淮南市房价上涨的影响因素研究

徐博

摘 要：近年来，随着我国经济的高速发展和城市化进程的加快，房价日益飙升，已超出了人们的承受范围。虽然国家已经出台了一系列调控政策，房价却一直高居不下。造成房价上涨的因素很多，本文以安徽省淮南市为例，从供给、需求和预期的视角来剖析房价上涨的原因。

关键词：淮南；房价；供给；需求；预期

一、引言

近年来，住房、医疗等支出在我國居民日常生活消费中所占比例日益增长，其中住房问题覆盖问题最广，已涉及到政治、经济等多个环节。全国性的房价快速上涨造成的社会问题及由此引发的争议不仅成为老百姓谈论的重点，更成为国家宏观调控的重点。2010年以来国务院先后多次加强房价调控，尽管如此据国家统计局最新数据显示截至2013年6月，与2012年同期相比，70个大中城市二手住宅价格上涨的占到67个。2013年第一季度，安徽省16个市商品房均价4817元/平方米，二手住房成交均价4043元/平方米，分别上涨10.6%和18.4%。

二、房地产价格走势现状

（一）我国总体房地产价格走势

1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍（复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。2013年8月1日，中国指数研究院发布了《2013年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，报告显示：2013年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价 格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%。2013年7月，百城住宅价格同比2012年7月上涨7.94%，连续第8个月上涨且涨幅比上月扩大0.54个百分点。

（二）淮南市房地产价格走势

2009年淮南市纳入合肥经济圈。作为合肥经济圈的典型城市，淮南市近几年来房价的变动一直紧随一线城市的趋势。

三、从供给、需求和预期剖析房价上升原因

（一）供给

地产是个暴利行业，但随着政府政策调控、拆迁越来越困难、地价越来越高，因此并没有导致开发商的大幅增多，所以供给曲线基本保持不变，稍微右移，供需平衡价格小幅下降。如图1。

（二）需求

随着中国城市化进程的发展，越来越多的农民工涌入城市，在城市扎根；再加上人们生活水平的提高，越来越多的青年男女对住房要求增加；以及一部分高收入者投资房产进行保值导致了需求量的急剧增加，从而使供小于求，需求曲线右移明显，房价上涨。如图2。

（三）预期

随着物价的不断上涨，高收入居民预期房价还会继续上涨，从而购买房产等待升值；中低收入家庭预期房价继续上涨从而借款或者贷款购房，以防价格上涨后无力承担房价；年青男女甚至在结婚前几年就开始分期付款抢房，从而又造成了需求曲线的继续右移，造成房价的进一步抬高。如图3。

四、结论

从图2、图3和图4中的供给和需求变动中不难发现，房价的不断攀升本质上是供给和需求的不断变化。需求的增长速度远远超出了供给的增加速度，使得均衡价格交点不断上移，房价不断升高。

五、解决方法

通过分析了解到造成房价上升的因素很多，但归根结底是供给和需求曲线的不断移动。因此要解决房价问题也需要从根源上做文章。本文提出以下解决方案：

其一：放缓城市现代化进程，逐步拆迁：很多城市为加快城市现代化进程实行大规模的旧城改造，从而使得被拆迁群体不得不加入买房大军，从而增加了需求。因此，在城市现代化进程当中应实事求是、稳中求进、逐步实现。

其二：加大经济适用房供给量：造成房价一路飙升的主要原因是供给量的不足，这使得房地产行业成为了卖方市场，甚至垄断市场。因此政府在宏观调控时应更多的考虑增加居民房供给量而不是一味打造商品房市场。

其三：加快新农村建设进程：随着城市就业岗位缺口增加，大量的农民工涌入城市，而在他们适应了城市的生活而又在收入增加的同时更愿意在城市生活，因而加快新农村建设，实现城乡一体化，改善农村居住环境也在一定程度上缓解了大量农民工在城市买房而带来的购房压力。

其四：完善购房政策：有些高收入家庭购买多套房产进行投资、保值，甚至有些商业巨鳄对房产进行炒作从而提高自身财富值，这些问题严重影响了经济秩序和社会秩序。因此政府应完善购房政策，能使房地产行业能在一个井然有序的环境下运行。（作者单位：安徽理工大学经济与管理学院）

参考文献：

[1] 陈冰瑶，荣立松，肖勇波。合肥经济圈城市租房市场形势与发展方向分析[J].合肥工业大学学报，2013（27）

[2] 何梦晓.从需求角度分析房价上涨原因及控制房价的对策[J].学术论坛，2013（08）