浅谈房地产行业税收筹划风险的控制

保淑英

摘要：税收筹划对于现代房地产企业来说，已经占据着其财务管理活动的重要一环。实现企业利润合法化与利润最大化是税收筹划最主要和最直接的目标。然而在企业制定和施行税收筹划策略的同时，其背后潜藏的风险也是巨大的；税收筹划在现实中比较常见的风险有下列几点：税收政策方面的风险，法律方面的风险，房地产行业之间和财务方面的风险。所以对房地产企业来说，准确理解税法和相关政策，彻底摸清企业自身及行业之间的筹划风险，建立健全会计审核制度和监督体系，制定具有综合性的合理税收筹划方案，才能使企业得到最大的收益的同时，负担最小的风险。

关键词：房地产行业 税收筹划 风险 控制

一、前言

税收筹划在目前政府对房地产市场严格调控、不断加强楼市管控措施、对房地产行业严密监管的大环境下，已经成为房地产行业实现收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐渐成为房地产行业企业财务管理的一个核心环节。然而，房地产行业的税收筹划也要在与国家税法和政策不相冲突的前提下，达到合理合法的避税目的。在房地产行业通过税收筹划获取巨大收益的同时，企业要面临的各种风险和压力也随之大大地增加。所以，房地产行业必须认真细致做好以下工作：对税收筹划可能发生的各种风险进行深入和专业的分析，全面理解相关法律和政策要义，制定出有效防范风险发生的应对措施，切实地执行税收筹划方案并进行严格监督，最大限度防止风险的发生。

二、税收筹划的概念

“税收筹划”又称“合理避税”。税收筹划的概念最初由1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案产生，经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税（TaxSavings）的经济利益”。税收筹划作为一门学科，主要由税务管理学、财务管理学、会计学等多门学科组成。由于目前世界各国市场经济的发展程度不同，税收筹划这门学科在资本主义发达国家已经发展成熟，而我国还处在税收筹划学习和运用的初级阶段。

三、房地产行业存在的税收筹划风险

企业在进行税收筹划的时候，由于可能触犯国家相关法律和政策，也可能导致企业经营陷入各种困境而存在风险。

（一）税收政策风险

税收政策风险主要是税收筹划方案与国家税收政策之间的冲突，导致房地产行业难以完成税收筹划。房地产行业在我国市场经济中占有重要地位，但是由于近几年房价的迅速飙升，中央和地方各级政府开始对房地产行业进行严格调控，税收政策将对房地产企业产生巨大影响。由于我国市场经济发展尚不成熟，出现了规章和税收规范数量要多于法律法规的现象，税收法令和政策不够透明。随着我国市场经济的发展，税收制度的不断完善，经济环境的快速变化，政策也会发生改变，这就导致先前制定的税收筹划方案与税收政策不同步，致使税收筹划方案难以或者无法执行。这是房地产行业时常会遇到的问题，税收筹划与税收政策就存在时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。

（二）法律风险

在国内，税收筹划业务尚未成熟，它不具有持久的合法性，会随着国家的房地产政策产生变化；并且房地产企业实行的税收筹划究竟有没有违法，取决于国家的具体法律和规定。一旦企业在制定税收筹划方案的时候，相关人员对现行法律和政策的理解与其真实要义之间存在误差，那么这种误差就会成为房地产企业税收筹划的法律风险。然而，税收筹划的目的就是要合理合法地避税，如果房地产企业对税收法令理解存在偏差，那么就可能导致税收筹划变成违法的逃税行为或者税收筹划方案无法执行，由此会给企业的正常发展造成严重影响。

（三）行业之间的风险和财务风险

国内房地产行业的发展与经济发展有着密不可分的关系，因此会受到社会经济多方面的影响。影响社会经济发展有诸多方面的因素，具有相当的复杂性，从而房地产行业之间就存在许多复杂和相互的影响。那么房地产企业在制定税收筹划时候对行业也产生潜在的影响。

