重庆市公租房配租效率实证研究

潘雨红，林军伟，孙 起，曾艺文，张昕明

(重庆交通大学 管理学院，重庆 400074)

0 引 言

重庆市在2010—2012年主城区规划建设的公租房项目共21个，项目均位于主城内环线与外环线之间，计划3年内建设4000万m2。因为无论是建设规模还是建设速度在国内都首屈一指，重庆市被称作全国推行公租房制度的先行者和探索着，引起了国内外各界的广泛关注和讨论。然而在经验尚不成熟的情况下，爆发式的建设意味着会有大量房源在短时间内涌入市场，加之没有充足的时间积累客源，这些都给公租房配租遇冷埋下了隐患。现实中，重庆也如同上海、郑州等全国其他城市一样，在首批公租房上市配租时也遭受了市场冷遇，配租效率很不理想。为了提高公租房的配租效率，重庆市政府不断降低公租房的准入门槛，放宽申请条件，不但取消了申请者的收入限制，甚至将部分公务员群体纳入公租房申请人群。在这些措施实施之后，整体的配租情况有了一定的改善，但是社会各界对重庆市公租房配租效率乃至整个重庆市公租房制度实施效果的质疑声音仍然不绝于耳。

目前关于公租房建设融资、选址策略以及腾退机制建立的相关研究较为普遍，而涉及到公租房配租效率研究的文章尚且不多，然而公租房配租效率的高低能直接反映整个公租房制度的实施效果。如果大量的公租房处于空置状态，不仅造成了巨大的公共资源浪费，严重影响公租房在社会公众中的形象和地位，也会使公租房制度的有效性以及住房保障全局的战略思路都受到质疑[1]。目前影响公租房配租的不利因素包括租金高，准入门槛高，通勤成本高、选址偏远、配套不完善等[2]。在公租房选址建设的时候，应该优先考虑交通、就业、生活配套设施等对被保障群体影响较大的因素[3]，比如类似于中国公租房的新加坡组屋常常安排在新市镇中心靠近地铁站点的地方，交通十分方便[4]。当然，公租房社区的成熟也需要时间，随着周边配套设施的完善和就业机会的增加，其入住率会有所提高[1]。不同的“夹心层”群体在住房需求上存在着一定的差异，应当区别对待[5]。此外，可以尝试运用强制性指标配建模式和租金补贴政策对公租房建设进行积极地探索[6]，比如美国学者B.M.T.Lin就提出在公共住房建设时应考虑不同收入阶层的混居，建议在商业住宅中配建一定比例的公共住房[7]，实现包城市内各种区域住房的多样性；考虑夹心层群体的租金支付能力，制定公平与合理兼顾的定价基准[8]；根据公租房特点设计出针对我国公租房项目的BOT 运作模式与运行保障体系，以缓解政府财政困难，提高公租房项目的运行效率[9]。在坚持公租房制度公有、公建、公营、公益基本方向的前提下进一步推动公租房制度的可持续发展[10]。

笔者运用实地调研、问卷调查与数据分析相结合的方法，对重庆市公租房配租的现状和影响因素进行了实证研究。首先是对当前配租现状的调研分析，通过对调查问卷数据的挖掘，总结出影响配租效率的因素，并分析各因素对“夹心层”细分群体的作用效果的差异，从而说明各“夹心层”细分群体对公租房有着不同的诉求。

1 配租现状的调研分析

1.1 重庆市公租房配租概况

重庆市公租房迄今为止共进行过6次摇号配租(最近的一次在2012年9月)，进行公示的配租房源共121 762套。在2011年3月进行了首次公租房配租摇号，当时由于收入水平等条件的严格限制，合格的申请者连全部申请者的1/10都不到。为了改善这种情况，重庆市政府放宽了申请条件，将部分公务员列入了公租房申请人群，取消了该公租房申请人的收入限制，然而在两个月后的第2次摇号，申请者连1.5万人都不到，公租房遭遇市场冷遇现状似乎并未得到显著改善。除此之外，原本计划2012年全部完工的21个项目，目前却只有4个项目的全部房源接受配租申请，另外还有2个只是小部分房源接受摇号申请，大部分房源仍然在建设之中，而且在第6次摇号配租已过去8个月的情况下至今未进行第7次摇号配租，其建设速度已经远远落后于原来的规划，这或许是重庆市意识到公租房配租的严峻形势而有意放慢了公租房建设和投放的脚步。

