从日本房地产泡沫看我国房地产市场的发展

2014-03-08郑书耀

经济论坛 2014年5期

文/郑书耀

一、我国房地产发展现状分析

我国房地产业从20世纪80年代兴起，1998年国家开始“房改”，停止福利分房，实行住房货币化，房地产业开始真正发展起来。这一年，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人住房贷款提供了政策支持。由此，中国房地产业步入了市场化的高速发展期。

（一）房地产开发规模不断扩大

1998年，我国的福利分房制度结束，货币化分房方案全面启动，这直接促进了我国商品房市场的发展。10多年来，我国商品房市场不断发展。通过数据可以发现，这10多年里只有在2008年房地产市场进行了较大的改革，当年的商品住宅销售同比下降了19%，价格基本上与2007年上涨前的水平相同，同时也导致了行业投资的不断下滑。到2010年，突然出现了逆转，当年的商品房销售面积出现了负增长，为-1.83%，其后的两年一直保持低增长率。但到了2013年，突然变为增长14.91%。从这13年的统计数据来看，我国的房地产开发规模呈现越来越快的增长趋势（表1）。

表1 2001～2012年我国商品房土地开发及销售面积变化表万平方米

表2 2001～2012年我国全社会固定资产投资额与房地产开发投资额的基本情况表

（二）房地产投资规模大幅上升

由表2可以看出，从2001年到2012年，我国房地产开发投资额是不断上升的，2012年的投资额是2001年的11倍之多。但房地产开发投资占固定资产投资总额的比重一直都很稳定，一直在17%～20%之间徘徊，这主要得益于我国在20世纪初期对房地产行业的支持政策，房地产开发的增速绝大部分时期超过了固定资产投资的增速，这表明我国房地产的发展一直保持较快的速度。但近两年，由于房地产的发展超过了经济社会发展的承受能力，在国家的宏观调控政策下，发展速率有所放缓。

（三）房价不断上涨

2001年以来，我国的经济社会取得了长足的发展，国家开始扶持房地产业，人民收入增多，并由此激发了人们改善住房质量和增加住房面积的需求，房屋销售量激增，销售均价也不断上升。2012年，商品房销售均价为5430元，比2001年的每平方米2170元增长了1.5倍。但与此同时，人民收入的增速并没有赶上房价的增速。按世界银行以住房建筑面积100平方米供3口居住为假定的房价收入比的分析报告显示，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5之间，而发展中国家的房价收入比一般在3～6之间，而我国2009年房价收入比达8.1，可见我国房价已经超过了世界公认的警戒线。

由表3可以看出，我国的房价收入比一直保持在较高水平。过快上涨的房价，已经超出了人们的承受能力，也在一定程度上制约了我国经济的发展。

二、中日社会经济的相似性分析

中国和日本同为高储蓄、高出口、低消费、人均资源少的亚洲经济大国，在经济结构上有着相当高的相似性，中国经济存在着重现日本房产泡沫的可能性。本节从引起房产泡沫的因素出发，比较我国和20世纪80年代的日本在房地产方面的相似性，以便判断我国是否存在房产泡沫。

（一）贸易顺差

日本在20世纪80年代实行的是出口导向型的经济发展策略，积极发展出口贸易，结果从1981年日本开始出现对外贸易顺差，并且持续扩大。1984年，日本已成为世界上最大的债权国。到1986年，日本的贸易顺差数额已经达到14万亿日元。在此期间，日美之间开始出现贸易摩擦。1985年，在美国的压力下，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议即“广场协议”，日元开始了快速升值，加快了日本房地产泡沫的膨胀与破灭。

表3 2001～2012年我国房价收入比情况

从2002年到2012年，中国的对外贸易一直处于顺差（如图1所示），并且数额在2003年到2008年间一直在扩大，在2011年、2012年两年间也不断扩大。也正是在这个阶段，中美之间的贸易摩擦不断，人民币升值的压力增大。我们应从日元升值的历史中汲取教训，采取缓慢的小幅度调整的升值策略。

