月，朱兴明向政府提出保护申请。随后，政府派出工作小组，湛江市中级人民法院作为受理法院，出具《决定书》，指定广东国邦律师事务所、广东粤海律师事务所、广东中正会计师事务所等六家公司组成共同管理人。

在嘉粤集团破产重整一案中，企业称向民间借贷约10亿元，其月利率高达5分、1角甚至3角，一年上亿元的利息是压倒嘉粤集团的那根“稻草”。

理想与现实

在嘉粤集团官方网站的首页，有一段2010年为庆祝集团成立10周年而拍摄的短片。从不愿意露面的朱兴明在短片中满怀欣喜的描述嘉粤集团的未来：走出湛江，走出广东，走向全国。

朱兴明是湛江市坡头区人，2000年，朱兴明创办了一家建筑工程公司，2002开始进入房地产开发行业。与同期进入这个行业的湛江老乡不同，很多同行企业的老板是文化程度不高的“包工头”出身，而朱兴明于1991年毕业于华南理工大学建筑学专业，从事房地产业，不仅科班出身，而且专业对口。同行普遍对他的评价是：人缘很好，有理想有冲劲。

“建一家酒店，成为优质的家族资产；同时得到鲁班奖，实现建筑人的梦想。”这个“双赢”的设想，朱兴明不止一次向朋友提及。2009年，这个想法成为现实。在湛江星级酒店云集的乐山大道，带有强烈个人意愿的君豪酒店开工。

据一位债权人回忆，在第一次债权人会议上，朱兴明曾在私底下与朋友抱怨，是因为君豪酒店把自己“害惨了”。在他看来，就是因为该项目高达近20亿元的投入而将嘉粤集团的资金链彻底断裂。

嘉粤集团拟开发的嘉骏广场，位于湛江市东山大道，地理位置极其优越，原计划要建成一个物业类型众多，配套设施完善的高档综合性社区和湛江市地标级建筑

君豪酒店

2011年9月29日，君豪酒店正式开业，2012年，朱兴明的君豪酒店如愿获得了鲁班奖。为了酒店开业，朱兴明付出的是近20亿元的投入，其中有80%是利息，也就是说，投资酒店的资金基本是通过银行贷款和民间拆借而来。

一位在台湾有多年5星级酒店运营经验的老板参观君豪酒店之后，说君豪的造价完全可以建两座五星级酒店。朱兴明对此的回应是：“我想打造一个白金五星级酒店，在粤西地区第一的酒店。我在这个项目上也确实花了很多心血。”嘉豪集团工作人员说，在建酒店的过程中，几乎每一块砖朱兴明都亲自挑选，到后期对装修材料和内饰的选择，他也极其苛刻。

事后回顾起来，朱兴明非常懊悔，他承认：“战略有远有近，投资有大有小，不应该在这个时候做这个项目。”

朱兴明所说的“这个时候”，指的是因2010年的“国十一条”之后被认为是史上最严厉的调控年。当时的政策通过土地、信贷、税收、行政监督等多种手段来抑制房价上涨，一套组合拳下来，市场低迷了一年多。

令嘉粤集团最难受的是，在1年时间内，银行减掉嘉粤集团的贷款数额将近10亿元。而酒店的资金回收又太慢，这给他和他的企业带来了极大的压力。目前君豪酒店平均入住率达50%，这一入住率与当地的很多高端酒店相比靠前。但按一般经验，五星级酒店的入住率需达到75%才能实现盈利。

嘉粤集团过去主要的收入绝大部分来自于住宅的销售，少量的商业地产，酒店业态这是第一次涉足。政策收紧与市场的低迷，让住宅的销售回款远低于预期。在之前的发展过程中，嘉粤集团本来就已经扩张较快，在广州、湛江买地耗费了大量资本，其中银行贷款居多。

令朱兴明没想到的是，持续了近一年时间后，政策却始终没有松绑的迹象，银行的信贷进一步收紧。随着一批贷款到期，银行开始下达催款通知，“说过段时间再贷出来，所以我就借朋友的高利贷还了到期款，但银行却没办法按时和按数再贷给我。一拖再拖，利滚利，到2012年10月就很难撑下去了。”朱兴明说。

