浅析房地产企业土地增值税筹划办法

张运贤

浅析房地产企业土地增值税筹划办法

张运贤

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产企业的税负中，土地增值税占有较大的比例，是影响企业收益最主要的税种之一，对其进行合理的筹划能够有效降低企业税收成本，对促进企业的发展具有重大的现实意义。本文主要从巧妙运用扣除项目、控制增值率、合理运用税收优惠政策等论述土地增值税的主要筹划办法。

房地产企业；土地增值税；筹划办法

一、纳税筹划原则

纳税筹划是在法律允许的范围内，合理的规划涉税行为，使企业能够有效的减轻税收的负担，以达到增加企业经济效益的目标。具体在设计纳税筹划中需要坚特以下原则：第一，合法性原则。纳税筹划是一种合法的行为。一些企业经常会采用一些违法的手段逃避纳税，这实际上是偷税行为，严重损害了国家的利益，我们应该自觉抵制这种“纳税筹划”。第二，成本效益原则。纳税筹划是基于企业整体的效益的，经过有效纳税筹划可进一步减轻企业的负担，在筹划之后的所增加的成本小于筹划效益。如果单纯的考虑将土地增值税降低，从而增加其他税种负担，或仅减轻当前的税负，但会使以后的税负加重。这些并不是十分有效的纳税筹划的方式，纳税筹划应始终坚持成本效益原则，这样才能够制定出更有效的方案。

二、房地产企业土地增值税筹划办法

土地增值税经过合理的筹划能够降低企业的税收成本是当下房地产企业非常关注的问题。在土地增值税中，计税的重要依据是增值额，就是转让收入减除税法规定的扣除项目后余额。由于土地增值税的税率是采用超率累进税率，这样就可以从土地增值税的税率本身特点和税收相关的优惠政策等放线去考虑，从而降低企业税负。

1.结合税收政策合理增加扣除项目金额，从而降低增值额，控制增值率

⑴房地产企业在账务处理过程中，应合理归集开发成本、期间费用

由于房地产企业有相当一些部门及人员直接参与现场工程管理，按成本分配原则，如工程部、开发部人员工资福利费、差旅费、办公费、劳动保护费等人员的各项支出应计入开发成本-开发间接费用，从而增加开发成本发生额；在为取得土地使用权的过程中缴纳的契税、土地使用税，以及办理有关手续按国家统一规定缴纳的有关登记费、过户手续费等均可计入开发成本-土地购置费，而不按其他企业的账务处理方法计入期间费用或税金及附加中，从而增加开发成本发生额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计扣除20%的扣除。因此，通过合理的账务处理增加开发成本，以便在土地增值税清算时进行有效扣除，并符合加计扣除20%的规定，最大限度的增加扣除项目金额，使增值率控制在较低区间内，适用较低的税率，以达到节税目的。

⑵通过合理方式增加开发成本，从而降低增值额

随着房地产市场快速发展，房地产企业都以一个小区作为开发单位，由于现代业主对居住环境及质量要求越来越高，小区的配套设施越来越完善，房地产企业可通过适当加大对小区的绿化、景观支出；建造方便小区业主的居委会和派出所用房、物业管理用房、文体场馆、幼儿园等公共设施。这些支出既可以提高整个小区的居住品质，同时又增加了开发成本，降低了增值额，从而节约了税收支出。当然，必须满足节约的税收远大于增加的成本，即成本效益原则。

⑶利用财务费用扣除方法，合理选择房地产开发费用扣除方法

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出的扣除方法有两种，第一种，利息支出能够计算分摊并可提供金融机构证明，不超过商业银行同期贷款利率的利息可据实扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除；另一种，利息支出不能计算分摊或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除；若企业负债融资较多，时间较长，利息支出金额大，企业应选择利息据实扣除，其他房地产费用按5%计算扣除；若企业主要依靠自有资本，负债融资较少，企业可选择第二种计算扣除方法。通过合理的筹划，选择最有利的扣除方法达到减税的目的。

2.通过合理的定价，降低增值额，控制增值率

一般企业都是通过提高产品销售价格来赚取更多的利润，房地产企业也如此，但土地增值税主要采用的是四级超率累进税率，随着增值率的提高，需缴纳税款大幅增加，有可能出现提高的价格不足以缴纳土地增值税的的情况，由于土地增值税税率的特殊性，因此，房地产企业在进行定价时，应进行合理比较收入的增减与需缴纳的土地增值税多少，选择最合理的定价。

3.合理拆分或合并不同增值率房产，降低增值额，控制增值率

房地产企业开发周期较长，近几年来随着房价的不断上涨，开发成本相对稳定，因此，房产的增值额及增值率也由低往高，房地产企业可通合理筹划，按不同增值率分别计算土地增值税有利，还是通过合并不同增值率的房产计算土地增值税有利，从中选择最有利方案。

4.充分利用减免税优惠政策,以达到免税的目的

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业在建造普通标准住宅并能单独核算，增值额较少，增值率在20%附近，结合前面所述增加开发成本的方法，通过合理增加开发成本，使增值率控制在低于20%的起征点以内，满足免税的规定，从而大大的降低企业的税负。

三、结语

税收伴随着企业发展，由于税收的无偿性特点决定税收是一种净支出，因此，税收成为影响企业经营成本的重要因素，合理的纳税筹划能够有效降低企业税收成本，减少纳税支出，增强企业的投资、经营管理水平，从而提高企业经济效益，这本身就是一种节约经营成本的有效方法，对增强企业的竞争力，促进企业的发展具有重大的现实意义。

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（作者单位：三明福泰隆兴房地产有限公司）