（二）扩大内需

图1 2001～2012年中国对外贸易顺差（单位：亿美元）

“广场协议”之后，日元进入快速升值阶段，导致对外贸易额出现负增长，政府开始认识到国内需求增长的必要性。为了扩大国内需求，日本制定了一系列措施，主要是增加国内的公共基础投资，为了强化当时的住宅金融制度而增加了7000亿日元。扩大内需除了可以扩大大宗消费品需求，还可以依靠房地产行业。1987年，日本房地产行业对当时国内经济增长的贡献超过了30%，在扩大内需的同时也加速了房地产泡沫的扩张。

随着人民币的不断升值，我国对外贸易的增长优势正在被削弱，中国经济的增长已不能再依靠外需的增长，拉动国内需求的增长已成为中国经济增长的关注点，在这一过程中，我国房地产行业开始快速扩张。我国应该汲取日本的教训，不能把扩大内需的重心放在房地产行业上。

（三）货币流动性过剩

日本经过20世纪80年代的高速发展，国民手中握有大量流动性资金，但当时的日本对外汇管制严格，并且银行存款利率较低，金融投资产品种类贫乏，与此相反，地产行业正蓬勃发展，大多数日本国民就把流动性资金投入到房地产行业，希望得到高额的回报，却加剧了房地产价格的上升。

由于改革开放以来中国经济的高速发展，我国大部分居民手中也握有很多闲余资金，虽然几个大型房地产开发商处于房地产行业的垄断地位，但也存在许多小型房地产开发商，在他们的资金中包含有居民个人的流动性资金。而且，目前我国流行购买的是期房而不是现房，期房的资金就来源于居民的流动性资金。因此，应积极引导民间流动性资金的流动方向，避免流动性资金集中流向房地产市场。

三、中日社会经济的不同

我们主要从不同方面来分析中日房地产泡沫形成的因素，选取了汇率政策、城市化进程及贫富差距三个因素，不能单纯从形似性分析，更要具体问题具体分析，以便更好地研究我国的房地产市场。

（一）汇率政策

日本房地产行业伴随着1971～1973年日元的升值开始升温，尤其是1985年“广场协议”之后，日本采取了大量买入日元抛售国内美元的干预政策，之后日本开始实施自由浮动的汇率制度，促进了日元的升值。虽然日本在1987年签订“卢浮宫协议”①之后便开始采取措施对汇率进行调整，但由于力度和规模的限制，并没有起到应有的作用。日元的升值给国际资本投资日本带来了相当可观的利润，因为即使投资资产的价格没有上升，仍然可以依靠日元汇率的升值而获利，大量的热钱开始涌入日本的楼市和股市，1985年之后连续5年地价以每年15%的速度增长，远高于当时日本的GDP增长率，造成了日本国内经济的虚假繁荣。

从1994年我国人民币外汇官方市场与调剂市场并轨开始，人民币汇率逐步升值，共经历了三个阶段。1994～1998年，人民币兑美元汇率累计升值5%，年均升值1.25%。1998年，东南亚爆发金融危机，人民币汇率在接下来的7年内处于小幅浮动。2005年，我国改革人民币汇率体制，不再与美元挂钩，按照一篮子货币进行调节，以市场供求为基础，实行有管理的浮动汇率制度，禁止人民币自由兑换外币。2005～2008年，人民币汇率累计升值21%，年均升值7%。2008年9月，美国爆发次贷危机，在接下来的两年内我国采取了人民币盯住美元的策略。2010年6月，中国人民银行宣布重新启动人民币汇改。截至2013年，人民币兑美元汇率累计升值10.1%，年均升值2.5%。可以看出，人民币升值没有日元升值迅速，人民币汇率的升值是小幅度的分阶段的升值，是逐步的升值。虽然，境外热钱也在不断涌入我国境内，但是，我国严格控制外商投资房地产行业的准入与经营以及境外机构、个人购房，其投资我国房地产行业的成本和风险都增加了，在一定程度上防止了房地产泡沫的出现，促进了我国房地产市场的稳定。

（二）城镇化进程

城镇化进程对一国房地产行业的发展有着不可估量的影响，城镇化进程带动了人口的大量移动，给房地产行业的发展带来了机遇。同时，房地产行业的发展又促进了城镇化的步伐。

20世纪70年代中期到80年代末期，日本的城镇化进程已经成熟。1975年，日本的城市人口比例超过总人口的3/4。1985年，日本的城镇化进程已经接近尾声。日本的房地产泡沫发生在其城镇化进程末期，而且在1970年之后，日本的人口不是向三大都市圈中心聚集而是向城市外围扩散。在这一阶段，日本的城镇化进程已接近尾声，城市人口规模基本稳定，日本的住房刚性需求已得到基本满足，很难再有大幅提高。因此，当时日本房地产市场的繁荣是属于投机资本产生的非理性的繁荣。

