房地产开发企业参建公共租赁住房的利益驱动及阻碍因素

李德智，汤 磊，肖 婵

（东南大学 土木工程学院，江苏 南京210096）

根据我国“十二五规划纲要”等政策文件，公共租赁住房（简称公租房）是我国保障性住房的发展方向和主力军，建设规模大、任务重，产生的财政压力促使各级政府强调引导和鼓励社会力量参建公租房。国内许多学者已从多方面探索社会资本参建公租房的可能性，包括定性分析房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险［1］，探讨公私合营模式（PPP）和房地产信托投资基金等融资模式在公租房建设中的应用［2-4］，分析央企参建保障性住房建设的可持续路径［5］。此外，部分国外学者从私人部门角度研究采用合伙经营模式参建廉租房的阻碍因素［6］，分析PPP模式供应保障性住房时政府干预的影响［7］，探究住房合作社解决低收入人群住房问题的潜力［8］。但是，国内外对于如何吸引房地产开发企业参建公租房缺乏足够研究，尚不清楚房地产开发企业参建公租房的利益驱动和阻碍因素。

同时，随着近年来我国房地产市场宏观调控力度的持续加大，商品住宅市场逐步疲软，聚焦商品住宅的传统房地产开发企业的战略转型势在必行。面对利国利民、规模庞大、收益稳定的公租房项目，具有丰富住宅开发经验和市场敏感度的房地产开发企业，成为我国目前最有可能参建公租房的社会资本，如万科已经通过广州万汇楼项目探索公租房的盈利模式。此外，房地产咨询公司是房地产开发企业的智囊团，其市场研判是很多房地产开发企业战略转型的依据。本文拟在对房地产开发企业和房地产咨询公司问卷调查的基础上，提炼出房地产开发企业参建公租房的利益驱动和阻碍因素，进而提出相应的政策建议。

一、分析方法

（一）问卷调查

问卷除被访者基本信息外，主要包括直接利益驱动、间接利益驱动和阻碍因素等三部分。其中，直接利益驱动利用合理投资回报率、合理投资回收期以及月租金占市场租金的百分比等三个指标来反映，间接利益驱动和阻碍因素指标通过对资深房地产开发企业管理人员的深度访谈并借鉴文献［1］等相关研究成果而得（见表1）。通过电子邮件和邮寄等方式，向万科、中海、栖霞建设等房地产开发企业和世联地产等房地产咨询公司发放问卷100份，收回51份问卷，其中44份有效，33份来自房地产开发企业、11份来自于房地产咨询公司。

（二）众数和离散系数

众数是一组数据在其统计分布上具有明显集中趋势点的数值，代表数据的一般水平，可以表征被访者普遍看重的房地产开发企业参建公租房的利益驱动和阻碍因素。

离散系数又称变异系数，可用以衡量一组数据的离散程度，可表征被访者对房地产开发企业参建公租房利益驱动和阻碍因素判断的不一致程度，其计算公式为：

δ值越大，离散程度越大，表明被访者的判断差别很大，大于0.25就可以考虑剔除［9］。

表1 间接利益驱动和阻碍因素

（三）重要程度指数

为衡量被访者对房地产开发企业参建公租房利益驱动和阻碍因素的相对重要程度判断，计算各项指标的重要程度指数（Degree of Importance，DOI）为：

式中：DOIi为第i项指标的重要程度指数值；Nij为问卷中对第i项指标判断为“j”级的反馈人数，其中j为1-5的打分结果；N为返回的问卷总数。

二、分析结果

（一）直接利益驱动

从合理投资回报率、合理投资回收期以及月租金占市场租金的百分比等三个方面调查房地产开发企业对参建公租房的直接利益诉求，结果如表2所示。其中，合理投资回报率的1-5分别为3%以下、3%-5%、5%-8%、8%-10%、10%以上，合理投资回收期的1-5分别为5年以内、5-10年、10-15年、15-20年、20年以上，月租金占市场租金的百分比的1-5分别为30%以下、30%-50%、50%-60%、60%-80%、80%-100%。

表2 房地产开发企业参建公租房的直接利益驱动

由表2可知，大多房地产开发企业认定其参与公租房的合理投资回报率为5%-8%左右，合理投资回收期为5-10年左右，月租金占市场租金的百分比为50%-60%。而房地产咨询公司大多认为房地产开发企业参建公租房的合理投资收益率为3%-5%左右，合理投资回收期为10-15左右，月租金占市场租金百分比50%-60%。