1.2 配租现状的实证调研与数据分析

为能够更为准确地了解重庆市公租房当前摇号配租以及入住的情况，笔者从6个开始接受配租的公租房项目中选取3个已基本完成配租的项目作进一步的调查和分析，3个公租房样本小区的基本情况对比如表1。

表1 3个样本小区的基本情况对比

通常情况下，考查一个小区的入住情况，最直接的指标就是入住率(入住户数与总户数的比值百分率)，但是简单的利用入住率指标对公租房配租效率进行评价显得有些片面，而现实中，有很多申请者在费尽周折摇到号进行公示之后选择了弃租，还有不少人在已经入住公租房之后由于种种不满意而退租，因此，所获得的数据中已经配租公示的户数并非实际在住的户数。为更清楚地描述，并使本研究更具说服力，在这里定义两个新的概念。

1.2.1 配租入住比

配租入住比客观地反映了租户在配租公示之后最终选择入住并稳定下来的情况，据实地调研，康庄美地小区的实际配租入住比为1.36。显然，配租入住比越高，表示配租公示之后选择弃租、退租的租户越多，配租效率也就越低，反之亦然。

1.2.2 亮灯率

通过随机取样小区的部分居民楼，在合理的时间内(21:00左右)，统计样本居民楼中有灯光的户数，它与样本总户数的比率就是亮灯率。亮灯率比较直观的反映出小区当前的入住现状，但是考虑到居民外出和作息差别，任何居民小区的亮灯率都难以达到理想的100%，在与同等档次较为成熟的商品房小区的亮灯率进行对比之后，认为该数据达到70%以上就是比较理想的。

首先以康庄美地小区的配租入住比为基础，对民心佳园、两江名居两个项目的配租入住比进行了合理的推测，结合3个项目综合品质的差异，这2个项目的配租入住比要在康庄美地的基础上乘以一个调整系数，结合专家的意见，民心佳园的调整系数为0.95，两江名居的调整系数为1.1。在推测得到配租入住比之后，结合已经得到的配租户数、小区总户数等数据，可以依次得出2个小区的入住户数和入住率。整个实证调研和数据分析的结果如表2。表中，“配租户数”是指各小区在历次摇号配租中已经配租成功进行公示的户数总和，因为退租、弃租现象的存在，有些房源可能会多次参与配租，所以出现上表中配租户数大于总户数的情况；“亮灯率”数据来自于作者的实地调研，其他数据来源于重庆市公租房配租信息网以及作者的推算。

表2 3个样本小区配租入住情况对比

从表2可以看到，经过数据收集和科学推测得到的样本小区的入住率与实地调研得到的亮灯率是高度吻合的，两项数据之间相互印证，增强了研究结果的可信度和说服力。此外，将表1与表2结合分析，又可以得到更多信息：

1)配租存在局部遇冷现象，配租入住比有待提高。调研结果显示民心佳园小区配租情况很好，两江名居小区则不太理想，配租存在局部遇冷的情况，导致整体配租效率不高。而配租入住比不理想，说明在公租房配租过程中弃租、退租现象较多，从侧面反映出当前公租房还存在较多的不足之处。

2)入住率与小区自身条件关系密切。通过表1与表2的对比可以发现，综合品质越是优越，其入住率和亮灯率越是理想，这说明各小区的配租效率与小区自身的条件是密切相关的。

3)公租房的整体配租效率亟待提高。从分析来看，作为重庆市公租房代表的民心佳园、康居西城小区入住率也只在80%左右，品质稍差两江名居的入住率还不到50%。公租房的建设与装修耗费了大量的公共资源，而且建设资金大部分(70%)来自于贷款融资，以至于当前面临很大的还本付息压力。在这种情况下，如果配租效率不够理想，无疑会使公租房的运营管理雪上加霜，所以公租房整体的配租效率亟待提高。

2 问卷调查分析

2.1 问卷调查概况

本次调查问卷以重庆市主城区已经进行配租的6个项目的租户为对象，从问卷设计完成到回收整理结束，历时约2～3个月。通过现场发放纸质问卷、网上电子问卷与电话访谈等调查形式，总共发放问卷200份，回收有效问卷176份，回收率为88%。调查问卷的目的是了解目标群体对待公租房的基本态度以及对公租房配租效率的看法。此外，通过对调查问卷信息的分析，了解到公租房的主要吸引力和影响配租效率的各项不利因素。问卷的问题设计情况如表3。