改革开放以来，我国加快了城镇化的进程，到2013年中国的城镇化率为53.7%，低于上世纪日本房地产泡沫阶段的城市化率。虽然近年来越来越多的农民工进城务工，但是他们并没有固定的住房，因此农民工的住房需求是非常大的。同时，我国的城镇化是由周边农村向中心城市迁移，由三线城市聚集到一线城市。导致一线城市的房产价格迅速上升，远超过二、三线城市，由此可见，我国房地产行业的发展是不均衡的，二、三线城市房地产行业的发展空间非常大。因此，我国的城市化进程还有很大的发展空间，我国房地产的刚性需求仍然存在。

（三）贫富差距

二战后的日本是一个贫富差距不太大和比较公平的国家，当时的社会观点是国民收入要达到中产阶级的水平。同时，日本政府大力完善社会保险制度，大部分税种对高收入群体不利，对低收入群体有利。20世纪80年代，日本开始实行消费税，实行“多消费多纳税、少消费少纳税”的措施，1993年日本的基尼系数0.25，表明日本收入比较平均。

2013年，国家统计局局长马建堂公布了过去10年的中国基尼系数，都是在0.47以上，2008年最高，达到了0.491，然后逐步回落，2013年为0.473。这表明我国的贫富差距远高于日本，人均收入成金字塔型。贫富差距加大，使资本市场变得不对称，握有大量资金的富人开始考虑如何让自己的资本尽可能地收益最大化。由于资本的逐利性，资本总是流向那些利润高并且风险小的领域，而房地产业恰恰具备利润高、风险小、升值快及刚性需求大等特点，其他任何行业都难以具备这种特点，于是少数富人利用现有的条件，通过资本市场的融资，纷纷投入到房地产行业中，使得房地产行业过热，房价上升到一个新的高度。

由于日本的贫富差距较小，因此大多数国民都是中产阶级，主要是他们在进行房产投资。而我国贫富差距大，并且都是富裕阶层在对房地产行业进行投资，从而拉高了房产价格。

四、运用综合指标法对中日房地产泡沫进行测度

（一）综合指标法简介及指标选取

综合指标法是将单个的指标指数予以加权以合成一个泡沫测度系数，然后运用这个系数测度房地产泡沫的方法。假设房地产存在过度的投机需求并且能够充分得到银行信贷的支持是这种方法的前提条件，所以这种方法一般会选择房地产投资额与GDP之比、房价收入比、房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比作为测评的指标。

具体方法是取这3个指标的几何平均数来合成综合的房地产泡沫测度系数：

其中，K为综合的房地产泡沫测度系数，K值越大，房地产泡沫的程度越大。

表5 2001～2012年中国房地产计算指标

表6 1980～1991年日本房地产计算指标

这3个指标从不同的层面来测度房地产市场的泡沫情况。其中，房地产投资与实际GDP之比主要是从房地产泡沫的投资层面进行泡沫的测度，房价收入比主要从房地产价格层面进行房地产泡沫的测度，房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比是从房地产资金信贷层面测度房地产市场的泡沫情况。

房地产投资是GDP的一部分，二者的比即是房地产投资在国内生产总值中的比重，反映房地产对GDP的贡献程度。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，该指标是根据房地产泡沫成因中的过度投机需求来设计的，其意义在于反映居民家庭对住房的支付能力。房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比这一指标反映了房地产的金融支持度，代表了房地产泡沫发展程度，该指标值越大，说明金融信贷对房地产投资的支持程度越大。

（二）对中日房地产泡沫度进行计算并比较分析

选取我国2001～2012年这12年的数值，主要是研究近几年的中国房地产市场。日本的数据选取1980～1991年发生房地产泡沫时期这12年的数据，既包括房地产泡沫发生前几年的数据，又包括了发生房地产泡沫年份的数据（表5、表6）。

