农村居民私有住宅买卖的效力分析——以宅基地使用权流转为视角

霍明善

(北辰区人民检察院，天津 300420)

农村居民私有住宅买卖的效力分析
——以宅基地使用权流转为视角

霍明善

(北辰区人民检察院，天津 300420)

在社会主义新农村建设和农村城市化建设进程中，过去农村居民间曾经原本自愿、公平的房屋买卖，由于违反了《合同法》和《土地管理法》的相关规定，使得原先签订的合同瞬间失去了效力，这不仅由此引发了大量的诉讼，而且也为法院的裁判活动带来难题。基于农村居民私有房屋流转的立法现状和实践基础，对农村居民私有房屋买卖的效力认定可以适当突破“房地一体”规则约束，运用公平原则和公序良俗，将宅基地和房屋分别处理，使复杂问题简单化。

农村居民私有住宅;宅基地;无效合同;公平原则

近几年来，随着社会经济的进步和新农村建设的深入发展，尤其是城乡一体化进程的加快，因于旧村改造以及政府的引导，有条件的农民大量向城镇转移，这就必然引起农村居民私有住宅的买卖发生。由于我国农村土地登记制度尚不完备，而且我国农村还基本处于熟人社会，家庭的重要财产变动不必经公示也可依非制度的方式令利益相关人知晓，因此对承载房屋的宅基地使用权登记、流转往往被忽略，不知道宅基地使用权是否可以买卖。凡此种种，为宅基地的非法买卖和超标多占者提供了可乘之机，也为日后判别房屋买卖合同是否有效埋下了隐患。

一、农村居民私有住宅买卖的效力认定

合同在效力上可分为有效合同和无效合同。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第五十五条、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九条规定，有效合同是指意思表示真实，合同内容不违反法律和社会公共利益。无效合同是指其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。①王利明、王轶编著:《合同法教程》，中共中央党校出版社，2002年11月第1版，P97．农村村民签订的房屋买卖合同，从表象上看买卖的只是农民私有住宅，然而由于宅基地使用权随房屋一并转移，因此，如果一旦违反国家对于宅基地使用权转移的规定，必将导致合同的无效。

宅基地，是指农村村民依法享有占有、使用，并依法建造住宅及其附属设施的集体所有的土地。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它是指自然人 (主要是农村村民)依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有房屋及附属设施的权利。②江平主编:《中华人民共和国物权法》，中国政法大学出版社，2007年3月第1版，P198．

宅基地属于农村居民的基本生活资料。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，所以，宅基地使用权具有以下特征:

1，宅基地使用权的取得主要是采取审批的方式无偿取得;

2，宅基地使用权的主体只能是作为集体经济组织成员的农民;

3，宅基地使用权的流转具有严格限制，只能被继承或者随房屋所有权一起在本集体经济组织内部流转;

4，宅基地使用权没有使用期限限制;

5，宅基地使用权不经登记也可设立，主要用途是建造住宅及其附属设施。①刘莘、王达主编:《房地产行政登记理论与实务》，中国建材工业出版社，2008年4月第1版，P245．

享有宅基地使用权的只能是集体经济组织成员，必要时须经村民资格审查。宅基地的初始取得依据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第六十二条第三款规定:须由村民个人申请，经乡 (镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

我国的《土地管理法》和《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)对宅基地使用权的流转有严格的限制。

1，受让人只能是本集体经济组织成员，如果是本集体组织以外人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。

2，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民转让 (出卖)后，再申请宅基地的，不予批准。

3，受让人宅基地的面积不得过省、自治区、直辖市规定的标准，否则不得受让。

法律之所以这样规定，这是由于作为集体经济组织成员，农村村民自愿地将其土地等生产和生活资料转移给集体经济组织，进而建立起了我国农村土地的集体所有制。如果不加限制地任其流转，势必瓦解集体组织，使农村村民的根本利益受到侵害，进而难以保障集体经济组织的财产利益和集体组织的稳定。