（二）间接利益驱动

基于重要性指数的间接利益驱动因素评价调查结果如表3所示，说明：

（1）低价获得配套商业用地、廉价甚至免费获得土地供应、通过一二级联动获得二级开发权是房地产开发企业最看重的间接利益驱动。另外提高公司的市场占有率和社会影响力以及预期产生更高的间接收益也可以刺激房地产开发企业参建公租房。

（2）在间接利益驱动因素中，建设经营过程成本较低、改变土地的用途、提高公司的技术水平、获得更多的贷款融资、规避商品房市场风险等5个指标的δ值大于0.25，表明被调查者对这些指标的意见分歧较大。同时，这些指标的DOI值都小于70，故可以剔除。

（三）阻碍因素

虽然目前房地产开发企业参建公租房有诸多直接或间接利益，但是现实中只有很少的房地产开发企业企业愿意参建公租房，其阻碍因素的调查结果如表4所示，说明：

（1）资金回收期太长，收益率有可能比预期的回报率低，缺乏公租房成熟的盈利模式是阻碍社会资本参建公租房的主要障碍因素。

（2）阻碍因素指标中，可能和政府有内部或外部因素的冲突、政府的爽约风险、企业成本管控难以把握、公租房经营管理制度不明朗以及政府回购期不明确这5项指标的δ值大于0.25，其DOI值都小于70，所以这些指标可以剔除。

表3 基于重要性指数的间接利益驱动因素评价调查结果表

表4 基于重要程度指数的阻碍因素评价调查结果表

三、结论及建议

由前述问卷调查结果可知，能形成对房地产开发企业参建公租房的直接利益驱动包括不低于3%的投资回报率、不超过15年的投资回收期和占市场租金50%-60%的月租金。房地产开发企业参建公租房的间接利益驱动包括低价获得配套商业用地、廉价甚至免费获得土地供应、通过一二级联动获得二级开发权。房地产开发企业拒绝参建公租房的原因主要是担心资金回收期太长、收益率有可能比预期的回报率低以及缺乏公租房成熟的盈利模式。

因此，在我国公租房严重供不应求、政府财政不堪重负、多数房地产开发企业对参建公租房持观望态度的时代背景下，建议政府从以下方面激励房地产开发企业参建公租房。

（1）在委托建设公租房项目的合同中，约定公租房的土地性质、建设标准、交付进度、产权形式、优惠条款等实质性内容，力争实现房地产开发企业参建公租房的直接盈利。

（2）如果房地产开发企业从参建单个公租房项目中难以直接盈利，可在委托建设合同中约定多个公租房项目的整体开发权，或者配套商业用地的联动开发，以实现其综合收益。

（3）完善公租房管理制度，合理定位中央和地方政府在公租房建设和运营中的角色，理顺政府和房地产开发企业的关系，降低房地产开发企业参建公租房的风险。

（4）健全房地产开发企业等社会资本参建公租房的激励政策，加快社会资本参建公租房的试点和推广工作，探寻公租房项目的盈利模式，促进我国公租房事业的可持续发展。

［1］张永岳，谢福泉.房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险［J］.科学发展，2011（11）：63-67.

［2］田秋生，李嘉莉.解决公租房建设融资问题的一揽子方法［J］.南方金融，2011（5）：71-74.

［3］冯志艳.房地产投资信托基金在我国公租房建设中的应用［J］.改革与战略，2011（10）：162-164.

［4］王利明，刘方强，代建生.公共租赁房BOT融资模式的博弈决策分析［J］.经济问题探索，2011（9）：42-45.

［5］陈峰，姚潇颖，邵娜.央企参与保障性住房建设的依据与可持续性路径［J］.中国房地产，2011（15）：58-60.

［6］Susilawati C.，Armitage L.，Skitmore M.Barriers to expanding partnerships for affordable rental housing investment［C］.Proceedings of 11th Annual Pacific Rim Real Estate Society Conference，2005：1-13.

［7］Sengupta U.Government intervention and public-private partnerships in housing delivery in Kolkata［J］.Habitat International，2006，30（3）：448-461.

［8］Sukumar G.Institutional potential of housing cooperatives for low-income households：the case of India［J］.Habitat International，2001，25（2）：147-174.

［9］甘琳，申立银，傅鸿源.基于可持续发展的基础设施项目评价指标体系的研究［J］.土木工程学报，2009，42（11）：133-138.