2011年年初，朱兴明还专门去北京参加一个经济政策的培训班，当时还问起一位经济学家对整个宏观经济、调控政策以及房地产行业的看法，得到的回答是“不超过10个月会变好”，与自己的判断差不多。在朱兴明看来，根据以往的经验，调控从来没持续超过10个月时间。从北京回到湛江之后，朱兴明信心满满。按照当时的设想，住宅的销售会开始好转，资金开始回笼，大部分利息可以覆盖，进而开始还本。到2011年年底的时候，基本能将债务解决，来年酒店开业，再花一年时间让经营走上正轨之后，发展重心开始转向广州市场。2015年之前，要将总部搬迁至广州，正式开始启动全国化战略。

全面危机

在2008年金融危机，企业界普遍寻求“自保”的局面下，嘉粤集团却在逆势扩张。2009年信贷政策放松，市场行情开始转好，嘉粤集团在湛江开发的楼盘销售情况都很好，资金回收也快。正是在近乎疯狂的市场环境下，朱兴明投入的项目越来越多，“一个楼盘接一个楼盘，项目从没停过。”

嘉粤集团的业务在这几年不仅在区域上得到拓展，业务本身也从最初的建筑、房地产开发拓展至混凝土生产和销售、建筑建材生产与销售、装修、物业管理等领域。

逆势扩张带来的甜头让朱兴明忽略了市场的脆弱性。在接受记者采访时他也总结称，对国家政策把握不准是他战略上出现差错的原因。

其实他何止是对政策把握不准。据本刊调查了解，湛江外来人口极少，虽然前几年钢铁等大项目进入，但在现代化、自动化的条件下，吸纳就业人口的能力有限，湛江城市人口主要还是随着经济的发展而自然增长。即便市场没有因政策的调整而步入下行，经过前几年爆发式的供应湛江本身的房地产需求已所剩无几。

世联行的一份报告指出：相对于一线城市，湛江房地产市场还处在一个较为初级的阶段。市场有几个明显特征：开发主体单一，缺乏充分、自由的市场竞争；总体属于一个总价敏感的市场；成交量释放不足，相对于整个城市的人口基数，无论是成交面积还是成交套数，均显偏小。

对比上述市场状况，嘉粤集团的高杠杆扩张无疑早已将企业置于极其危险的境地。在2009～2011年间，嘉粤集团先后开发了湛江、广州共4个项目，同时在土地市场发力，获得了嘉骏广场、广州白云区东平路、炭步镇、大运家园项、坡头龙王围、麻章等多块土地，企业自有资金和部分销售回款基本都押在了土地上，这还不包括占用资金量庞大的君豪酒店项目。

嘉粤集团前期积累的资金主要来自卖住宅，正在开发的和一些已入市销售的项目，主要的开发资金来源于银行贷款，当这部分资金去偿还银行跟民间借贷高息时，企业资金储备风险较高，市场抵抗能力差。因政策收紧导致资金流紧张后，嘉粤集团开始转向信托、民间借贷等高成本融资。根据嘉粤集团财务人员介绍，嘉粤集团民间借贷共约10亿元，而破产管理人初步审核的数据显示，民间借贷累计金额达29亿元。

嘉粤集团也曾希望通过高周转来加快资金回笼，比如2011年圣诞节开盘的汇景蓝湾，起步价为每平方米2580元，均价约每平方米3500元，户型面积61～170平方米不等。与其每平方米2727元的成本价相比，该项目几乎是赔本销售，截至去年10月，该项目仍有30%左右的房源未售出。

嘉粤目前处境的根源是开发商过于深入商业地产与销售资金回收缓慢导致的结果，而导火线就是民间贷款，高利息与商业地产项目投资超过开发商的承担能力，招来破产恶果。

一位业内人士判断，资金链破裂和企业的经营策略有关系，嘉粤的资金情况只适合住宅滚动开发，不适合商业地产开发，原因是其自有资金比例过低，企业资金实力很薄弱很有限，一旦开发大型项目资金容易断裂，因为没有更多的自有资金去补血。而且湛江作为三四线城市，购买力并不旺盛，商业项目开发成本过高，资金回笼时间过长。

因扩张过快，嘉粤同样出现因人才储备不足，使得企业管理混乱。朱兴明家族中有不少人在集团内担任要职。朱兴明提及此次的教训之一即认为团队管理出现了问题，造成管理资金损失以及项目投产的时间不准确。他也承认嘉粤有家族企业的通病，认为企业在团队建设以及人才引进的规划方面很欠缺。