乡村“房事”，看起来很美

谭芳 桂芳芳

前庭后院、种瓜点豆，是很多城里人想要的生活，农村也就成了他们实现梦想的新大陆。农村的地，主要分宅基地、耕地、生产建设用地等几种。因为耕地和生产建设用地都不能用于建房居住，城里人到农村购买的，基本上都是农民用作住宅建设的宅基地或小产权房。本期，让我们看看城里人为了购买宅基地和小产权房，都发生了哪些事儿。

案例1：为保农村安乐窝 和女友匆忙结婚

郭鹤是河北人，大专毕业后去河北花溪村的一家企业跑业务，做了几年，自己当起了老板。眼看到了而立之年，考虑到自己在花溪做生意，而城里的房子太贵，买了也住不上，郭鹤就想干脆在花溪村买套房。

2007年，比对了地形、方位后，郭鹤看中了村民老李新建的一套三层小洋房。郭鹤和老李谈妥了价格，签订了房屋买卖协议，并付清了全款。给钱的时候，郭鹤还和老李开玩笑：“这以后就是我的房子了，你可别使坏赶我走，到时候我可要流落街头了。”老李大手一摆说：“我们哪能干那种事呢！”“买了房，我也算安居乐业了，再找个媳妇生个娃，齐全了。”郭鹤喜滋滋地给自己的人生做着打算。

时间到了2009年，因为花溪村的地价和房价飞涨，老李和邻居们一比，觉得自己当初卖亏了，就想把房屋要回去另寻他主，于是向法院提起了诉讼，要求法院确认双方房屋买卖协议无效，判定郭鹤返还房屋。

收到法院传票的那一刻，郭鹤对老李恨得牙痒痒，但郭鹤自己心里也清楚，他并没有资格在花溪买房。为了保住房子，郭鹤想到了女友小丽—她是本村人。“如果我和小丽结婚，变成花溪人，老李不就没戏唱了吗？”就这样，在感情还没水到渠成的时候，郭鹤就和小丽登了记，并把户口迁到了花溪村。

法院经审理查明，尽管购房时郭鹤并非花溪村村民，但结婚后，郭鹤已经取得了花溪村集体经济组织成员资格，因此判定郭鹤和老李的房屋买卖协议有效。

案例2：为寻灵感郊区买地 合同无效失地丢房

上海人童小姐是个美女作家，近年来写了多部知名小说，一直梦想在郊区买块地，建一座自己心目中的文学花园。“这样肯定能找到更多的创作灵感。”童小姐陶醉在美妙的想法里，发动亲戚朋友帮她物色地方。

经人介绍，童小姐得知某村村民老丁有块空地。“背山面水，还能钓鱼种菜，自给自足。”实地考察后，童小姐一下就喜欢上了。她三番五次上门，最后以高出当地市场价30%左右的价格，才打动老丁，成为那块地的主人。

成交后，童小姐马上请设计师朋友精心设计，建造起一套别具风格的农家院，从市区搬到农村，专心写起小说来。没想到住了不到3年，老丁就来敲童小姐的门，请她把地让出来。原来，老丁的儿子到了谈婚论嫁的年龄，要在自己家的地上盖婚房。童小姐哪肯？老丁努力了几次都没和童小姐说上话，干脆一纸诉状交到了法院。

法院审理后认为，童小姐所购土地为农村宅基地，因此判决土地买卖协议无效，童小姐必须向老丁返还土地，老丁则需向童小姐返还当初支付的买地款，并承担农家院的房价补偿款，总计15万元。由于法院认定童小姐也有过错，因此她要求损害赔偿的请求未能得到支持。

拿到判决后，童小姐只得搬出了让她又爱又恨的世外桃源。

案例3：买小产权房办农家乐 遭遇征收无保障

老张是浙江人，因为身体不好提前退休。他很懂得享受，一到夏天就和老伴去安吉农家乐避暑。2005年，女儿、女婿和他们一道去避暑，发现投资农家乐不仅可以自住，也是个很好的创业机会，于是就说服老张一起倒腾。

老张本想向当地村民租个院子，可女儿说，租房也要计算成本，不如买下来。于是，老张出面向老乡购买了一套小产权房。“便宜是便宜，但没有产权证总觉得不放心。”拿到房子的时候，老张略显担心，女婿劝慰他：“来买小产权房的人多得是，何况我们也是签了合同的，白纸黑字，还能抵赖不成？”

就这样，“老张农家乐”开业了，经营了几年，口口相传，在当地小有名气，一到夏天，客人便蜂拥而至，老张对此很满意。

没想到，2010年，因为一项市政工程，老张的农家乐面临被征收。

老张当初买下这套房子只有一纸协议，房子根本就没有过户，也无法过户，这一征收，自己不就什么都没有了吗？为此，老张咨询了律师。律师回复说：小产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。此类房屋只有乡镇政府或村委会制作的房屋权属证书，其实根本不能买卖。老张签订的房屋买卖协议无效。

“可房子毕竟是我们一直用作经营的，现在要拆迁了，难道就没有任何补偿吗？”老张仍不甘心，追问律师。律师告诉老张：从补偿金额上来说，小产权房的拆迁补偿比普通商品房低很多；从补偿对象上来说，鉴于买卖协议无效，该房还属于老乡所有，拆迁补偿的对象是当地村委会及村民。由于老张一直在此经营，只能获得因征收房屋造成的停产停业损失补偿。