房地产行业运转通常需要非常庞大的资金支持，这就容易受到资金短缺的威胁。然而通常房地产企业大部分资金是通过融资或者贷款筹到的。因此房地产企业投入的资金越多，其税收筹划所获得的效益就可能越大，但是房地产企业要面临的资金风险也会大大增加。

（四）企业经营风险

房地产行业经营的不是单一的项目，行业内各个企业之间的经营项目也不会完全相同，因此，企业税收筹划方案详细规划的项目也是多种多样的。在项目经营多样化的行业中，房地产企业的经营必定需要面对各种各样的不确定因素，这样就必然存在着多种经营风险。如果不对操作作出合理的规范，那么定制的税收筹划方案可能就不合理，那么也就不能实现真正的合理避税，反而还会增加筹划风险。同时，如果没有合理控制实施税收筹划投入的成本，盲目进行税收筹划，势必会造成企业经营成本的增加，从而可能导致企业经营项目的失败。

四、房地产行业税收筹划风险的控制措施

对房地产行业税收筹划进行风险控制，就要在制定税收筹划方案之前，首先要充分考虑到可能会出现的各种风险，并且要制定合理有效的防范措施，尽可能减小风险。应针对可能发生的不同风险，制定不同的控制措施，主要可以从以下几个方面进行风险应对：

（一）深入了解税筹划的风险

房地产企业在制定税收筹划方案之前，不仅要熟悉企业经营管理和财务管理的操作流程。还要对现行相关法律和政策进行深入了解，并且要及时掌握市场变化和各级政府对该房地产行业的政策趋势。要全面地了解税收筹划存在的风险，以及风险带来的后果，而且要树立风险防范意识，这样才能使企业实现收益最大化及风险最小化。

（二）税收筹划要与税法和政策同步

税法与房地产相关政策起着调整房地产行业发展的作用，它实现政府对房地产行业的监管和调控，保证行业的健康稳定发展。因此，房地产企业在制定税收筹划方案的时候要全面深入理解税法和相关政策的相关规定，做出不同的缴税方案，并根据具体情况进行优化选择，最终作出最全面最合理合法的的税收筹划决策。然而，税法和相关政策会随着市场环境的改变而变化，所以房地产企业在制定和执行税收筹划方案的时候，要密切留意税法和相关政策的变化，及时修改完善方案，及时调整方案的实施，使税收筹划与税法和政策同步。

（三）建立健全会计核算制度

健全的会计核算制度是企业实施税收筹划的基础，而且它自身的真实性，完整性和合法性将会直接影响企业税收筹划能否有效实现合理合法的避税。对于整个企业经营的过程，财务部门的会计核算工作始终贯穿其中，这些会计核算记录为纳税提供依据，也同样为税收筹划的实施提供前提和基础，财务部门的会计核算工作是否能提供准确的数据关系到谁税收筹划能否实现，以及能否规避风险。要严格对财务人员进行岗前培训，制定会计核算工作的细化标准和复核制度，制定相关工作的奖惩标准。

（四）确保税收筹划方案具有兼顾全局的综合性

税收筹划决策关系到企业生产、经营、投资、理财、营销、管理等所有活动，具有整体影响作用。只有满足特定的条件，税收筹划才能成功。因为税收筹划不是某种单独的个税筹划，而是企业一项整体的系统工程，它涉及各种项目和多种税种，如：基建，采购，销售和营业税，城建税，土地增值税，所得税等等；因此税收筹划不能单单看某一方面税收的减少，更应该看到整体税费的降低，和企业整体效益。如果专注于某一个方面的税费减免，而忽略企业整体税务成本的变化，就会导致企业的持久发展受到影响。因此，房地产行业税收筹划必须具有综合性才能确保企业的长远发展。

五、结束语

税收筹划能给企业带来很大的经济利益，但是其背后潜在的风险也不能忽视。房地产企业应重点深刻理解相关法律和政策，充分掌握税收筹划存在的风险，合理制定筹划方案，严格落实严格监督，不断完善，才能真正控制税收筹划给企业带来的风险。

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