表3 问卷问题设计说明

2.2 问卷调查的基本信息与结论

通过对问卷的整理与分析，得出了以下重要信息：

1)可以将重庆市的“夹心层”群体细分为4类。即主城区户籍的城镇居民(含已转户的农村居民)、新就业的大中专院校及职校毕业生、外来务工人员(非主城区户籍)、其他人员(包括劳模、转业军人，引进人才等)。其中前3类人群是重庆市公租房配租的主要目标人群，现实中也占据了目前租户的绝大部分。4类群体在本次调查问卷中所占的比例分别为41%，38%，18%，3%。

2)就调查对象对公租房配租现状的看法而言，71%的人认为重庆市公租房配租不存在遇冷现象或者遇冷不严重，这与目前很多关于重庆市公租房配租现状的消极看法有些出入。

3)在申请租住公租房的首要原因中5年后购买、契约稳定、租金优势占据了前3位，其中5年后购买这一选项占到样本总量的47%(图1)。

4)通过问卷前期的摸底调查和文献资料的整理，将影响公租房配租的不利因素归结为8项，并让调查对象选出3项影响较大的进行了排序，各影响因素频数统计如图2。

图1 选择公租房的首要原因Fig.1 The first reason for selecting public rental housing

图2 公租房配租不利因素Fig.2 Disadvantageous factors of public rental housing rationing

2.3 基于调查问卷数据的多选项分析

2.3.1 SPSS的分析结果

为了全面认识公租房配租效率的影响因素，并分析各影响因素对不同的“夹心层”细分群体的影响作用，运用SPSS软件进行了多选项分析，对所收集到的信息进行深度挖掘。SPSS软件分析的结果表4、表5。

表4 配租影响因素分析

表5 “夹心层”细分群体配租影响因素分析

表4中，因为每位调查对象要从给定的8个影响因素中选择自己认为最重要的3个并依重要性进行排序，相当于每份问卷对该问题应答了3次， 所以176份问卷的总应答次数是528。应答次数百分比和样本数百分比分别是以总应答次数和总样本数为分母的百分比。其中后者表示所有调查对象中，认为该因素属于影响因素前3位的百分比数。对于样本总体而言，排名前3位的影响因素依次是位置偏远、公共配套不全、租金偏高。为了了解各影响因素对不同夹心层细分群体的影响作用，采用了多选项交叉分组下的频数分析，分析结果如表5，显示了各个因素对于不同“夹心层”细分群体的频数和百分比。

2.3.2 SPSS分析结果的深度解析

表4和表5数据丰富，包含信息量大，但是表示形式复杂，为了便于进一步的分析理解，将图1、图2中的重要数据提炼出来，汇总成表6，并进行了更为深入的分析。

表6 “夹心层”细分群体配租效率主要影响因素排名对比

注：( )内数据为该因素占各群体或样本总体应答次数的百分比。

结合表4～表6，得出以下结论：

1)对样本总体而言排名前3位的影响因素是位置偏远(24.2%)、公共配套不全(23.3%)、租金偏高(19.5%)，这与3类“夹心层”细分群体排名前3位的影响因素是大体上一致的。

2)前3位的影响因素相对于各个“夹心层”细分群体的排序却存在着差异。主城区城镇居民在“公共配套不全”项百分比最高(29.6%)，大中专院校及职校毕业生在“位置偏远”项百分比最高(29.3%)，外来务工人员在“租金偏高”项百分比最高(28.1%)。而这样的结果与常规认识也是相一致的。主城区的城镇居民租住公租房基本上是为了5年以后购买，准备长期居住，所以这一群体最看重公租房小区的区位环境，生活配套设施的完善程度。大中专院校及职校毕业生刚刚走出校园步入职场，希望尽快稳定下来，看重工作，更重视交通状况以及通勤成本。外来务工人员多比较能吃苦耐劳，对生活设施条件要求不高，希望可以尽量多攒下些钱，他们多数宁可租住生活条件很差但租金相对便宜的老居民楼也不愿意去租住价格稍贵条件好很多的公租房，所以对租金因素最为敏感。

3)排名第4位的影响因素出现了分歧，也反映了细分群体的不同诉求。例如，外来务工人员文化水平不高，且对本地的环境不熟悉，当前公租房复杂繁琐的申请流程和漫长的等待时间可能会令他们对租住公租房望而却步。因此该群体在申请流程复杂一项的应答次数比例甚至高过了公共配套不全这一选项。