在现实案例中，几乎不存在单独出让宅基地的现象，导致宅基地的出让都是基于买卖房屋行为的发生而发生的。出让宅基地的情况主要有以下几种:第一是自己有多处住宅，包括原始申请取得和继承取得，以及随房屋合法以及不合法受让的。第二是原始申请时通过各种不正当方法多占的。第三是由于在城镇买房急需用钱而主动放弃农村住宅的。由于许多地方对宅基地的管理不规范，宅基地使用权的变动又并不采登记生效主义，故而在有些地方农村村民拥有多处宅基地的现象较为普遍。另外是少许由于生活所迫卖大买小的。受让者主要包括:第一是急需房屋居住的。由于有些地方实际上已经停止宅基地的审批，儿女急需住房成家。第二是外来人员购房后想借此落户。第三是城里人购买后作为休闲场所。第四是为改善居住条件以小换大。第五是不排除个别的投机行为。

在农村尤其是在《土地管理法》公布施行前，买卖房屋不像公房交易那么规范，须经相关管理机构的评估、审核、登记等程序。实际上就是买卖双方在第三人的见证下协议完成。即使在《土地管理法》公布施行后，多数农村组织对宅基地的管理掌握的也并不十分严格，当转让双方到主管部门办理过户 (流转、变更登记)手续，被告知依法不能过户时，但受让方考虑的是实际使用，双方自愿交易，又有合同约束，也就不刻意计较是否过户。而主管部门没有深一层考虑受让方是否是本集体经济组织成员和受让方的宅基地使用面积是否超标。由于疏于管理和把关不严，无疑为日后的纠纷埋下了隐患。

毋庸讳言，由于我国涉及宅基地问题的法律立法施行相对滞后，加之主管部门由于某种原因(如公建拆迁、旧村改造等)暂停办理变更登记或怠于管理，使得民间不经登记过户私下非法转让宅基地使用权的现象在一些地方普遍存在。

从近几年审理的农村农民私有住宅买卖合同纠纷的案件来看。客观地讲，如果没有小城镇建设和旧村改造的出现，民间这一不经登记过户私下非法转让宅基地使用权的现象由于受买卖双方真实意思表示，自愿订立和公序良俗的约束，一般会相安无事。正是由于有了小城镇建设和旧村改造这一行为，政府或开发商给予的房屋拆迁补偿款远远超过原来出售房屋时的价款，从而使原出让者感到吃亏而反悔，触动了其心目中固有的公平原则，也引发了原来签订的买卖合同是否有效的问题。依据《土地管理法》和《物权法》对宅基地使用权的相关规定提起民事诉讼，请求法院确认合同无效。法院受理此类案件后，均依照《合同法》第五十二条 (五)规定，确定无效。毋庸置疑，在农村私有住宅买卖中，签订的合同是双方平等自愿、真实意思的表示，然而却违反了《合同法》第五十二条 (五)规定，最终被判定无效。

二、认定农村居民私有住宅买卖无效的弊端分析

对于这种涉及宅基地使用权房屋买卖无效的合同，如果简单地予以撤销，不仅对受让者在事实上显得极不公平，而且也有悖于公平原则和公序良俗。

在司法实践中，有的法官在审理此类纠纷案件时，往往采取两种形式。一种是完全无效主义，即引用《合同法》第五十二条 (五)项和第五十八条之规定予以判决，人为地使行为回归到原始状态，相互返还款物。另一种是部分有效主义，即引用合同法第五十六条和第五十七条之规定，但却无法明确双方责任的大小，只是笼统地对损失较大的一方予以适当的补偿。

从近两年发生的此类案件来看，原告均为房屋的出让方。而导致他们起诉的动机很简单，因为当初出让的价款很低，而在旧村拆迁改造时，随着时间推移和物价上涨等因素，原有房屋升值很大，政府或开发商给予的拆迁补偿款相应很高，是原价款的几倍，甚至十几倍。由于利益的诱惑，使得原出让方无疑昧着良心反悔。起诉的理由一般有两个:一是转让行为违法。即以宅基地使用权不准买卖或不能转移给非本集体经济组织以外人员为由，请求法院确认合同因违法无效。此类案件以受让方为非本集体经济组织以外人员居多。二是无权处分。即以房屋属于夫妻共同财产，一方出让时未征得另一方同意，或者以宅基地使用权主体为父母，实际使用房屋的儿女出让时没有征得父母同意。在一些宅基地使用权主体为妻子，丈夫出让时未征得妻子同意 (小城镇建设的村镇一般为城乡结合部，大多女方为本村村民，男方为非农业人员)，以无权处分为由，请求法院确认合同因违法无效。此类案件以受让方为本集体经济组织人员，由于主管部门因某种原因暂停办理变更登记尚未过户的居多。