然后根据式1计算出综合的中日房地产泡沫测度系数K，计算结果如表7所示。

虽然根据不同的经济指标得出的日本发生房地产泡沫时段的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。通过对比表5和表6可知，我国在房地产投资额与GDP之比、房价收入比、房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比这3个指标上都没有达到日本房地产泡沫时期的数值，但是有逐年靠近的趋势。通过对比表7中的中国和日本的综合的房地产泡沫测度系数K值可以看出，虽然我国的这一数值在不断变大，但距日本当年发生房地产泡沫前的数值还有差距，但从指标数值的趋势来看，从2010年以来中国的K值增加较快，这足以值得我们警惕房地产泡沫发生的风险在加大，要求政府能正确判断房地产市场的走向，及时采取措施防止房地产泡沫破裂的发生。

五、对我国房地产市场发展的政策建议

20世纪80年代后期发生在日本的房地产泡沫，对日本政治、经济和社会生活造成了严重的破坏，给我国敲响了警钟。当前，我国的房地产市场与日本房地产泡沫时期存在共同之处，如果我国不能采取积极的措施应对房地产泡沫，很有可能重蹈日本的覆辙。因此，我国要汲取日本的教训，针对具体原因采取具体的措施，将泡沫扼杀在摇篮里。

表7 综合的中日房地产泡沫测度系数K

（一）防范房地产泡沫带来的金融风险

金融政策对房地产市场的影响是巨大的，从分析日本房地产泡沫来看，日本金融机构在房地产泡沫初期的不当措施直接推动了房地产泡沫的产生直至破灭。因此，我们应汲取日本的教训，防范金融风险。

1.加强银行内部资金控制。目前，随着全球经济危机的进一步发展，我国经济发展速度放缓，对房地产业不断进行宏观调控，我国银行不良资产数量不断增加，呆账坏账增多。对此，我国银行有必要进一步控制内部资金，做好房地产金融风险防范工作。一是我国银行要与房地产发展调查工作同步，对房地产业进行正确的评估，加强银行内部与房地产相关的信贷监控，提高房地产风险控制能力。二是要加强信贷人员队伍建设。目前，我国银行内部存在不少“人情贷”、“关系贷”，致使银行坏账的发生。因此，银行要加强信贷队伍建设，提高信贷人员的素质，有效规避房地产金融风险。

2.建立房地产信用评价体系。在当前房地产金融风险加大的背景下，建立房地产信用评价体系十分必要，特别要做好以下几项工作：一是我国银行和金融机构要规范放贷流程，建立和完善信贷担保机制。通过完善担保机制，可以有效减少违约现象，提高银行应对房地产金融风险波动的能力，而且还有利于减少由于放贷过程不规范带来的不良账目。二是我国银行要严格遵照国家相关的宏观调控政策，区别信贷政策，做好房地产信贷客户的信用评级工作，降低违约风险。三是建立房地产信用评价体系。房地产信用评价体系的建立可以起到严格控制贷款流程、规范银行工作人员行为的作用。房地产信用评价体系建立后，企业的信用等级可以在银行内部随时调用，这样银行既可对房地产公司做出信用等级划分，又避免了部分银行出现的“权钱交易行为”，规范了银行工作人员行为。

（二）加强政府的宏观调控力度

加强政府在防范房地产金融风险方面的宏观调控力度主要从以下几个方面努力：一是政府要做好房地产金融风险预警工作。目前，我国政府在房地产方面的工作主要是如何在有效降低房价的同时避免房地产泡沫的发生。政府可利用管理优势，对全国各个房地产企业的情况进行数学统计，通过分析统计数据，研究和部署房地产金融风险调控工作。二是针对部分房地产企业占有土地但不施工的现象，政府有关部门可采用行政手段收回土地，防止浪费土地资源。三是试行房产税。国外房产税制度在防范房地产金融风险方面已经取得非常好的效果，制度研究和操作技术比较成熟，应根据国情，做好房地产税试行工作，进而制定出适合我国国情的房产税制度和操作流程，以防范房地产金融风险。

注释

①1987年2月，美国、英国、法国、德国、日本、加拿大、意大利七国财长和中央银行行长在巴黎卢浮宫达成协议，采取联合措施，在国内宏观政策和外汇市场干预两方面加强紧密协调合作，以阻止当时的美元币值下滑，保持美元汇率的基本稳定，这次的协议就被称为“卢浮宫协议”。

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