物权法中车库权属的判断标准

李晓东

摘 要：随着社会经济的发展，家庭私家汽车的数量不断增加，由此而引发的一系列关于汽车存放停靠以及小区车库权属纷争等问题。本文主要从车库的定义入手，着重分析车库的权属性质和判断标准，进而对车库权属的标准提出合理化得建议，并由此提出进一步研究的问题。

关键词：车库权属；判断标准；车库；权属

1.问题的提出

随着家庭车数量的增加和小区停放车库数量的日益不足，越来越不能满足人们对车库的个人需求，由此而引起的住宅小区内部车库的产权归属和矛盾纷争等问题。同时，住宅小区的车库所有权又容易与车库的买卖、租赁等问题联系在一起。另一方面，关于车库的界定权属，在实务界和理论界也一直存在着许多不同的争议。而我国的物权法对此的相关规定也不明晰，因此在现实生活中引发了更多的关于对此问题的探讨。

2.车库的定义

对于车库的定义，指包含于其所属的完整配套小区，具有专有独立的空间用来存放车辆的附属性建筑体。

小区车库是指建造于土地上以及居民住宅用地上的车库，不牵扯商业性用地、综合性用地和其他类型的车库。

上述学者都从車库的功能角度进行定义，突出了车库用于停放车辆的目的性和功能性。但只根据其定义难以对车库的归属做出准确的判断，因此需要进一步分析其权属性质。

3.车库的法律属性

就物业住宅小区的车库性质究竟是属于建筑物的专有部分还是共有部分，对于这个问题是探讨车库权属的一个前提条件。对此许多学者的观点并不一致，总结归纳主要有以下几点：

3.1 从建筑物区分所有权角度分析

赞同此种观点的学者认为，由于建筑物区分所有权包括成员权、共有权和专有权三部分。而物业小区内的停车位一般都是利用小区内的绿地道路或者是专门设置的，其设置增加了住宅小区内居住的固有用途，使其作为业主共有所有权的客体。因为在住宅小区内部，绿地、道路本来就是业主共同所有的，所以物业小区内的车库车位应为业主共有所有权客体的范畴。

3.2 从房屋所有权与土地使用权二者的关系分析

学者们从现有的法律法规中来探求二者的关系。根据我国的相关法律，可以看出，我国实际上是实行房随地走的转让模式。房屋所有权与土地使用权是密切不可分割的，房屋的建造依赖于一定的土地之上。没有土地使用权就没有房屋的所有权，而房屋所有权的让渡必然伴随着土地使用权的转移。

4.车库权属的判断标准

对于车库权属的判断标准，学者们从不同的角度对车库归属问题进行分析，在众多理论观点中，主要有一下几点代表性的学说：

4.1 业主共有说

根据物权法规定，占用业主共有的道路或者其它场所用来停靠车辆的车位，属于业主共有。车库的所有权应当属于业主共同所有，属于建筑物区分所有权人的共同所有财产。持这种观点的人认为车库作为小区内部建设的配套设施之一，是建筑物的配套辅助设施，应该归所有人共同所有、使用。

4.2 开发商所有说

此种观点认为，车库应该归开发商所有，开发商可以自由处分转让。依据独立的客体理论说，认为车库在小区的建筑物区划内形成了一种相对独立的空间范围，可以看作为区别于小区建筑住房的相对的独立物，因此就可以算做为开发商的独立财产，而不属于小区业主的从属财产。换句话说，其内容就是认为车库是独立于建筑物内部共有部分和专有部分的特定物，开发商基于建设、设计、开发等事实行为拥有了对车库的所有权。

4.3 公摊说

此种观点认为，在房屋销售买卖合同中预先将车库的面积拟为商品房共有面积从而由小区业主公摊，那么车库的所有权就理应归业主共有。如果在房屋销售买卖合同中没有约定哪些为公摊的面积，我们就应该根据车库附属设施的性质对其进行判断。

4.4 成本说

此种观点认为，如果车库的成本价格计算到出售商品房的整体价格中，车库就被认定为业主所有，其法律依据是我国商品房价格管理办法的相关规定。

4.5 约定归属说

我国物权法采取了这样的原则，在建筑区划内，用于停放汽车的车位以及车库归属，应该由当事人通过合同协议等方式订立。对其出售、出租等应纳入合同约束的范畴。目前大部分是采取此种学说观点对车库进行判断归属。

5.进一步研究的问题

综上所述，在住宅小区车库的确权问题上，学者们各有见解。通过对车库的权属及其判断标准的研究，有助于明晰车库权属，对解决车库权属不清、争议纠纷以及对于研究车库权属的其他问题具有理论指导意义。对于车库权属的判断标准首先要遵循满足小区业主的整体利益，以整个小区的公共利益优先。在明确了权利主体后，允许当事人就所享有的物权自主进行交易，平等协商，使小区内车库能更好的发挥其经济效益功能。（作者单位：兰州大学）

参考文献：

[1] 韩秀贞.小区车位、车库权属问题的探讨—从明晰权属、有效利用所有权出发《法治在线》华东政法大学2000 42 51-52

[2] 高宇涵 论车库的权利归属 西南政法大学 2009.04.10

[3] 梅夏英、王亚西：“论高层建筑物的车库归属”，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》，2006年第4期，第400页