原告方的上述两种理由乍看起来合理充分，但实际上都经不起推敲。第一，出让者在签订合同时对于违法行为不管是否明知，都应属于自身的过错。况且《土地法》是1999年才公布施行的，而有的合同签订时间远远早于《土地法》公布施行前。第二，在农村父母将自己名下的房屋“分”给自己的子女居住，属于多年以来的习俗，因我国农村还基本处于熟人社会，家庭的重要财产变动不必经公示也可依非制度的方式令利益相关人知晓，又因父母在世，做儿女的出于对老人的孝顺，不愿办理变更登记，或怠于办理。谁是房屋的真正所有人彼此心照不宣、心知肚明。如原告某村李某某诉李某、张某某房屋买卖合同纠纷案。李某某与李某系父子关系，与张某某系本村邻居。李某某1987年取得建房使用证后建房，1990年“分”给李某居住。2002年李某以李某某的名义签订协议，将房屋以4．6万元的价款卖给张某某，但未办理相应的变更登记。2007年该房屋因旧村改造拆迁。因拆迁补偿款远远超过原价款，因此李某某以李某无权代理为由，请求法院确认合同无效。而以房屋属于夫妻共有财产，一方无权处分，或宅基地使用权人为夫妻一方，另一方与受让方签订的转让协议属于无权代理行为为由的，则更不能自圆其说。如某村王某某诉孙某某和第三人刘某某房屋买卖纠纷案。王某某与刘某某系夫妻关系，孙某某(系非农业人员)自2003年租住于王某某与刘某某的后院，2004年刘某某与孙某某签订合同，以6．7万元的价款将登记在王某某名下的后院房屋卖给孙某某。2007年该村改造时，王某某自称方得知刘某某将夫妻共有房屋卖给了孙某某，请求法院确认合同无效。其间王某某与刘某某夫妻一直居住在前院房屋。上述二案应属于明显的表见代理行为，但由于不动产转移适用公示原则，宅基地使用权不准买卖或不能转移给非本集体经济组织以外人员，法院一般依法确认合同无效。

这种判决从法律角度看合法有据，无懈可击，然而却有悖于公平原则和公序良俗。《民法通则》第四条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公平原则，是指在民事活动中以利益均衡作为价值判断标准，用来衡量民事主体之间的物质利益关系，确定民事主体的民事权力义务及民事责任承担等。公平原则亦是一条法律适用原则，即当民法规范缺乏规定时，可以根据公平原则来设立、变更和终止民事法律关系。公平原则还是一条司法原则，即法官的司法判决要做到公平合理，当法律缺乏规定时，应根据公平原则作出合理的判决。①李仁玉主编:《民法学总论》，中共中央党校出版社，1999年3月第1版，P31．

公平原则也是公序良俗法律化的升华。公序良俗是指公认的社会秩序和良好的社会习俗，是民间调整人与人之间社会关系的道德行为准则。

三、完善农村居民私有住宅买卖效力认定的建议

对于此类案件的审理，法院之所以确认合同无效，依据“房地一体”规则和《合同法》第五十二条 (五)项规定。其实，任何事物都具有其普遍性和特殊性。结合目前此类案件争议的焦点、签订合同双方原始意图以及实际现状，不妨特殊情况作特殊处理，大胆突破“房地一体”规则约束，运用公平原则和公序良俗，将宅基地和房屋分离，复杂问题简单化。即判定合同无效，买卖有效，宅基地由集体收回。这一做法，有其法律、事实和时机基础。