研究结论显示，可以结合不同细分群体对公租房的不同诉求，因人制宜地制定配租政策和措施，会更加有利于配租效率的提高。

3 建议与措施

通过对公租房配租效率两方面的实证分析，不仅了解到重庆市公租房当前的配租现状和配租效率的影响因素，也对公租房租户流失、“夹心层”住房需求差异等更深层次的问题有了一定的认识。结合实地调研与数据分析的结论，就公租房配租效率存在的一些问题针对性地提出了以下几点建议和措施。

3.1 完善细节，提高配租入住比

从配租现状的实证研究中可以得知，当前重庆市公租房的配租入住比过高，这说明在摇号配租结果公示之后，仍然有很多已经获得公租房入住机会甚至已经入住的租户选择弃租或退租。一方面说明当前公租房尚有许多有待完善之处，致使很多人在费尽周折之后仍然选择放弃；另一方面，从提高配租入住比入手，是提高公租房配租效率的有效途径。在公租房配租过程中，不仅要重视租户的积累和招揽，还要注重细节，提升公租房的整体品质，加强租户的归宿感和对公租房的认同感，尽可能留住公租房现有的租户。

3.2 集中力量，优先解决突出矛盾

调查问卷的SPSS分析结果筛选出了公租房配租效率的前3位影响因素，即位置偏远、公共配套不全、租金偏高。这3个因素可以说是影响公租房配租的主要阻碍和矛盾所在。依据管理学中的80/20法则，在当前资源有限的情况下，集中力量优先解决突出矛盾会更有利于公租房配租效率的提高。具体执行时，应该尽快改善公租房小区的交通现状，进一步完善生活配套设施，促使公租房所在地段的成熟，就近为公租房租户创造就业机会，为“夹心层”群体提供生存空间的同时，还要为其创造更好的发展空间。

3.3 区别对待“夹心层”细分群体

研究结果说明，公租房配租效率的影响因素对不同“夹心层”细分群体的影响是存在差异的，这从也反映了各细分群体对公租房的不同诉求。面对现实，为更好地实现公租房的配租，应对不同的“夹心层”细分群体区别对待，制定因人而异的政策。例如，新就业大中专及职校毕业生很看重工作的便利性，希望通勤可以更加方便省时，可允许其优先申请距离自己工作地点较近的或者交通便利的公租房社区。而外来务工人员群体经济条件总体偏差，大多不愿负担较高的住房开支，为鼓励其改善居住条件，租住公租房，可适当给予其公租房租金减免或补贴。

3.4 积极探索新型公租房模式

大规模集中式的公租房建设可能会导致一系列的管理问题和社会问题，很多学者以及政府部门都在积极探索公租房建设的新模式。比如，深圳采取强制性配建指标模式，规定在轨道交通上盖物业配建一定比例公租房来满足大中专毕业生的住房需求。再如，运用租金补贴模式实现公租房建设配租的策略，让符合条件的“夹心层”群体依据自身情况选择租住房屋，政府给予适当的租金补贴，可以很大程度的满足租户自身的意愿，解决其通勤就业不便的问题。

4 结 语

作为全国公租房制度的探索者和先行者，重庆在公租房建设上的摸索为以后的公租房建设和配租积累了丰富的经验，但在公租房建设与配租的过程中有许多问题也需要正视。正如研究结果显示，重庆市公租房因为自身原因以及门槛设置的问题，导致在上市配租之初出现了配租遇冷的情况，而且即使在摇号配租公示之后，仍然存在较严重的弃租、退租现象，导致公租房的整体配租效率一般，入住率尚有很大的提升空间。影响公租房配租效率的因素是多样化的，影响作用也有主次之分，且不同的“夹心层”细分群体对各影响因素的敏感性也存在着差异。公租房制度和社区的成熟都是需要时间的，配租效率影响因素中的位置偏远、交通不便、公共配套不完善的问题归结起来其实都是时间问题。随着社区地段的成熟，交通的改善，周边配套的日益完善，重庆市公租房配租遇到的问题也会迎刃而解。因此，要对重庆市公租房的未来有信心、有耐心。相对于其他保障性住房而言，公租房作为新生事物，不可避免的要经历一个从“冷”到“热”的过程。在这个过程中，政府相关部门应积极探索新型的公租房建设模式，灵活地制定针对性政策措施，努力提升公租房的整体品质，坚持公租房制度的“公平、公有、公益”的基本精神。

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