不同时期利率调控对房地产业的影响

2014-03-21陶沙

淮南师范学院学报 2014年1期

陶沙

（淮北师范大学数学科学学院，安徽淮北 235000）

2013年2月20日，国务院召开常务会议，发布了旨在抑制投资投机性购房的“国五条”，其中提高二套房贷首付比例、提高贷款利率、出售二手商品住房按照差价的20%征收个税等措施的提出，将房地产价格再度推上舆论的风口浪尖。房价直接关系到百姓的基本生活，甚至关系到了社会稳定。已经泡沫化的中国房地产又该何去何从，怎样的调控手段才能真正控制住房价的不断上涨，成为了社会各界关注和热议的话题。

1998-2009年，房地产开发投资对我国经济增长的年贡献率平均为10.4%，金融危机爆发后的2009年，更是高达19.4%。国家统计局公布的数据显示：在过去的十年中，全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，10年上涨143%，年均递增10.3%。作为一线城市的代表，上海涨幅最大，达到500%，香港涨幅最小，为161%，北京为365%，广州为261%，深圳为233%。

导致中国房价十年间持续上涨的因素究竟是什么，目前社会上形成了几种主流观点，有认为城市化进程以及住房条件期待改善的居民增加了住房的刚性需求说、认为目前房屋供给和需求不均衡以及保障房建设不完善的供需不均衡说、认为流动性过剩及由此引发的通货膨胀导致了房地产价格上涨的流动性过剩说、认为地方政府捂地惜售维持GDP增长并推高土地价格的GDP政绩说等。这些说法都不无道理，而每种观点中提到的因素无疑都对住房价格的上涨起到了重要的推动作用。针对这些不同的涨价因素，政府主要从限购政策，税收政策，信贷政策等各方面加强对房地产市场的调控。

一、宏观调控中的信贷政策

自2003年起，为保证房地产市场的健康发展，杜绝房地产泡沫破灭可能对经济发展造成的负面冲击，政府开始干预房地产市场，利用各种政策手段控制房价。但行业泡沫日益明显，房价节节攀升，并出现了“越调控越涨价”的尴尬局面。

房地产业作为典型的资本密集型产业，整个生产环节都需占用大量资金，由于开发商自有资金有限，故而对银行信贷有极强的依赖性，这就使得货币政策成为政府调控房地产业的有力武器。“加息”开始频繁地出现在政府调控政策中，利率的调整导致房地产价格波动，波动的房地产价格又会促使央行进一步优化利率政策，达到抑制房地产过热的效果。

加息是指中央银行提高利息的行为，目的在于提高商业银行的借贷成本，进而提高市场的借贷利息。对于开发商来说提高了融资成本，对于贷款购房者来说增加了还贷压力，对于房地产业投资者来说压缩了利润空间。加息可以有效地缓解通胀压力，收紧流动性，挤出房地产业的泡沫，不失为一种有效的调控手段。

二、美国的利率政策对房地产的影响

美联储从2004年6月30日起，经过17次加息，每次加息0.25个百分点，将联邦基金利率从1%调整到5.25%。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转为低迷，直到次债危机全面爆发。美联储再次启用了利率工具，从2007年9月18日至2008年3月18日降息6次，将联邦基金利率从5.25%调整到2.25%。

不难看出，美国政府采取的是逆周期的调控措施，也就是在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策来抑制，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策来刺激。这与我国政府采取的调控思路是一致的，但为何我国在房地产业繁荣的情况下进行加息仍然不能阻止房价上涨的步伐呢？这是值得探讨的问题。

三、我国各时期不同的信贷调控手段

图1所示的是2002年至2012年期间我国存贷款基准利率的走势。2002年至2007年存贷利率双双上涨，第一次下调出现在2008年9月16日，在连续五次下调后，2009年起存贷利率再次同步上调。现根据利率升降变化将2003年至今分为三个阶段，结合不同阶段北京各区房屋均价的变动，探讨利率政策对房地产市场究竟有何影响。

图1 2002年至2012年我国存贷款基准利率的走势

（一）时期一：2003年至2007年

2003年8月，房地产业被定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，我国房地产业进入了快速发展时期，投资增长迅猛带动房价飞涨。

2004年10月，央行宣布一年期存、贷款基准利率上调0.27个百分点。2006年4月，央行宣布各档次贷款利率均上调0.27个百分点。2006年8月，一年期存、贷款基准利率均上调0.27个百分点，其他档次利率随之上调。

2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日和12月21日，央行连续进行了6次加息，并10次提高存款准备金率。虽然每次都是微调，但最主要的目的是给消费者带来心理压力，旨在抑制房地产市场投资过热。

历史上陈仲子实有其人，按通常说法是战国时期著名的思想家、隐士。剧中，陈仲子不愿与俗世合流而辟兄别母，只因其认为吃住都是得自兄长的俸禄，而俸禄是取自民脂民膏；他把自己在大旱天里好不容易汲满的一坛水全部分给相邻并绝食三日，只因是自己“捷足先登，抢先一步”，而他认为“人世间争名夺利，全在那捷足先登”；他拒绝了楚国拜相的请求，只因认为自己隐居一隅，“实指望埋名晦迹，不意竟成了沽名钓誉之捷径”；他归家探母误食他人奉承当大官的兄长的肥鹅，不惜呕清肠胃，只因认为“受馈不义，食之伤廉”。