第一有其法律基础和事实基础。首先《合同法》第五十二条 (五)项规定，违法的合同无效。其次《合同法》第五十六条又规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。从所能接触到的此类案件发现，合同的标的都是宅基地上的建筑物房屋，双方均未约定和涉及宅基地使用权这一概念。由此可以得出这样的结论，转让双方，尤其是出让方无论懂不懂法律，还是窥避法律，彼此心照不宣，其本意就是转让房屋。更有些案件的出让者甚至直截了当的表明，无论将来政府对宅基地怎样处分，对买卖房屋的协议不得反悔。这无疑是对合同的部分特别约定。依此推定合同部分有效，并不违背法律本意。

其实违背“房地一体”规则的房屋买卖在现实中亦不乏范例。比如对于具有鉴赏和收藏价值的古建筑，买方买到后拆下建筑材料易地重建的绝非个案 (当然不能违反文物保护法的有关规定)。再如，受让人买入破旧房屋后，拆除重建，如果简单确认合同无效，彼此返还，亦违背公平和公序良俗。

第二有其时机条件。其一，所谓的“房地一体”规则，是建立在房屋不能拆移基础上的。而事实上此类案件诉争的房屋都是即将、正在或已经拆除的房屋。其二，政府或开发商支付给被拆迁户的是房屋拆迁补偿款，而非征地费、土地出让费等关于土地方面的补偿。

此外基于宅基地使用权的性质所决定。虽然宅基地使用权无期限限制，但不能把这一模糊的概念简单、片面地理解为只是长期地使用下去。其实恰恰相反，所谓的无期限限制恰恰是其期限可长可短，使用期限以使用者实际需要为标准。犹如开展某项活动，规则规定无年龄限制一样，不论年龄大小，只要你愿意就可以参加。宅基地使用权期限这一模糊无限期概念，其实是受一个相对清晰的条件制约的，这个条件就是宅基地的占用、使用者实际需要。违反法规转让宅基地的行为，实际是一种宅基地使用权相对消灭的过程，这是因为宅基地作为农村居民的基本生活资料，宅基地使用权属于福利性质的无偿取得，非法转让宅基地行为，表明使用者实际不再需要，这实际上也就是宅基地使用权期限的上限。既然使用者实际上不再需要和宅基地使用权不经登记也可设立，那么这一非法转让的宅基地实际上是处于一种游离状态。由于宅基地使用权非经登记也可取得，那么将这种处于游离状态的宅基地收归集体所有，也可不经登记。

这种收回行为并不违背我国“房地一体”规则，在这里要探讨的只是那些涉及旧村改造、拆迁的宅基地使用权问题，即宅基地使用权趋于消灭的问题。对于没有涉及这一问题，非法使用的宅基地，由于考虑属于历史遗留的问题，主管部门仍然在采取默许存在。

对于此类棘手案件，大多数法官感到非常挠头，生怕处理不好引发连锁反应 (因此类诉讼属于伴随旧村改造新产生的一类比较特殊的案件，就此发生上访、群访时有发生)，因此有的基层法庭采取暂不受理或延缓受理等消极态度。而有的法官在审理这类案件时在灵活发挥自由裁量权的基础上，充分利用公平原则，一般采取调解结案，对调解不成的，在确认合同无效的前提下，对拆迁补偿款依据合同法第五十八条按双方责任的大小分配责任，一般照顾受让方。与其说是判决，其实无异于照顾出让方情绪的一种调解。例如一件类似上述王某某诉被告孙某某和第三人刘某某的房屋买卖纠纷案，法官在确认合同无效后，将房屋升值补偿款的80%判与了受让方，判决后双方均较满意，未上诉。该判决不仅有法有据，而且充分体现了民法的公平原则和公序良俗，达到了法律效果和社会效果的统一，也为今后审理类似案件积累了经验，提供了具有较强参考价值的判例。

对于新生的民事纠纷案件，不能以简单、生硬的相关法律规定作为唯一的评判标准，应充分考虑案件的实际情况。要充分兼顾道德调整的特殊效果，以人为本，使案件的裁判既达到案结事了，又有利于社会的稳定和和谐社会的构建。

(责任编辑 梁晋云)

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1672—6057(2014)02－55－04

2014－02－27

霍明善，男，天津市北辰区人民检察院民行检察科检察员，主要从事检察工作。