北京市内城四区——丰台区、海淀区、通州区、朝阳区的房屋均价，2003年分别为5600、4300、4200、2300和 3900；2007年时分别为 27000、11000、13000、8100和 13000，上涨幅度分别为382%，156%，209%，252%和348%。

中国加入WTO后，经济市场由原来的半封闭变得开放，更多外资的注入以及全球制造业向我国的转移，流动性过剩加剧了人民币升值的压力。虽然这时期政府实行稳健的货币政策来控制信贷规模，并通过紧缩银根来抑制房地产业过热问题，但实际上调控效果并不明显，房地产市场规模仍然保持快速增长态势，房屋销售价格明显上涨。

（二）时期二：2008年至2009年

2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月22日，央行进行了五次连续降息，一年期存贷款基础利率累计下调2.16个百分点。

2009年6月22日银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，通知要求坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。

北京市内城四区——丰台区、海淀区、通州区、朝阳区的房屋均价，2008年分别为18000、9500、11000、6200和 11000；2009年时分别为 47000、25000、34000、19000和23800，虽然从07至08年均有下跌，但08至09年上涨幅度分别为161%，163%，209%，206%和116%。

2008年年初，在财政政策保持稳健的前提下，货币政策收紧。在调控和金融危机的双重影响下，房地产投资迅速减少，房地产企业存货资金周转困难，而且国外热钱纷纷撤出，房地产市场交易量下降显著，房价出现下降趋势，调控初显成效。但在全球经济不景气的大背景下，为了利用一片繁荣的房地产业保持GDP的稳定增长，政策再次松动。2009年广义货币供应已经接近30%，货币供应速度大大超过GDP的增速，通胀预期明显增强，再配合08年底出台的二手房营业税减免优惠政策，2009年的中国楼市迅速由年初时低迷的“试探性抄底”，反弹至年底的“恐慌性抢购”。另外，在宽松的信贷条件下，2009年全年的土地出让面积远远低于计划，导致土地供给不足，土地价格飞速飙升，这也从很大程度上助涨了房价。这让屡次调控后刚刚显现出的成效消失殆尽，房地产销售价格迅速止跌反弹。

（三）时期三：2010年至今

2010年10月20日和12月25日央行连续两次上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点。2011年2月9日、4月6日和7月7日，金融机构一年期存贷款基准利率每次分别上调0.25个百分点。2012年6月8日，金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点。

2009年底起，为了坚决遏制房地产价格过快上涨，国务院各部委陆续出台了各种调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市的政策，调控目标再次转向稳定房价。2010年国务院先后出台了“国四条”和号称史上最严厉的新“国十条”等措施。但是由于几年间调控政策始终摇摆不定，使得房地产市场在经历短暂的动荡调整后再度回暖，投资规模和房屋价格持续飙升。

四、我国信贷调控的有效性分析

2003年起的三个调控阶段中，在不同的经济环境背景下，央行均采取了利率手段对房地产市场进行调节。从十年的整体趋势来看，房地产投资仍然高速发展，房价上涨并没有得到有效抑制。

对于我国央行频繁使用的利率政策，许多学者都有各自的观点，房价与利率呈现何种关系的变动趋势还存在着理论和实证上的分歧。

陈新桥和许文超（2005）认为出于抑制通胀、放缓投资情形下的升息在短期内不会对房地产市场产生太大影响，但长期来看，升息将有利于平衡供求结构、稳定价格和提高房地产业的集中度。①陈新桥，许文超：《加息影响下的中国房地产》，《经济研究参考》2005年第2期。

叶檀（2007）认为利率上升对房地产影响主要包括两方面：一是牵涉经济基本面房价会继续上涨；二是按月还贷的工薪族的购房成本会成倍上升，收入增长赶不上利率增长的步伐。②叶檀：《加息对房贷影响最显著》，http://yetanblog.blog.163.com.

李京（2008）认为稳定房地产市场不仅需要各项紧缩性政策，更要灵活调剂房贷利率，不断进行房贷创新。③李京：《加息对房地产市场的影响》，《四川经济管理学院学报》2008年第2期。

徐枫（2010）认为楼市调控不断，利空频现，限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、房地产交易专项检查等政策连番出台，给开发商带来了不小的压力。④徐枫：《加息预期冲击房地产资金链，开发商看空四季度》，《经济参考报》2010年第4期。

事实上，利率主要通过控制银行存贷款成本来影响房地产开发规模与居民购房支出。利率的上升或下降会影响开发商的融资以及投资利润；而目前住房抵押贷款在购房者资金中占到近七成的比重，利率的调整对购房者来说明确地体现于月供的变化。在房屋价格方面，希望涨价的房地产开发商占据供给市场，明显比占据需求市场的购房者有主导权。

从短期看利率调控只能造成开发成本对消费者的转嫁，并不能够有效抑制房价上涨。但从长期来看，利率调整作为国家宏观货币政策的一部分，不单单只出现在房地产调控中，而同时作用于抑制过快的经济增长速度，稳定物价水平，巩固前一阶段经济发展的成果等方面。

之所以会出现与美国调控成效不同的结果，主要是由我国特殊的国情决定的。目前，我国资本市场处于不完全开放的情况，商业银行的资金杠杆率不高，短期内市场对利率不甚敏感，即利率工具对宏观经济调控效果表现出明显滞后性。虽然短期房价与利率变动无明显相关性，但配合其他已经或将要出台的调控措施，中长期房价与利率必然出现负相关性，会有效稳定房价。